中绿康桥vs北辰鹿鸣院vs锦云天府 双流三大热盘怎么选

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随着成都房价，特别是高新，天府新区房价的一路走高，众多在城南上班的刚需党逐渐望房兴叹，

根据锐理数据发布的2021年成都各区新房均价来看：

高新区新房均价为25040元，天府新区为21141元，

同时，大面积户型成为市场主流，

成都一圈层平均面积为144平，天府新区平均面积为162平。

动辄3,400万的房子把大量刚需拒之门外。

于是，很多人不得不退而求其次，选择在双流买房。

双流虽然不属于5 2核心区域，但是方向上看仍属于城南，距离金融城，软件园等产业区较近，

因此，双流逐渐成为城南刚需党的温柔乡。

双流区域较大，分成了多个置业板块，每个版块的特性也略有差异。

比如：

东升板块，位于双流老城区旁边，区域环境很好，设施成熟，但是位置上距离主城区较远。

牧马山板块，环境优美，以联排别墅为主，但是设施不齐全，并且离主城较远。

怡心湖板块，双流规划最好的大热门区域，但是仍在起步阶段，可售商品房较少。

航空港板块，距离高新和武侯最近，发展成熟，设施齐全。

华府板块，距离高新和天府新区较近，发展较为成熟，设施较为齐全。

因此在众多板块中，航空港板块和华府板块脱颖而出，成为城南刚需党置业首选区域。

目前在航空港和华府两个板块中，新房供应较少，

加上个别楼盘捂盘惜售，个别楼盘处于清盘等，因此，房源充足的可选楼盘进一步减少。

在目前双流备案项目中，有三个楼盘因为地段，价格，产品等综合优势引起市场极大关注，

他们就是：

锦云天府，北辰鹿鸣院和中绿康桥。

由于这三个楼盘的潜在客户有部分重叠，很多人在三个楼盘中纠结比较，拿不定主意，

因此，今天我将从以下13个方面，对这三个楼盘做一个横向比较，希望对双流买房的朋友有一些启发。

一：比板块定位

一个地区的生活配套及发展前景，从政府对土地性质划分那一刻就决定了，

土地可以分为教育用地，住宅用地，商业用地，工业用地，医疗用地，行政用地等等，

如果教育，商业，住宅，绿化用地等各项性质的土地搭配完善，那片区的各项生活配套就完善，居住便利度高，

如果土地性质比较单一，常见的有三种情况：

1：商务中心

如果片区绝大部分为商业用地，那么这里就是商务区，将来引进的产业多，能吸引更多的人口就业，强大的就业规模可以对周边楼市产生辐射效应。

2：居住中心

如果片区绝大部分为住宅用地，那就是居住人口较多的片区，楼市购买力来自周边商务区。

3：工业中心

如果片区绝大部分为工业用地，由于大部分工业能级不高，工业从业人员普遍工资较低，因此周边楼市发展潜力不高。

当然，每个片区的用地搭配和产业能级都有偏差，这里只说底层逻辑，以后遇到具体板块具体分析。

从位置看，中绿康桥位于双流大件路与珠江路交汇口，属于航空港版块，

北辰鹿鸣院位于双流警校路二段，三江公园西北侧，属于大源南板块，

锦云天府位于顺兴路与和顺路交汇口，属于华府板块。

这三个楼盘距离不远，中绿康桥距离北辰鹿鸣院5.3公里，北辰鹿鸣院距离锦云天府2.5公里，

从三个板块的规划来看：

中绿康桥所处的航空港板块，是一个居住为主，同时包括了众多教育用地，商业用地的区域，

从土地性质就可以看出，这里商业比较繁华，学校比较多，生活设施相对完善。

大红色为商业用地，浅红色为教育用地，黄色为住宅用地。

北辰鹿鸣院所处的大源南板块，从规划看，也是一个居住为主的片区，包含了少部分商业和教育用地。

板块内部的绿化用地较少，但是板块南侧有绿化用地，将来可以享受到该公园的利好。

黄色为住宅用地，大红色为商业用地，西侧湛蓝色为成昆铁路的防护带。

锦云天府所处的华府板块也是一个以居住为主，同时混合了部分工业用地的区域。

黄色为住宅用地，土黄色为工业用地，红色为商业用地，淡红色为教育和科创用地。

当然，我必须要强调一下：

土地性质不是一成不变的，政府会根据城市建设需要实时调整性质，

因此，只要土地没有搞建设，都有改变的可能。

以上的控规图可以作参考，不作为决定性依据。

虽然土地性质可能会有变动，但是整体来看，三个区域的底子，仍旧是居住为主的区域，

中绿康桥周边的建设形态更丰富一点，北辰鹿鸣院和锦云天府更纯粹一些。

二：比界面

在颜值即正义的年代，看人先看脸，买房也要看界面。

片区建设更现代化，道路宽，干净，绿化多，居住心情也更愉悦。

从三个楼盘周边环境来看，

中绿康桥界面较差，航空港多年以来一直是城乡结合部既视感，

加上商品房多数是高密小区，整个片区密密麻麻的房子，比较压抑，

还有不少老房子和部分待拆迁区域，路窄，房子破，而且街边绿化非常少。

加上还有很多物流公司，汽配商家，食品批发等经营场所，居住环境和舒适度较为欠缺，不少购房者都被该片区的界面劝退。

北辰鹿鸣院周边，目前开发程度很低，大多数地方都是空地，另外有部分建材商家等，以及个别学校和老小区，所以现阶段而言这里更像一个乡镇。

另外，小区门前的主干道来来往往有很多的大货车，噪音大，卷起的灰尘大，影响美观。

不过好在项目临河，有河景作依托，视野和环境稍微得到一点提升。

锦云天府周边都是最近10年开发的新小区，看起来赶紧整洁，而且路面宽广，干净整洁，很有大城市的感觉。

虽然周边房子也是高密小区，密密麻麻，但是比起中绿康桥周边，要高出几个档次。

所以就现阶段而言，界面来看：

锦云天府>中绿康桥>北辰鹿鸣院

不过如果把眼光放长远，以十年期来看，应该是：

北辰鹿鸣院>锦云天府>中绿康桥。

因为今后成都的楼盘建设将逐渐以品质改善小区为主，

北辰鹿鸣院周边都是空地，将来开发必然多数会打造为偏改善的小区，这些小区无论从楼间距还是外立面来说都更美观和舒适，

因此整体界面会得到质的提升。

然而航空港板块老小区较多，国家曾明确发文，今后城市尽量少拆迁，多改造外立面，

因此，航空港的界面只会进一步下滑。

三：比交通

要致富先修路，交通对板块的发展至关重要。

就目前而言，中绿康桥拥有两条地铁线，小区旁边200米就是地铁8号线和30号线的交汇口：珠江路站。

8号线串联了双流，武侯，锦江和成华区，并且目前与8条地铁交汇，

30号线串联了双流，高新，锦江和龙泉，预计2024年通车，

从项目乘坐5个地铁站（需转线）就可以到金融城片区，30号线开通后，7个站（不转线）即可到金融城片区，

因此，小区的公共交通出行是非常方便的。

另外，从去年7月分成都市规划和自然资源局公布的《《成都市城市轨道交通线网规划》（2021版）来看，

地铁33号线大概率会在珠江路设站点，该线路串联了武侯区，航空港以及高新区，

一旦通过，中绿康桥就拥有3条地铁线，届时出行更加便利。

北辰鹿鸣院距离最近的地铁站是5号线警官学院站，步行距离2公里，已经超过了大部分人的步行极限，公共交通极为不便。

从规划看，北辰鹿鸣院周边有20号线和22号线两条地铁线规划，

20号线串联了东安新城，高新区，以及双流，在警校路与华府大道的交汇口设置站点，站点距离北辰鹿鸣苑约900米，

22号线串联了双流、高新、龙泉三大核心经济区，规划站点在警校路上，三江公园北侧，距离小区200米。

锦云天府距离5号线南湖立交站步行距离1.2公里，也比较远。

并且，5号线和1号线是平行线，目前大部分产业集中在1号线，因此5号线换乘也比较麻烦。

从规划看，长顺大道和华府大道交汇口可能会设置20号地铁线站点，距离锦云天府步行距离1.1公里，

20号线也串联了东安新城，高新区，以及双流，届时，小区业主出行更加方便。

所以以现阶段公共交通来看：

中绿康桥>锦云天府>北辰鹿鸣院

至于规划路线，由于没有确定，因此不能作为决定性利好，大家可以权当参考。

除了公共交通，开车出行的话，三个小区都差不多。

中绿康桥开车可以走益新大道上三环，小区距离金融城比较近，只有6公里，

但是在航空港片区，由于居住人口多，电瓶车多，私家车多，道路窄，不文明行驶等多项因素，导致片区交通出行非常缓慢。

而北辰鹿鸣院和锦云天府旁边的剑南大道，更是被高德在《2020年度中国主要城市交通分析报告》中评为全国最堵十条道路之一，

四：比商业

从商业角度来说，中绿康桥完胜锦云天府和北辰鹿鸣院，

中绿康桥所处的航空港片区，一大特色就是商业丰富，

小区以北500米就是大型商业体韩国城，另外还有空港国际城的成熟底商，以及花天锦地等商业，可以满足日常吃喝玩乐购的需求。

北辰鹿鸣院周边很荒，小区对面有一个红旗超市可以买烟买水，最近的超市：欧尚，距离项目2.5公里。

而且欧尚的商业体量较小，跟中绿康桥周边的商业完全没法比。

锦云天府周边的社区底商比较丰富，日常买菜，吃饭等非常方便，

大型商超中海环宇坊距离项目900米，有屈臣氏，盒马鲜生，麦当劳，星巴克等，满足日常购物聚会需求。

五：比学校

中绿康桥周边学校很多，比如金苹果幼稚园，空港阳光幼儿园，欧米乐幼稚园，

川大西航港实验小学，川师附属圣菲学校，西航港一中，蓝港外国语，盐道街外语学院，棠湖中学空港校区等，公立私立都比较丰富，

北辰鹿鸣院旁边400米有一个双流协和三江幼儿园，最近的小学有双流区怡心第一实验学校，约1.5公里，中学有双流中学协和实验初中，约2.5公里，

另外，小区东侧还有一块教育用地，至于会修建什么规格，目前还不确定。

锦云天府1公里内有双流协和幼儿园，怡心第一幼儿园，双流协和实验小学，协和实验初中等，

整体来看，中绿康桥的学校，无论从数量还是质量都是最好的，

因此学校排名为：

中绿康桥>锦云天府>北辰鹿鸣院

以上，我从大区域来比较了三个小区的外部设施，接下来比较一下各小区产品。

六：比产品

先看一个三个小区的一些重要指标：

从价格上看，三个小区相差不大，产品上面，差距较为明显，

中绿康桥占地最小，为66亩，一共有1634户，

绿地率30%，容积率3.98，为16-18层的小高层设计，面积段最大。

北辰鹿鸣院占地最大，有120亩，但是总户数最少，只有1384户，

小区容积率2.0，绿化率35%，有7层的小洋房，14层的小高层，因此居住舒适度是最高的，

另外在户型上，也属于偏小的，因此不用拔高总价，也能享受高品质。

锦云天府占地71亩，总户数有1785户，容积率4.96，绿地率43%，

楼层最高，有31楼，在2T5户的配置下，居住舒适度较低。

再来看一下小区具体的打造和设计：

中绿康桥呈围合式布局，双中庭，共规划了1栋公寓和11栋小高层，层高2.9米。

两个中庭的绿化面积超过了2千平方，但是楼栋之间的间距较窄，

大部分楼栋间距只有20多米，无法保证低楼层的采光。

小区内部也设计了一些休闲场所，比如篮球场，会客厅，环形跑道等，

没有底商，是个纯居住社区。

北辰鹿鸣院由21栋住宅和4栋商业组成，呈围合式布局，双中庭打造，楼间距近的有28米，宽有约80米，

由于楼层只有7-14楼，

因此，每个户型的采光及视野都是非常不错的，小区园林面积共将近40亩。

锦云天府由9栋高层住宅加上4栋独立的商业组成，围合式布局，

楼间距纵向有80米，横向有170米，中庭景观达到了13000平方米，

还设置了阳光草坪，童趣乐园，休闲跑道等多个功能区，满足业主日常休闲需求。

从产品设计来看，北辰鹿鸣院最好，居住舒适度最高。

至于中绿康桥和锦云天府相比，中绿康桥舒适度略微好一点，毕竟容积率更低，楼层更低。

但是具体到户型上，也各有优劣，

锦云天府由于是围合式布局，中庭无楼栋，因此朝中庭的房源视野比较好，

但是部分户型遮挡比较严重，这种格局，不同户型的视野采光等差距很大。

中绿康桥就比较平均，没有视野和采光特别突出的，也没有特别差的。

七：比户型

先声明一下，在户型设计上，我只比较三个楼盘目前所剩的户型以及将来会推出的户型，已经售罄的户型不再做比较，

至于部分房源很少的户型，大多数人无法购买，比如中绿康桥上批次推出的105平，一共只有10套，这种供应很少的户型我不做比较，没意义。

先来看一下三个楼盘的主力户型及价格区间。

三个楼盘在价位上几乎是同价格区间，也正因为楼盘的总价接近，才让众多购房者在这些盘中比较和纠结。

先看一下，如果你要买三房，

那么可以选择中绿康桥的115平户型，北辰鹿鸣院的99平，111平的户型，还有锦云天府109平的户型。

下面比较一下这几个户型：

中绿康桥建面115平的D户型，三室两厅双卫双阳台

优点有：

方正，没有大面积浪费，子母门设计比较大气，大门对面是玄关，保证了业主的隐私安全，

景观阳台10个平方，比较大，厨房6.8平方可以同时容纳2个人，卧室也比较大，最小的房间也有10个平方。

该户型缺点有：

生活阳台2.5平方略小，冬天晾晒不够用。

通透性略差，由于是竖厅，进深较长，餐厅出的采光较差，主卧进门处的一块面积比较浪费。

以下是中绿康桥建面115平的E户型，三房两厅双卫双阳台

该户型的优点为：

方正，入户对面是玄关，保证了主人的隐私。

该户型客厅餐厅总共约35平方，景观阳台10个平方，比较大，

厨房7.5平方用着比较宽敞，生活阳台4平方够用。

户型的缺点有：

过道略微有点浪费，大门是单门，没有D户型的子母门大气，

主卧的门和主卫的门属于门对门，而且主卫的门对着卫生间的镜子，这种格局不好。

这种竖厅的设计，采光通风都很一般，而且客卫是属于二次采光，稍显不足。

北辰鹿鸣院建面111平的三房两厅两卫户型

该户型优点为：

每个功能区方正，动静分区，景观阳台约10平方，大气，

卫生间都有5.5平，卧室大的有16平，最小也有9平，使用比较舒适，

客厅采光面有5米，进深4.5米，因此光照是比较好的，通风条件也还不错。

缺点有：

进门玄关和卧室走廊的地方略微有点浪费面积，厨房较小。

北辰鹿鸣院建面99平的三房两厅两卫户型

该户型的优点有：

功能布局合理，没有犄角，没有暗厨暗卫。

缺点有：

竖厅设计，开门无玄关，私密性不够，客厅开间3.7米，进深6.9米，餐厅处采光不够。

锦云天府建面109平的三房两厅两卫双阳台户型

该户型的优点有：

功能布局完善，动静分区，两个卫生间还做了干湿分区，利于日常打扫。

缺点有：

开门无玄关，主人隐私性保护不够，客厅不规整，卫生间前面的区域，以及主卧开门前的面积浪费严重。

三个卧室都有飘窗，如果不能敲打，则面积较小。

户型通透性不强，只有两面通风。

竖厅设计，客厅面宽和进深比例不协调，餐厅部分采光较弱。

所以，单看户型设计，

北辰鹿鸣院111平的三房最好，最通透，浪费也小，采光也好。

接着再来看位置：

中绿康桥115平的户型，有朝东北的，朝马路的，有朝西南的，朝中庭的，选择性较多。

北辰鹿鸣院111平的全部朝东北，但是都朝中庭，99平的全都朝中庭并且朝西南，比较安静。

锦云天府109平的户型，分布在黄色的3.4号房，有朝东北的，有朝西南的，全朝马路。

从楼栋位置和朝向来看，

中绿康桥115平和北辰鹿鸣院的99平较好。

因此综合来看，中绿康桥和北辰鹿鸣院的套三各有优势，

但是锦云天府的套三无论从户型设计还是位置，朝向来看，都比较差。

如果你要买套四的户型，

可选择有：中绿康桥139平和142平户型，北辰鹿鸣院126平户型，以及锦云天府139平和141平户型。

中绿康桥建面139平的四房两厅两卫双阳台户型

该户型优点为：

子母门设计，大气，大门对面是玄关，保证了业主的隐私安全，每个功能区很方正。

景观阳台10平，客厅43平，大气，主卧带卫生间，28平，舒适。

房间水线近，使用起来舒适，后期维护成本低。

该户型缺点有：

不方正，是个手枪形状，中间的过道浪费了约7个平方。

客厅开间4.2米，进深7.9米，餐厅处的位置采光不行。

以下是中绿康桥建面142平的四房两厅两卫双阳台户型

该户型的优点有：

横厅设计非常大气，阳台采光面7.2米，客厅进深4.75米，客厅采光会非常好。

通透性非常好，所有房间包括厨房和卫生间都直接采光，利于室内保持干燥。

缺点有：

浪费比较严重，走廊的面积加上主卧前过道的面积约7个平方，不好利用。

以下北辰鹿鸣院建面126平的四房两厅两卫双阳台户型

该户型的优点有：

户型方正，没有浪费。南北通透，居住舒适度较高。

主卧带卫生间将近20平，独立洗漱，还能做衣帽间，比较大气。

卧室最小的也有9平，无论是做榻榻米还是放床，都没有问题。

缺点有：

开门无玄关，对主人的隐私保护不够，

阳台采光面只有5米比较小气，干湿分区不理想，

卫生间和厨房的距离太远，影响使用体验，提高后期维护成本。

锦云天府建面为139平的四房两厅两卫单阳台户型

该户型的亮点有：

户型方正，没有浪费，通透性非常好，客厅采光面宽，光照充足。

客厅约42个平方，非常大气，阳台也有16平，可以做小花园设计。

缺点有：

只有一个阳台，没有生活阳台，日常晾晒不美观，

两个卧室的大门对着客厅，私密性不强。

水线布局较远，干湿分区较差。

以下锦云天府建面141平的四房两厅两卫单阳台户型

该户型的亮点有：

户型方正，没有浪费，通透性非常好，三面通风。

阳台14平，客厅38平，比较宽敞大气，两个卫生间都约6平，厨房7平，生活阳台5平，每个功能区面积都很合适，使用不局促。

缺点是：

开门即客厅，主人隐私的保护不够。

以上5个四房设计，除了中绿康桥139平的户型较差外，其余四个都还不错。

接着再来看位置：

中绿康桥139平和142平的户型，有朝东北的，朝马路的，朝西南的，分布比较泛。

北辰鹿鸣院的126户型有朝东北的，西南的，大部分朝中庭，有两栋朝外面的河景。

锦云天府的139户型为蓝色的位置，141户型为红色的位置，

比较而言，139户型有朝西南的，朝北的，朝西北的，但是有部分户型遮挡较为严重，

而141的户型，就没有遮挡，朝中庭，视野最好，方向上有朝西南的，朝北的，朝西北的。

从楼栋朝向和视野综合来看，北辰鹿鸣院的126户型比较好。

八：比开发商

随着恒大暴雷，开发商实力成为了买房的重要参考指标，

中绿康桥的开发商是中国新衡生房地产开发有限公司，所属中国绿发投资有限公司，

绿发具备30年开发经验，全国多个城市有开发项目，

北辰鹿鸣院开发商是成都北辰天辰置业有限公司，

该公司由北京北辰实业股份有限公司注资80%，北京中建地产有限责任公司注资20%，

北京北辰是一家上市公司，专做房地产开发和投资业务，经验相对比较丰富。

在成都，北辰也开发过不少项目，比如北辰天麓御府，北辰南湖香麓，北辰香麓等，口碑不好也不坏。

锦云天府的开发商是成都本土企业，名气不大，而且一直传言资金断裂，

从前期交房口碑来看，比较差，问题比较多，并且遇到问题，开发商的处理方式不人性化。

所以，这三个楼盘中，

锦云天府的交房品质最不让人放心。

九：比性价比

买任何产品，能买到性价比高的是最划算的，

性价比高不是便宜，而且在同等质量下，该产品更便宜，或者在同等价位下，该产品质量更好，

性价比是性能和价格两方面的平衡。

房子性价比高不高，很直接的判断方法：比较法。

能真正反映一个片区价值的不在新房，在二手房，二手房有流通，有客户接手，片区价值才是真正被认可的。

中绿康桥清水价格在1.2万-1.63万之间，周边二手房价格大多数在1.4万-1.9万之间，且成交活跃，

从政府颁布的指导价来看，小区旁边400米处的蓝光圣菲town城，指导价在1.55万和1.63万。

中绿康桥的价格略低于周边指导价，而且从品质来看，周边二手房楼龄多数在10来年，楼龄偏老，舒适度不及中绿康桥，

所以跟同片区比起来，项目价格优势比较明显。

北辰鹿鸣院周边二手房价在1.7万左右，不过由于楼盘太少，并且成交量太少，因此数据支撑性不强，

虽然价格没有明显优势，但是也不算买在高位。

锦云天府价格在1.32万-1.67万之间，周边二手房指导价格在1.7万-2.15万之间，

万锦城前期的指导价也在1.76万，

锦云天府价格比周边所有楼盘的指导价都低了数千元，比较下来，价格是真香。

因此，目前锦云天府的地段价值更高，市场接受度更高，性价比也最高。

十：比自住条件

买房有两种目的，一种为了自住，一种为了发展，

这两种买房逻辑也略有区别，一个注重现在，一个注重未来。

从自住角度说，毫无悬念，中绿康桥是配套最齐全，生活便利度最高的，

其次是锦云天府，

而北辰鹿鸣院自住最不便，

因此，对于着急买房的朋友来说，中绿康桥和锦云天府更好。

十一：比发展潜力

作为一名普通购房者，买房除了关心自住，同时也应该看中发展潜力，

我并不是鼓励炒房，而是绝大部分人的房子，居住年限不会超过10年，

因此置换将是买房必修课。

所以，在买第一套之前，就应该买更有发展潜力的房子，未来发展好，则下次置换压力更小。

那么如何判断发展潜力呢？

任何商品的价格都遵循一个逻辑，供求关系，

商品供大于求则价格下降，供小于求则价格上涨，供需平稳则价格平稳。

所以，我们可以从供求两个方面来分析这三个楼盘的发展潜力。

首先看需求，也就是这三个楼盘潜在的客群范围有哪些。

怎么看潜在客群范围呢？

人们买房有两个逻辑，

1：跟着产业走，在哪儿上班就优先在公司附近买

2：跟着学校走，由于优质的教育资源非常稀缺，因此对于有孩子的家庭，买房不会着重考虑产业，而是考虑学校。

但是以上三个楼盘的学校都没有达到名校级别，因此，能吸引的只是附近上班的人群。

至于这个附近，判断标准是什么呢？

根据中规院交通院发布的《2020年全国主要城市通勤监测报告》披露，

成都的平均通勤距离是：9.1公里，

所以，绝大部分上班族更倾向于在上班附近9公里内买房或者沿着地铁买房，单边时间在45分钟内，差不多就是15个站点。

从三个楼盘分布的潜在客户群来看，重叠范围很大，略有些许不同，

红色为中绿康桥潜在客户范围

黄色为北辰鹿鸣院潜在客户范围

绿色为锦云天府潜在客户范围

了解了客群分布范围，接着要理清购买力的流动。

购买力不是一成不变的，它会随着产业的调整和转移，区域的发展变化而变化，

背后的规律有两种：

1：随着该区域产业规模的扩大，逐渐引进更多的人才，

这些新鲜购买力则会进一步托起该片区的房价，区域内各个小板块都能受惠，

这种属于引入新鲜血液，阳光普照。

2：该区域的产业已经饱和，各个小版块因为界面，城建，学校的差异，对存量购买力进行争夺，板块分化出现并加剧，

这种属于内部厮杀，此消彼长。

在这三个楼盘所涵盖总范围里面，三楼盘和自身所处的小片区，既享受新鲜购买力的补给，又有着对存量购买力的争夺。

中绿康桥现阶段的客户来源，主要为金融城和软件园上班的技术性人员，

这两个地方的产业密集，产业能级较高，购买需求旺盛，购买力强，

另外还包括了武侯新城上班人员和个体户，加上双流航空港上班的人，以及整个片区比较分散的个体户等等。

红色为商业用地，紫红色为商业金融业用地，橙色为混合用地，浅紫色为仓储用地，土灰色为工业用地，深紫色科研设计用地，紫黑色为行政办公用地（下同）。

至于未来，中绿康桥则面临两增两减的境况：

一增：武侯新城目前还未完全成熟，后期会有很多电商产业布局，因此这个片区上班的人群也有部分会倾向于航空港买房。

二增：金融城三期正在规划中，届时也会引进部分产业，可以往航空输送购买力。

当然同时面临两减，

一减：双流机场的航空经济会被简阳分流，届时部分购房需求外流

二减：航空港片区由于发展太过成熟，5年或者10年后，整个城市界面会逐渐下滑，加上没有学区优势，因此，会有部分购买力转移到城南其他新开发片区。

两增两减，该片区从需求端来看，不会增加太多购买力。

北辰鹿鸣院目前由于发展不成熟，片区的潜在客户比较少，部分来自于金融城，以及软件园的技术人员，

但是北辰鹿鸣院的优势在于：还有大片空地待开发，

随着片区开发成熟，势必会吸引金融城，软件园甚至空港片区等购买力，对部分航空港和华府板块的购买力进行分流，

并且，随着新川科技园和怡心湖的打造，北辰鹿鸣院所在片区的新增潜在客户会更多，

新川科技园规划面积10.34平方千米，目前初具规模，引进了少部分企业，规划的整体规模和能级不输软件园。

怡心湖则是一个集居住和产业为一体的产城湖，部分客户在怡心湖区域内部消化，少部分客户会外流，

因此，北辰鹿鸣院未来的潜在客户增量很可观，是要大于中绿康桥的。

锦云天府目前的潜在客户来看，目前主要来自于金融城和软件园上班的金融，技术人才，

虽然未来随着北辰鹿鸣院片区的开发，会分流部分金融城的购买力，

但是未来还有三个产业区的客流会流向锦云天府：

新川科技园片区，秦皇寺商务区，以及怡心湖的少部分上班族。

这其中，新川科技园和秦皇寺商务区的能级最高，购房需求大，购买力强，

所以从潜在客户增量上看，锦云天府也非常可观。

除了看客户群体和增量，还应该考虑供应量，

供应量分两种：本区的新房供应和竞争对手区域的供应量。

首先明确一点，在高新和天新上班的人，优先考虑高新天新，预算够不上才会选择双流，

所以，双流不是高新和天新的竞争对手，只作为漏斗，接收被高新和天新筛出来的客户。

航空港板块和华府板块目前的存量土地有一些，但不是很多，

所以后期，当中绿康桥和锦云天府进入二手房市场后，跟周边楼盘比起来，有一定的楼龄优势。

但是也要注意，北辰鹿鸣院所处的板块土地存量还较大，随着这个板块的开发，会抢占一部分城南的客户。

总的来说，现在买这三个楼盘，待交房，自住，7,8年后进入二手房市场的时候，

中绿康桥所面临的潜在客户，无论从体量还是购买力来说，都赶不上北辰鹿鸣院和锦云天府。

所以综合来看，北辰鹿鸣院和锦云天府将来的潜在客户更多，质量更优，因此发展空间更大。

另外有一点我需要补充一下，

发展空间分为发展下限和发展上限，

发展下限的意思，就是假如经济，楼市按下暂停键，房子目前的价值状况可以称为发展下限。

而发展上限则是指在楼市蓬勃发展的状态下，房价能达到的天花板。

发展下限低，上限高，则中间的利润空间就大，但同时，这类房子的风险也更高，

发展下限高，上限低的房子，利润空间小，但同时，比较稳妥，不容易踩空。

这三个房子中，北辰鹿鸣院的下限最低，而中绿康桥的上限最低。

十二：比发展速度

上面比较了发展潜力，另一点也十分重要，就是发展速度。

因为发展速度直接影响着回报周期和回报率，

怎么看发展速度呢？

很重要的一点，看土拍市场。

开发商争相拿地，板块就进入快速发展期，土拍市场没动静，板块发展就比较慢。

从三个楼盘位置来看，

中绿康桥所处的航空港土地市场比较冷清，

2021年只拍出一块地，招商以12075元/㎡的楼面价 34%配建比，拿下航空港板块的一宗72.37亩的纯住宅用地，

该地块距离中绿康桥直线距离2.5公里。

北辰鹿鸣院附近还有两块地带修建，一块地位于北辰鹿鸣院北侧，距离300米，纯住宅用地，楼面价13700元/㎡，

一块地位于北辰鹿鸣院东方，距离项目1.5公里，住兼商，楼面价10700元/㎡。

土地市场不热闹，板块发展就比较慢，所以虽然这个区域是块宝地，但是蓄能时期较长。

而华府板块，今年的土拍没有任何动静。

总之这几个板块的发展都会比较缓慢。

不光这几个板块发展缓慢，双流整体来看都慢，双流作为一个区，能量有限，而规划区域太大，

无论是规划高大上的怡心湖板块还是副中心杨柳湖板块，都属于到站的火车——叫得响，走得慢。

十三：比流通性

最后一环，非常重要，就是房子的流通性，

毕竟房子增值多少只是账面财富，只有房子能流通，收益才是实打实的。

房子好流通，说白了就是以理想的价格卖给下一个接盘侠，也就是你的客户，所以，买房之前必须搞清楚：

1：你的客户在哪儿？

2：你的客户基数大不大？

3：你的客户购买力如何？

4：你的客户喜欢什么样的房子？

5：跟你同竞争力的房子多不多？

6：你要买的房子，目前的价格是否值得入手？

上面已经说过了，现在这三个房子性价比都很合适，入手没问题，至于客户的分布和基数，购买力等也做了说明，

接下来就是，这部分客户喜欢什么样的房子？

在双流买房的客户，并且是将来买二手房的客户，绝大部分是预算不够，才选择双流区的，

因此楼盘偏刚需，价位不高，在户型上，实用的紧凑型三房，最受欢迎。

这三个楼盘都是偏刚需的楼盘，符合主流需求。

在户型上，110平以下的户型转手相对较快，如果超过140平，则将来的流通性会减弱。

所以如果是看中发展潜力和流通性，以上三个楼盘超过140平的户型，尽量不碰。

最后总结一下：

如果你在城南工作，预算在200万以内，买房是自住为主，可以重点选择中绿康桥和锦云天府两个小区，户型则根据家庭人口来确定。

如果买房是为了发展，则根据个人投资偏好来定，

稳健性选手买中绿康桥和锦云天府，激进型选手买北辰鹿鸣院。

短线买锦云天府，长线买北辰鹿鸣院。