锐见 | 海伦堡黄炽恒：股市牛散的二次IPO

这位资本市场上的“最牛散户”却对自己的本职工作看走了眼。

作为地产界老板，广东海伦堡地产集团董事长黄炽恒是玩炒股数一数二的那个。

2009年，黄炽恒与兄弟黄楚欣建仓上海莱士，一年后上海莱士股票飙升150%，四年后投资收益超500%，获利近4亿元，由此黄炽恒被冠以“最牛散户”称号。

2014年，黄炽恒豪掷亿元申购新宝股份1000万股，申购数量甚至超过多数机构投资者。首次开盘后新宝股份上涨32%，黄炽恒一天浮动盈利266万，再次被冠上“最牛打新散户”的称号。

黄炽恒

像这样的成功投资的光辉事迹还有很多，在有色金属、水产、土木工程建筑业、生物医药、家电等行业，不难发现他投资的神秘踪迹，而这些投资又常常险有失手。

甚至曾有媒体报道称，黄炽恒炒股赚的钱比海伦堡地产赚的都要多。

不过用黄炽恒的话来讲，“我是做实业的，也有做投资的爱好”，房地产实业才是黄炽恒的本职工作，投资更多的是他的业余爱好。然而，这位投资大牛曾经并不看好自己的本职工作，2014年甚至连用三个“很困难”形容。

事实证明，这位资本市场上的“最牛散户”却对自己的本职工作看走了眼。

起个大早赶晚集

1998年，海伦堡前身广东中颐投资集团有限公司宣告成立。

这个年份入局房地产并不晚， 1992年，朱孟依创办合生创展，陈卓林创办雅居乐，杨国强创办碧桂园；1994年，张力创办富力地产；1996年，许家印创办恒大地产。盘点下这五家曾称为华南五虎的传统房地产公司，就知道海伦堡并没有错过房地产这班黄金列车。

得益于早起的优势，海伦堡在番禺先后开发了华锦新城、中颐海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目，几乎垄断了番禺南部整个高端市场，成为盘踞在番禺楼市的“高端王”。

然而，即便出生恰逢其时，早年闪耀广东，这家企业并没有像华南五虎那样叱咤风云，甚至在最近几年沦落到了二三线房企的地步。

根据克而瑞发布的《中国房地产企业销售排行榜》显示 ，2018年1-12月，海伦堡以440.6亿的销售额位列第56，距离千亿门槛仍有距离。

这一现状或许是黄炽恒对市场的误判，在2014年接受记者采访时，黄炽恒曾表示“不看好房地产行业，至少今年会很困难”，理由是房地产已经过了黄金时期，未来多种因素都会制约房地产的发展。可事实上，中国房地产市场在接下来的三年间井喷式成长，诸多实力派房企纷纷高杠杆、高周转大干快上，千亿年营收就此成为一道公认的门槛。

海伦堡的商业项目

同时，海伦堡曾动摇了在广州大本营深耕的决心，将战略目标对准三四线城市，拿低价地，并下沉调整产品定位。目前，海伦堡的土地储备大部分位于三四线城市。比如，惠州土地储备占比13.4%，中山土地储备占比8.9%，肇庆土地储备占比4.5%。海伦堡在一二线城市的土地储备却占比较低，只占总体土地储备的约40%。

或许是感受到了日益融资的艰难，也或许是重新认识到了自身战略的失误。去年，这家已经存在了20余年的房企终于决定上市，相对于同时期早已上市的企业，不可谓不谓早起赶晚集。

坎坎坷坷的上市之路

可惜造化弄人，今年并非海伦堡第一次上市。

早在去年8月份，海伦堡就为上市筹备，打造了红筹架构，由黄炽恒、王涛持股的两家境外公司牢牢掌控海伦堡中国。2个月后，海伦堡迅速递交了上市申请版本，成为近两年，内地房企扎堆赴港上市的代表之一。然而，相对于同一时期递交申请书并成功上市的大发地产、弘阳地产、美的置业等房企，海伦堡这一次IPO并未成功，该申请已经生效。

根据香港联交所官网显示，上市“没有进展”包括失效、被拒绝、撤回。一般情况下，拟上市公司向香港联交所递交上市申请之后，在聆讯期间需要对香港联交所提出的问题进行反馈。香港联交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度。如果拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈，即会造成失效，若要继续上市流程，就必须重新递交材料。

然而，此次上市失败的结果并未阻止海伦堡的热情，首次上市申请失效后不久，在今年的5月2日海伦堡再次递交了上市申请书，仅仅距离上次申请失效不到一个月的时间。

如此迫不及待谋取上市的背后从另一个方面说明了海伦堡对融资的迫切，其真实的原因或许能从招股书上推断一二。

招股书显示，海伦堡的外部资金来源主要为商业银行借款、信托及资产管理融资安排的借款以及发行公司债券。其中，信托及资产管理融资安排的借款占比较高。2016年至2018年，海伦堡的银行贷款余额分别约63.96亿元、67.01亿元、92.86亿元；信托及资产管理融资安排的借款余额分别约64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。由此可见，海伦堡急于赴港上市的部分原因在于拓宽其融资渠道，减轻自身的债务压力。

业内人士认为，在行业集中度提高的情况下，如果中小企业不上市，企业的规模可能难以做大，即便业绩并不好，但是如果能够上市成功就会获得更多的资金，为企业的后续发展带来更大的支持，因此再次上市成了企业在目前市场状况情况下的一个必要的选择。

规模快速膨胀后的层层隐患

据招股书披露的业绩来看，海伦堡近年业绩确实大幅增长，呈现出持续膨胀的趋势。

2016年至2018年，其物业开发和销售收入分别为141.23亿元、142.20亿元及173.70亿元，占总收益比例分别为99.3%、99.1%及99.2%；商业物业租金方面分别为1.05亿元、1.35亿元及1.47亿元；销售商业物业收入为4.793亿元、9.557亿元和14.385亿元。销售业绩的增长带动了海伦堡整体收益的上涨。2016年至2018年，海伦堡总收益分别为142.27亿元、143.56亿元、175.17亿元。

与其它主流房企相比，海伦堡的土地储备扩张速度并不算快，但相较于其以往的活跃程度，也引人瞩目。截至2019年1月底，海伦堡拥有122个处于不同开发阶段的物业项目或项目阶段，主要集中于珠三角、长三角，土地储备总量约2370万平方米，较2018年8月底分别增加10个、30万平方米；新进入城市33个，较五个月前增加2个。

虽然海伦堡业绩持续增长，土地储备也逐渐膨胀，但这光鲜靓丽数字的背后依然深藏着层层隐患。业内人士表示，海伦堡2018年销售数据很一般，规模非常小，因此从某种意义上来讲，2019海伦堡将会面临一定的压力。同时，近期从楼盘销售等情况看，海伦堡表现也还是一般，没有过于出众的表现。

根据招股书显示，2016年至2018年，海伦堡未偿还银行贷款及其他贷款总额分别约为128.743亿元、205.037亿元、283.075亿元；其资产负债率分别为69.4%、83.4%、133.7%。

截至2019年2月28日，海伦堡信托资管融资未偿还总额已经高达177.96亿元，占公司截至同日借款总额的58.6%。

值得注意的是，一般信托融资安排的还债期限为三年，在2019年-2020年，这些高成本的信托融资将迎来集中还款期。而信托已经超过了银行成为了海伦堡重要的融资渠道，2018年的融资金额相对于2016年增长了161%,是同期银行借款的1.82倍。

对此，某业内人士认为，资产负债过高会需要企业在风险上更加审慎，需要对资金进行更为细致的管理和把控。

同时，虽然近三年来海伦堡总收益在节节攀升，但企业盈利状况却不容乐观。2016年-2018年间，海伦堡分别实现年度净利润28.98亿元、19.8亿元以及22.56亿元，净利润率分别为20.4%、13.8%和12.9%，呈现出不断下滑的态势。

奇点商业资本论原创

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