首套房房贷利率下降「重磅利好消息」

当前的楼市利好政策，可谓是一波接着一波。

从限购的调整，到限售的调整，从首付的调整，到二手房增值税免征年限的调整……楼市政策风向标已经发生了转变。

同时，今年以来央行连续降准、降息，房贷利率已经实质性的下降、审批放款速度也明显加快。

今天，央行、银保监会再次发布房贷利好消息！按照最新的政策，首套房贷利率最低可至4.4%！

利率下调，100万房贷可少还4万多

今天午后，中国人民银行官网发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称“通知”）。

《通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

央行表示，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

按照现有政策，全国居民首套住房商业性贷款利率下限为不低于相应期限LPR，二套房商业性贷款利率下限为LPR 60个基点。

现行的5年期以上LPR利率为4.6%，按照此次通知最低减20个基点之后，这意味着首套房贷利率将会低至4.4%，这对于今年要买房子的购房者来说，将会享受到切实的优惠。

按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约118.83元，未来30年内共减少利息支出42778.8元。

西安首套房贷利率目前在5.15%左右

值得注意的是，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国 地方 银行”三层确定机制。

也就是说，地方可以自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

从西安的实际房贷利率来看，2021年的时候西安首套房贷商贷利率一度达到了5.85%左右，今年以来西安首套房贷利率则不断下调，目前大部分银行首套房贷利率在5.15%左右，个别银行则可以拿到5%以下的首套房贷利率。二套房贷利率则普遍在5.2-5.4%，较去年也有大幅度的下调。

因此，此次央行最新首套房贷政策出来之后，西安各大银行是否会继续下调，还需要进一步的观察。

楼市回暖还需持续的政策刺激

从目前来看，虽然今年以来各地连续的楼市松绑、楼市刺激政策出台，但从市场端的反响来看，成交量依然在大幅下滑。

据CRIC监测，4月份全国30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18％，同比跌幅扩至58％。其中，一线城市商品住宅成交面积环比下降19％，同比下降47％。26个二三线城市成交降幅也较明显，同比跌幅扩大至60％。

即使像郑州这样的城市在3月份已经出台了楼市松绑政策，但2022年4月份住宅成交量44.26万㎡，依然同比下滑60%，环比下滑14%。

具体到西安，美城机构发布的数据显示，2022年4月份西安商品房销售面积为69.62万㎡，环比上升29.4%，同比下降33.2%。其中，商品住宅销售面积为55.32万㎡，环比上升3.1%、同比下降27.2%。

很明显，不管是从商品房层面，还是商品住宅层面，西安今年4月的销量与去年同期相比，降幅在三成左右。

成交量同比大幅下降，是多重因素导致的：一方面动态清零对于项目工期的影响，原计划在三四月份入市的部分项目只能推迟；另一方面，在市民收入稳定性受到影响的情况下，在改善置业、投资置业消费更加谨慎。

因此，房贷利率的实质性下调、开发商推出了打折优惠政策，但对于平销盘而言，在销售层面的实际刺激带动作用是非常有限的。购房者信心的提升，还需要时间的等待。

所以说，目前大家所看到的各大城市出台楼市松绑政策、刺激政策只是一个开始，在销售层面短期无法回暖的情况下，预计今年还将会有一揽子政策的出台。