杨浦和虹口未来哪个好「虹口杨浦」

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引

子

上海不是一天建成的。

在周而复始的城市建设中，2022年，上海又开始了新一轮的城市更新。

在刚刚结束的《2021对话区委书记》里，上海16个区中，有多个片区都提到了“旧改”。尤其是虹口、杨浦、黄浦三区，它们还连同上海市旧改办编制了“2020-2022”三年旧改计划。

虹口区委书记郭芳（右）接受采访

根据这个计划，2022年将会完成上海市中心成片旧区改造，共40万平方米，受益居民2.2万户。

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什么十四五规划、五年计划、八年攻坚，一旦和时间赛跑，就是全程加速度了。

那么，加足码力之后，虹口、杨浦、黄浦，谁会成为最大赢家呢？

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用政策激发旧改活力

过去一年，上海旧改走出了开天辟地的气势。

先是《上海城市更新条例》将城市更新提到硬核地位，再是城市更新基金。

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在城市更新发展快车道的上海，已经落地了全国规模最大的城市更新基金，总规模约800亿，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

这对于上海和在上海城市更新板块布局已久的房企来说，无疑是个好消息。

跟着车轮转动，杨浦在2021年底已经全面完成了成片二级旧里改造，这意味着上海的社区旧改已经进入了决胜阶段。

黄浦区区委书记也表示，2022年将基本解决成片的二级旧里，加快更新老旧小区。

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两区在旧改之后的路子上不谋而合，首先是旧改腾出更多空间，能引入更多高端产业、资源。

另外，就是保护城厢建筑、街巷肌理，重现外貌、功能再造。

而作为“海派文化发祥地”的虹口，也将通过焕新老建筑、老街区，把历史建筑、历史文脉和人的生活融合在一起。

很明显，上海已经进入了旧改的最新阶段：历史文化保护。

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那么，到底要怎么做才能使旧改达到理想状态呢？

《上海市城市更新条例》做了很详细的拆分，比如要在呼应国家双碳目标的同时，做到历史文化的传承与保护。政府也有权指定统筹主体，根据实际情况，对统筹主体赋能等等。

还明确了公司合作的更新模式，由政府推动、市场进行运作。

而且在《上海市城市更新实施办法》、《上海市城市更新规划土地实施细则》、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》都有关于“联合体”实施城市更新的阐述，但是对于“联合体”一词的具体定义及内涵都没有给予明确的解释。

不过在日本，关于“联合体”的城市更新实践模式却值得借鉴。

因为东京中心城区大型再开发项目需要面对上百个土地权益人，产权情况复杂，必须由资本和众多大大小小的权益人共同形成开发组合实施开发项目。

日本从1969年首次颁布《城市再开发法》，通过一系列重大项目的摸索，形成一套城市公共利益、开发单位和小业主三方均收益的创新路径。

比如东京日暮里站前区域再开发。

日暮里站前区域是在20世纪70年代以露天摊位的糖果批发商一条街文明，也曾盛极一时。随着轨交发展，站前黄金位置没有被利用起来。

站前三个地块是三个独立项目，由三个被政府认可的、各自独立的再开发组合分别执行，但三个项目成立了共同的协调委员会，实行一体化再开发。

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这三个地块的再开发难点在于既要保证再开发的整体性，又要尊重各个地块的独立性。

西地块所有人有19人，中央地块有211名土地权利人（土地所有人 土地承租人），北地块有101个土地权利人。

在这个过程中权利的更换为一大难点。比如西地块，因为没能与其中两人达成协议，经历了9轮听证会，历时5个月，双方才统一意见。

但最终从再开发到竣工只用了10年时间。

如今通过过步行平台实现各地块与车站连通，形成依托轨道交通枢纽的地区新门户。

三个地块高度呈现阶梯式变化，在郁郁葱葱的山谷绿丘之上，新城日暮里地区新的城市景观。

再开发前【摄于2004年】

再开发后【摄于2015年】

另一个“难点”是沿高架步行平台及底层沿街布置菜场、传统小商铺等服务性商业。形成立体街巷后，保留了该地区的烟火气和传统日本街区特点。

沿街商铺

在个性小店难以生存的现代社会，如何保留传统街区的人情味，延续传统店铺城市特色资源，也是今后城市要面临的课题。

这个项目也已经成为东京城市更新里的“不可能”案例之一。

无论是在美国纽约、日本东京还是中国上海，想要看到老城再生，更新如故，稳健的城市更新必不可少。

而恰逢其时的政策是稳健基石，这样才能造就一个故人、新知不期而遇，把手言欢的城市。

02

虹口、杨浦、黄浦，三区并蒂

政策一致，各区之间却在各开各的花。

如果说现下开的最茂盛的大概是北外滩了。

2021年，《北外滩地区控制性详细规划》获批，告别以往小规模、相对边缘地带的更新，此次北外滩直接以城市定位及发展方向为导向，围绕北外滩地区480米新地标和白玉兰广场规划建设和谐的“黄金三角”（外滩、陆家嘴、北外滩）天际线轮廓。

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这是上海通过城市更新造就的第一个城市中心。

在虹口区，旧改范围与风貌保护区、风貌保护街坊高度重叠，涉及提篮桥、山阴路历史文化风貌区和36处风貌保护街坊。

旧改在改善民生的同时，也成为促进历史文化风貌保护的重要途径。

“瑞虹新城”跟着虹口一路走来。曾经上海滩知名的“棚户区”摇身蝶变，成为上海最大的城市更新项目。瑞虹新城10期也将在2022年成为北外滩豪宅标杆。

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虹口另外一个旧改项目“今潮8弄”，一开场因为音似上海方言“今朝白弄”引来笑料，我们之前在《“今潮8弄”能让“这条鱼”再活蹦乱跳吗？》等文章里有聊过这个旧改项目，“今潮8弄”身处60幢石库门和8幢独立建筑中，不仅有各种历史纪念馆，还把弄堂内场景陆续搬了进去 。

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但老上海会不会买账？新上海人会不会捧场？还是未知数。

北外滩来福士推出的城市集市·里弄，则将魔都90年代的弄堂场景一比一还原，意图唤醒市井烟火气息。

提篮桥葱油饼、郑阿姨馄饨、沈大成等寄托着老上海人城市情怀和回忆的本土老字号，都被直接“搬”到了街区内，让这里成为了上海网红打卡的新地标。

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“更新如故”，难在既要更新整个城市界面，还要保留老上海的原始味道，对于所有历史文化保护的旧改来说，都是一门困难的必修课。

从上海城市空间发展中心看，南北这条轴上，北外滩下来就是杨浦了。

杨浦某社区充满诗意的路

杨浦在2021年底已经全面完成成片二级旧里改造。

对杨浦来说，它没有北外滩那么严格的风貌保护要求，开发限制较少。

杨浦区最受大家关注的旧改项目就是当年仁恒以105.2亿拿到的“蒋家浜旧改基地”。

旧改基地：81、83号街坊

蒋家浜是继瑞虹新城之后内环内最大片的棚户区旧改项目，总占地面积约7万平方米，大都建于上世纪50年代，曾蜗居着约14000人。

如此巨大的旧改规模，将带动整个区域的环境面貌和居住品质提升，未来整个区域将焕发出前所未有的活力与生命力。

“仁恒·海上源”在这里也通过旧改塑造了全新国际化社区样本，成为杨浦区新一代豪宅楼盘标杆。

尤其在B站、美团等新生代互联网企业进驻之后，杨浦有逆风翻盘的趋势。东外滩规划也恰好踩在节拍上，一切都有种“轮到杨浦了”的宿命感。

但如果要论旧改豪宅，可能还得看看黄浦。

虹口、杨浦两大区域在北外滩和东外滩的规划下，未来的发展方向可以说已经确定。

但黄浦天地广阔。2021年，黄浦只有4个项目入市，占比1.4%，少得可怜。

去年6月份，黄浦区土地推荐会推出了17个优质经营性地块，基本都包含了历史风貌建筑和城市旧改更新，将在未来三年内出让。

这17中土地涵盖外滩、北京路、南京路、金陵路、豫园、新天地、董家渡等核心板块，是上海已经不可多得的稀缺资源。

2000年的董家渡

董家渡2/3号地块已经给了绿城房地产，金陵东路也花落嘉里。

拥有160年历史的金陵东路是上海唯一具有南国骑楼特色的街巷。沿街有1860年的圣若瑟天主教堂、1906年的太古洋行、1929年的原法国巡捕房以及1934年的中汇大楼等等。

时间推移，建筑老化，金陵东路急需复兴。

整个金陵东路的开发体量预计将超过60万㎡，开发能级可以媲美已经建成的徐家汇中心或者绿地外滩中心。

更值得一提的是豫园站上盖——嘉里中心。

金陵东路改造效果图

这个12万方、150米高住宅、2栋摩天大楼的组合将会成为新的城市地标，在未来，这可能会成为新的成都太古里。

金陵东路崛起值得期待。未来，金陵东路沿线将成为延安东路发展轴和黄浦江发展轴交汇的核心功能节点。

虹口北外滩一看就是个好学生，建设如火如荼，历史文化保护和老城更新两手抓。

杨浦更像个新来的学霸，一开始跟不上趟，后力无穷。

而黄浦，先天优势明显，超级富二代，家底贼厚，再努努力，别人拍马也赶不上啊。

03

旧城改造决定城市界面未来之光

旧改市场的火热也透露出一个信号，未来内环内获取土地主要途径可能城市更新排在第一位。

近几年有着旧改标签的项目也越来越多了，就以最近比较火的几个项目来看，安康苑、宝华紫薇花园、愚园名邸、俊灿星城...其实都是旧改项目。

这些项目都占据着板块的核心位置，而且清一色的体量很大，这点的另一面意味着项目周边几乎没有什么竞品。同时，也表示很多项目周围的城市界面不算好。

但是内环内的城市更新项目对周边无异于一次小型地震，持续漫延，保持震感。

从90年代初到现在，上海已经完成150万户老旧住宅改造。

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老旧小区的改造对周边的房价影响微小，但在对老旧小区改造的过程中，像养老托幼、医疗、保洁等方面的二次开发利用，将成为房企的一个新目标。

如果你走进董家渡，又是另一番景象。这里曾经是低矮民房、破旧街道，有人说走进董家渡就走进了上海凋零的历史。

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但当绿地接收了董家渡金融城，改名绿地外滩中心之后，46万方超高层地标办公楼起来了，地上12万方，地下11万方商业，以及5万方公共绿化。这是一个集结了以购物、娱乐、休闲为一体的顶级城市综合体。

与此同时，位于绿地外滩中心附近售价13.8万/平的绿地海珀外滩，不仅在今年成为了疫情下上海楼市的首块试金石，在10月份的最近一次开盘，51套房源平均每套半个亿，最后的认筹率却高达627%。

绿地外滩中心效果图

这些数字既向人们证明了董家渡地块的价值，更揭露了一个事实，城市更新带来的影响可能没有上限。

还有像安康苑，过去是这样的。

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经历旧改之后，将成为市中心内“百万方综合体”，罕见3栋150米超高住宅，还保留历史建筑，还原上海石库门设计，均价估计在12.88万/平方米。

安康苑旧改后效果图

虹口主要旧改的街区集中在北外滩，旧改街道集中在110-115街区。

超18万方的购物中心——太阳宫是瑞虹新城商业帝国的一部分，刚刚开业不久。

瑞虹天地太阳宫

瑞虹新城曾是上海滩最知名的棚户区，如今已经走过十期，均价10w/㎡。

杨浦区最受关注的旧改项目应该算是当年拍出105.2亿的“蒋家浜旧改基地”，这个被开发成杨浦区的新一代标杆豪宅楼盘“仁恒·海上源”，也已入市触发积分。

我想可以用一句话总结，地处内环内的地块，在经历更新之后，都是一次彻头彻尾的蜕变。

可能周边城市界面还不理想，周边配套还不完善。但以上海的更新速度，这都是迟早的事。

2022年，上海已经曝光的新房有90 ，虹口、杨浦、黄浦共推出了6个旧改盘。

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除了板块基因诱人，还有不可复制的历史底蕴、人文情怀。仔细想想，城市更新可能只是撬动巨鳄觉醒的一个小因素。

尾

声

所以，谁是最大赢家？

上海城和上海人。