房产证被延迟办理 莲湖翡麗城小区19户业主告开发商败诉

gt;gt;案件回放

业主：19户起诉 交房4年后才拿到房产证

因房产证被延迟办理，西安市莲湖区翡麗城小区19户业主向法院起诉开发商违约并索赔，最近，法院判决业主败诉。这中间到底是怎么回事儿呢?

小区2号楼业主李女士告诉华商报记者，2011年5月，她与西安和怡房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于莲湖区团结中路翡麗城小区的房屋，约定交付期限为2013年12月31日前，开发商应在房屋交付使用后365个工作日内办理房产登记手续，但交房后开发商迟迟未履行合同约定，业主拿不到房产证。

从2017年10月开始，部分业主计划起诉开发商，共有19户业主将开发商起诉到莲湖区法院，要求开发商为业主办理房屋所有权证，并按照合同支付逾期办理房屋所有权的违约金。“今年3月底，我已经拿到了房产证。”李女士说，从交房开始算，过了4年才拿到证。

开发商：部分业主私搭乱建影响规划验收 导致房产证延迟

根据莲湖区法院判决书，开发商辩称，该公司按照合同约定将房屋交付业主并按期申请规划验收，但因部分业主私搭乱建的违建行为影响规划验收，导致整体房产证逾期办理，并非该公司原因影响办证，不应承担违约责任。该公司称，公司在合同期限内多次向规划局申请规划工程验收，但多户业主收房后擅自在客厅外采光井搭建、封闭阳台，经物业公司、和怡公司多方劝阻仍拒不整改，规划局因此退回了规划验收申请，进而导致房产证延迟办理，过错不在该公司。

业主方面则辩称，被告方提供给原告的房屋图纸中，允许原告对房屋阳台进行封闭并拆除，且原告在装修时向被告交付了装修押金，并通过装修验收，不存在违反合同约定的行为，更不构成违法建筑。

对此，被告方认为原告提供的房屋装修图复印件并无被告签字或盖章，更无被告作出的任何承诺或指示，房屋局部改造协议是原告和第三方公司签订的，且该协议对房屋改造的内容并无体现，因此原告不能以此证明业主可以对房屋进行改造。

法院：曾进行现场勘查 搭建影响其他业主采光

莲湖法院查明，被告和怡公司开发的翡麗城小区2号楼、3号楼交房后，因部分业主收房进行装修期间，擅自将采光井部分改造，影响其他住户的采光，并存在安全隐患。西安市规划局于2014年5月向西安市住房保障局发出《关于翡麗城项目2、3号楼违法建设的协查函》，称“已对西安市和怡房地产开发公司下发《停止违法建设施工单》，责令停工整改，我局检查中发现该违法行为并未停止，仍在继续施工，请贵局对群众举报参与2、3号楼违法建设的西安太和兴物业公司予以查处，并暂停项目剩余住房的销售备案登记，直至其违法建设得以纠正。”

案件审理中，莲湖区法院也现场到小区进行勘查，可以看出该小区3号楼部分业主在采光井部分进行搭建，影响其他业主家中采光，并且因为采光井部分有冷凝水管道通过，如果发生漏水等情况，因业主已经将采光井公用间隔离为自家室内空间，将不能进行定期维护和及时检修，存在安全隐患。

法院认为，因采光井加建属于业主私自加建，不是被告和怡公司的违约行为造成。扣除其2014年6月11日首次向西安市规划局莲湖分局递交资料直至2016年12月23日获得规划验收合格期间，被告于2017年9月26日办理产权登记备案的时间在双方约定的365个工作日内，故被告没有违约行为，原告主张支付违约金的要求依法予以驳回，案件审理费由原告承担。

gt;gt;律师建议

尽可能对开发商及物业的承诺过程录音录像取证

败诉后，不少业主觉得委屈，有的业主说为了安全，不得不改造，而且都通过了物业的装修验收。“采光井在厨房外面，原来是围的栏杆，很不安全。”3号楼业主王女士告诉记者，一楼有14户，非常密集，和邻居之间紧挨着，围栏很容易被翻越，大家都觉得不安全，同一户型的都封了。当时自己装修的晚，听前面的业主说必须要由指定的第三方公司来给包天井，而这家公司就在物业办公室办公。后来，就花1万多元包了天井，也通过了物业验收，没想到现在却成了违建，还影响到了起诉维权的结果。

2号楼业主李女士提供的第三方公司协议则显示，业主同意该公司对房屋进行局部改造，本次改造不收取费用，并注明“甲方与开发商解除本商品房买卖合同的，本合同自行解除”。

李女士说，这份合同就是买房后一起签的，涉及到的就是赠送的阳台的封闭改造，“还有装修公司给业主改造房屋不收钱的吗?”她认为，封阳台不应该作为延迟办理房产证的理由。

但在庭审中，开发商对业主的说法并不认可，表示并未作出任何承诺或指示，房屋局部改造协议是原告和第三方公司签订的，且该协议对房屋改造的内容并无体现。

“这个案子比较复杂，涉及到赠送面积的处置，涉及到通过了物业验收为何还是违建等问题。”北京大成(西安)律师事务所律师韩朝泽分析说，现在买房过程中有不少套路，业主要警惕，比如赠送面积一般不在购房合同中约定，有关房屋局部是否可以改造、是否默许指定了某家装修公司等问题，经常有开发商、物业承诺了默许了，但打官司就不承认的现象出现，而法院审判依据的是书面证据，而不是业主的口说无凭。此外，违建最终是由规划部门认定的，通过物业验收并不能作为依据。

作为业主，在买房及装修过程中，尽可能对开发商及物业的承诺过程进行录音录像取证，如果能拿到书面的承诺更好，对于赠送面积的约定，尽可能要求开发商出具书面承诺或签字盖章。

gt;gt;相关法规

办房产证存在关联性

开发商履责就不承担逾期办证责任

在实际生活中，很多人都曾遇到开发商办房产证延期的现象，但并不是都能按照购房合同拿到赔偿。陕西众邦律师事务所律师李小东表示，关键要看开发商是否按期完成了初始登记，是否上报房产部门办证，如果开发商履责，就不承担违约责任。

办理房产证存在开发商、业主及第三方的三方义务主体的责任承担问题，办理房产证的三方行为具有一定的关联性、顺序性，只有完成前者工作才可以启动后面的程序或者进行下一步工作。如果开发商完成房屋的初始登记(备案)工作，并履行通知义务后，不承担逾期办证的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约金必须满足以下两个条件：

(一)逾期办理房屋权属证书因出卖人的原因而造成。商品房买卖中，造成房屋权属证书逾期办理的主体可能是商品房买卖合同中的出卖人或者买受人，也可能是合同以外的第三人。如果房屋权属逾期办理是因商品房买受人或第三人的原因而造成，则不存在追究违约责任的问题。

(二)在特定期限内未能办理房屋权属证书。买受人能否在上述法定时间内办理房屋权属证书，取决于出卖人是否履行了办理房屋初始登记以及协助办证的义务。 华商报记者 李琳