投资学区房可能越来越不是一个好选择「近几年投资陷阱」

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提问：请问兴隆湖边上的鹿溪樾府二期值得买吗？单价2.4万而且装修不如一期的装修，有点介意。

回答：我长期的一个观点是，任何楼盘，（基本上）最后每一套房源都卖得出去，没有值不值得的一概而论，只有是否互相匹配，是否看对眼的缘分，比如楼盘对购房者的挑选，购房者对房价的评估。鹿溪樾府这个楼盘我曾经也说过很多次哈，整体来说值不值得买，主要看你是怎样类型的购房者，比如你的天府顺位度较高，或者说整体预算偏高，四五六七百万那种豪改客户，那它肯定不值得你买，毕竟有更合适你的其他神盘或者豪宅可选。但是如果你是普通资格，顺位度较低的，预算刚好卡在鹿溪悦府总价范围，同时也偏向于认可这个版块的未来发展潜力，那么我就觉得它值得你买。总的来说，从来没有值不值得，只有是否适合。再说鹿溪悦府这个楼盘，整体是刚改性质的，价格2.4万虽然略高，但还算可控，整体我们看它，是更偏重于这个兴隆湖东版块，独角兽产业等未来的形态，配套的完善，天府新区整体的发展态势，这些是我们认可的。而短期的一些地铁问题，人气问题，以及价格稍高和装修问题，我认为成大事者不拘小节，如果你是普通资格又认可版块，那么这个价格和装修，不是一个严峻的问题。当然，这个版块也存在一些动态的矛盾，比如周边陆续有多块限价地出炉，价格相对鹿溪来说，是更便宜的。所以大家很是介意，不过反过来想一想，自己是否等得起，自己又是否一定能买得到呢？每个人的观点和评估侧重是不同的，楼盘，包括你自身的利弊你都应该认真分析，如果利大于弊，那我想你就很清楚答案了。

提问：雕叔，你好！目前首付预算100至120w，目标主城区的新楼盘。目前7-8月即将开盘的楼盘基本都看了，锁定自住盘玉润金沙和投资盘源滩麒麟荟。源滩麒麟荟更看重的是投资价值。请对比和评价一下两个楼盘的优劣。其次，下半年青羊区下半年有什么值得关注的新楼盘。

回答：按理说这两个楼盘不是一类的，价格梯度很大，一般不会拿来对比。玉润金沙就是什么都刚刚好，优点是有地铁，学区中等，楼盘本身也偏改善的产品，然后距离三环也近，是一个好好先生。缺点则是楼盘体量比较小，周边大多次新刚需，缺乏一股冲劲，然后价格设置，稍微高了点，不便宜，投资属性或许不是那么强。源滩有点就是便宜，主城，然后也好买得到，作为投资是没问题的，缺点就是刚需，对预算高的人来说，有点浪费和占用资金、资格，预算高的话，是花不完的，剩余的钱又能做什么呢？青羊下半年，看建发央著。

提问：打扰了雕叔，有个问题困扰我很久了。目前成都楼市在频繁被调控的情况下,投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏,我看到的是风险越来越多,楼市进入下行通道，但也有很多人看到的是越来越容易买到房子，应该适时抄底。我们怎么评判呢？

回答：1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。他们的的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚的少的风险，对刚需是成本更高的风险。

提问：我目前住书房花香龙都，想卖掉这个房换个环境好一点小区，预算在150万左右，朋友建议我买东安湖片区，我觉得相隔不远，买同样面积的要多补几十万不划算，想听听老师的建议。

回答：花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘，当前楼市下行，再继续持有短期翻身比较困难，因为这么多年你也看到，即便东安湖建设得红红火火，但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大，所以我们支持出售，尽快出售。出手后预算有个150万的话，我建议可以往地段和楼盘的改善（至少二选一）方向去走，同样的你说你朋友买在东安湖片区，其实基本也就是书房附近的二手房，在地段上可以说是没有什么改善可言的，在楼盘本身的品质上，意义也不太大，当下东安湖的新房超预算，二手房又死气沉沉，确实没必要多花几十万，还有税费中介费，折腾一圈还是在原地打转转，本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走，比如当下的大面版块，可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域，集中了大量的品牌开发商，加上周边的地铁2、13号线，还有拔地而起的商业、土拍，以及东进东风和不断新建的校舍，整体来说是龙泉，甚至东门的一颗新星。关键是，比较切合你的预算需求，基本上可以买到套三户型，在房子上改善不明显，但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价，所以好些房源都下架了，需要你去线下实地看看。至于新房，150万的预算，不是很好买了，或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。

提问：雕叔，您好，我想问一下武侯的社保，10月份满一年，户口落在了金牛，刚需，上班在武侯锦里附近和犀浦郫都四中两边跑，目前孩子还小，要考虑以后上学，预算180左右，户型三室的，目前看了一些楼盘，犀浦的华邑阳光里，傲城，和金牛国宾的青房天韵华庭，西岸观邸，金府的中加水岸，五块石的华润银杏华庭，想请教一下这几个楼盘怎么选或者有没有推荐的楼盘？

回答：你好，如果预算一定的情况下，要兼顾孩子以后上学的话，除非你是打算私立这类的，不然还是回归主城区吧，主城5 2在学区上是有优势的，所以犀浦的，真的就不能和金牛相提并论了，包括五块石的华润银杏华庭，周边的商业和交通配套其实非常优质的，只是教育还算是一个短板。单就金牛来看，青房尚瑞天韵在茶店子板块，房龄稍大，单价低，学区比较一般，西岸观邸差不多类似，地段好，但是也嘈杂无序。中加水岸在中环，未来有27号线通达，教育临近茶店子板块，我认为综合的环境应该是最好的。然后五块石华润前面说了除了学校不好，其他都不错，其实周边类似的天悦城（次新）、绿地世纪城（铁中9年制直升，以后27号线转2号线也很方便）都可以一并考虑。另外你要愿意通勤稍微长一点的话，还可以看教育更好的青羊新城，比如蓝光COCO金沙、海亮爱金沙、长虹和悦府、光华逸家这类。

提问：神，我预算房子总价250-300左右。目标区域：锦江，青羊，成华，武侯，龙泉，双流都可以选择。要求：保底三室，电梯房，小区环境能居住，学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看？

回答：你的预算和综合情况，算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买，然后也看不上金牛啊？如果要孩子上学方便的话，我认为龙泉、双流虽然也好，但肯定比不上5城区，加上你的预算250-300万其实也不低，所以建议你把重心调整到5城区来，也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话，其实可以看看内金沙，比如中大君悦金沙等，但是当下指导价影响下架了很多房源，你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话，可以看外光华的，比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的，北二外这边的，置信丽都花园城ABCD区，非常满足你的预期和预算。锦江比较分散，像东湖的望江橡树林；三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城，都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带，推荐看华润24城小套三，万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府（后两个偏刚需）。可以说这些都是比较兼顾你的预算，而且还考虑到上学方便的各区选择了，总的来说，建议你还是多去线下实地看房。

提问：雕叔您好！由于预算不多，想控制在200W左右，还是没买到合适的房子，今天有中介推荐大丰万科润园，去看了一下，项目清盘阶段，看了一套10楼120平2梯2户的南北通透户型，精装带地暖新风，总价190W，就是感觉位置稍微偏了一点，然后学校也一般，由于资金有限特纠结，请雕叔帮忙分析一下，值得入手吗？谢谢啦。

回答：那个地段在没有接触北门或者说带有既定偏见的人来说，的确是偏了点，但是要自己不带有偏见，而且自己实地去考察了的话，这个地段其实还是很不错的，产品就不说了，不论是洋房还是装修还是价格，都是挺好的。然后就是周边的综合配套，学校临近北星小学，当下肯定比不上五城区，但是下去都是些年轻人，所以未来的成长应该不成问题。地铁的话，距离5号线较远，但是周边有在建的27号线，还是很方便地进出三环内。然后商业的话，不远处就是绿地城等商业体，人气还是很足的，如果你特别看重新房、楼盘品质，而且愿意在北门生活工作的话，我认为还是挺不错的一个选择。

提问：雕叔你好！双流和泓芯寓是不是不能买?网上看到了很多负面信息，但是性价比还挺高的，首付20万内可以买哪些公寓呢?离地铁站比较近的！

回答：你好！如果你作为投资，我们原则是不碰公寓的、一直都是大坑，公寓的本质是你赚租金，它赚你的本金。包括写字楼、酒店等等。公寓涨幅慢，税费高，远远不如住宅。从自住产品来看和泓芯寓价格确实不贵，整体产品也设计得很用心，但问题是处于双流城区，该片区距离南门上班族聚集地比较绕，所以后期自住的人气可能是不足的，这个版块根本不缺二手房的出租，在加上公寓产品，可能就不是很好被市场消化了。20万首付，公寓是需要首付5成的，所以总价限定在了40万，如果非要买公寓这个价格可以考虑在麓山片区的万科公园传奇有在售单价1万，建面29m的公寓，总价35万倒是符合你的预算。龙泉大面的百悦锦城，单价8000，总价33万起，勉强算是符合你的预算。另外有资格的情况下二手房可以看看，华阳的缤纷广场;成华区的麦理基银座、东辰瑞景、和泓东28、中国铁建广场、荣盛香榭兰庭、上古天地甚至龙泉的东原晴天见等小面积楼盘。

提问：雕叔你好，我是青羊户口，1套房，无社保，普通垫底资格，目前在天新看了些房，天府前湾板块：1、佳兆业麓山1号洋房精装2.7w左右。2、合能枫丹铂麓二期6层洋房（二手清水含税费）2.4w。3、麓山国际翠微谷洋房清水2.6w。科学城板块：1、荣盛时代天府洋房精装2.5w。2、龙光天赢精装洋房 溢价2.8w左右。3、麓溪樾府精装洋房 溢价2.8w。麻烦分析下这些盘该怎样选择？有溢价的是网签成功当天现金付，这种操作有没风险？这些价个人觉得都高了点，还有没有更好的选择或者更好的盘推荐？目前资金没有其他好的途径，年回报也就5左右，但提前赎回要损失大部分收益，这种情况是选按揭还是全款呢？

回答：你好，青羊普通资格，可以买除了高新南的所有区域，二手房另说，新房的确是个垫底的资格。天府前湾也就是麓山板块的话，佳兆业产品是不错的，但是也止步于产品，另外从地段上，价格上，优势不明显，如果是同等的产品，肯定不如你说的合能枫丹铂麓二期6层洋房，2.4万清水，即便自己装修3k/平，标准也远高于佳兆业了，佳兆业此时唯一的优势就是：新房的金字招牌。翠微谷本身的洋房产品加上近地铁也还是卖点，但是价格稍微偏高了一些，性价比不明显不突出，而且它所处的翠微谷三利麓山城入住率不高，人气低迷一些，不如南边麓山这边目前已有多个楼盘、新房二手房的扎堆，人气和板块概念，更强一些。所以就麓山的话，我站队合能枫丹铂麓二期的6层洋房。然后看科学城板块。荣盛时代天府太偏僻了，产品再好，价格再便宜，都没有意义，放弃，它没有板块的规划，没有地铁的规划，没有人气的导入，没有开发商密集拿地的信号，这里注定是站岗的。龙光天赢和鹿溪樾府尚可一战，整体来说龙光天赢比鹿溪樾府改善更加纯粹一些，2.8万是有所溢价的，但主要是寻求投资功能，当下也没地铁，但是已有地铁规划，周边还有独角兽的概念，而且龙光又陆续拿地了该区域，所以这个兴隆湖东我还是看好的，这个是和荣盛时代天府本质上的不同。2.网签成功，和开发商直签合同，然后付首付款，我认为还是安全的，风险性不大。3.目前主要看你的预算了，市面上明面你能买到的都很少，有这样的资源应该珍惜，合能和龙光，我觉得你还是可以着重考虑的，当然还是以你的预算为主吧。4.年回报5个点已经不低了，和贷款利率相差不大，而且更具有灵活性，我建议不赎回，可以选择全款的话就全款。

提问：雕叔你好，请问如何评价中梁雲玺台？普通、自住、改善，看中居住舒适度、教育、板块发展潜力。

回答：中粮这个楼盘，你知道为啥顺销那么久吗？当然本身产品是没问题的，也很漂亮，但是过高的总价，和这个版块地段格格不入，你要从居住舒适度改善的角度来说，楼盘内部是可以达到标准的，但是教育一般般，而且临近主干道、铁路线，所以基本面是不咋地的，槐树店这个版块，交通可以说还是比较不错的，但是定位应该是刚需刚改，而不是要和东客站去竞争改善类的段位。

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