广州商业市场情况「明年市场的走势」

受开发商融资问题、经济运行承压等影响，2022上半年广州商业市场供应急冻，公寓供应更是创近十年来的新低。

由于市场缺乏新热点，成交表现趋弱，整体延续去年的让利促销趋势，不过淡市中也有不少亮点。

详见报告分析：

写字楼市场：

供求量双双下降

但大多交易仍活跃

1）整体供求：供应同比跌7成，成交大幅下滑

经历了去年的百万方供应后，2022上半年广州写字楼市场仅入市530套17.3万㎡的新货，面积同比跌73%。

上半年写字楼市场成交同样下行，降至1130套26.9万㎡，面积同比跌43%，几乎较去年同期高位腰斩。

2）月度走势：上半年供应3个月触底，成交低位爬升

2022上半年前两个月广州写字楼市场供应触底，2月份更是挂零；

3-4月份供应恢复正常，维持3万方以上的供应，不过6月份供应再次触底。

1月份写字楼市场成交季节性回调，2月份凭借珠江新城、琶洲板块的两个整栋交易成交攀升至9.3万㎡，3-6月份成交从低位爬升。

上半年广州每月均录得整栋或批量的写字楼大单交易，不过大单的成交体量较去年偏小，故而整体成交较去年同期腰斩。

3）区域供应：4成供应来自天河区，金融城板块继续上新

2022上半年广州天河区释出7.17万㎡的写字楼新货，占全市供应量的41%。

供应分别来自金融城板块的广州城投•湾区金融港、珠江新城板块的粤海金融中心，各入市5.86万㎡、1.31万㎡。

其次，番禺区供应占比27%，两个入市的新盘珠江未来城、国科众安江屿大观主力产品为商业别墅。

黄埔、南沙区供应各占1成以上。不过，黄埔区写字楼供应较为分散，新货分别来自区府、知识城、科学城、鱼珠板块的一个项目。

南沙区供应则来自明珠湾板块的新盘星河发展大厦，入市2.23万㎡甲级写字楼，是今年上半年供货量第二的写字楼项目。

4）区域成交：写字楼需求回流，市区板块包揽成交前四位

2022上半年中心区写字楼成交逆势增长95%，主要贡献来自若干宗大单交易。

其中，天河区成交独占44%，海珠占比18%，两区均收获整栋物业交易。

外围区写字楼表现平平，番禺、花都、黄埔三区较去年同期跌超8成，花都区同比跌近4成。

增城区只得0.40万㎡的少量写字楼交易，从化区零成交。

今年上半年广州写字楼热门板块大洗牌，共6个板块新上榜，市场需求回流至市区。

珠江新城、金融城、琶洲、芳村4个市区板块写字楼成交包揽前四位，均收获写字楼大单交易贡献，前三板块成交量超4万方。

外围区花都区府、明珠湾、汉溪长隆板块的新盘成交保持稳步去化，成交排名上升；

南沙湾、花都空港板块排名下降，去年热门板块万博、南沙区府由于供货减少掉出榜单。

5）成交特点：成交项目集中，大单交易贡献突出

今年上半年广州写字楼大单交易贡献突出，前十项目均收获整栋或批量物业交易，成交总量占全市的8成以上。

珠江新城板块全新项目粤海金融中心亮相，今年2月份太平洋保险即整购项目T1栋38层超甲级写字楼，交易面积达6.9万㎡，现时已启动招租。

同月份，外资基金整购琶洲小米大厦20层副楼，交易面积约2.2万㎡（含底商）。

其次，珠光金融城壹号、中岱广场、广新信息大厦、保利国际金融中心、领南星河•荣誉也有突出贡献，录得整栋交易。

6）后市预测：房企融资环境改善，预计下半年供应补给

随着房企端融资支持、风险纾困等政策的陆续落地，房企融资环境持续改善。

1-5月广州全市完成固定资产投资额同比增长8.7%，增速比1-4月提高2.0个百分点。

其中房地产开发投资同比增长20.8%，增速比1-4月提高3.8个百分点。

房企融资回暖后，前期开发“停滞”的项目预计将会重新推进，商办市场也将迎来一轮补给，改善上半年供应急冻的情况。

商铺市场：

市场复苏期延长

回迁物业占比大

1）整体供求：商铺供应下行，成交同比基本持平

2022上半年广州商铺供应下行，全市共计新增供应1175套13.7万㎡，面积同比跌34%，是2017年以来的次低位。

上半年广州商铺成交基本与去年同期持平，为2601套29.8万㎡，同比微涨11%，不过近3成交易为回迁物业。

2）月度走势：春节后市场复苏期延长，6月份成交才抬头

上半年广州商铺供应集中在1、5、6月份，供应量约3.5-4万㎡，其余月份处于谷底水平，不足1万方。

成交方面，今年2月份广州商铺成交录得近一年的第三高位，主力为增城区回迁安置社区的批量确权网签。

春节后市场复苏期延长，交易热度逐月下滑，直至6月份成交才有抬头，由海珠区琶洲和番禺区汉溪长隆板块的批量成交带动。

3）区域供求：外围供应占主力，成交呈“外热内冷”特点

上半年广州商铺市场供应超5成供应来自增城、番禺区的住宅项目，供应量达5.62万㎡、1.74万㎡。

其次，天河区供应占近2成，入市2.03万㎡的商铺新货，主要为天河金融城板块项目底商。

商铺市场成交呈现“外热内冷”的特点；

全市近一半商铺交易集中在增城区，除若干项目批量成交外，该区还录得约8万方的回迁安置社区商铺的确权网签。

番禺、南沙两区商铺交易相对活跃，同样也收获若干批量成交，成交量为4.72万㎡、2.66万㎡。

市区主力海珠、天河的贡献则主要来自写字楼大宗交易的连带成交，散售项目跑量平平。

上半年商铺供应量最大的为增城区永和板块的住宅项目新世界星辉，入市3.35万㎡的社区商铺。

其次，天河区广州城投•湾区金融港写字楼入市，连带供应1.27万㎡的底商。

花都区广州凤凰瑞景入市一套大面积商铺，为两层高的连体裙楼，共0.93万㎡。

其余上榜项目主要为海珠、天河、黄埔、增城区的住宅社区商铺。

4）成交特点：增城区回迁安置物业成交量居首

今年上半年增城区南山丰景花园以8.36万㎡的成交量居首，签约部分为项目回迁安置社区的配套商业，整体确权网签。

另外，番禺区鸿禧华庭配套商业中心同样录得批量成交，共1.45万㎡。

海珠区中岱广场整栋网签，连带签约2.04万㎡大体量的写字楼底商。

同属大宗交易连带网签的还有荔湾区广新信息大厦、天河区珠光金融城壹号、南沙区领南星河•荣誉项目。

其余上榜项目以增城、番禺两区的批量成交为主，而市区散售项目广州国际医药港保持活跃成交，位居第8位。

5）后市预测：消费市场正逐步恢复，商铺置业静待利好刺激

2022上半年广州经济运行承压前行，为加快消费回补，5月广州市启动“羊城欢乐购”促消费活动，发放亿元消费券，促进消费扩容提质。

据广州市统计局数据显示，1-5月的广州市社会消费品零售总额累计达4223.1亿元，同比跌0.3%，消费市场正处于逐步恢复阶段。

商铺置业需求后置，现阶段市场若要脱离颓势，还需进一步的利好刺激。

公寓市场：

供应创历史新低

成交表现趋弱

1）整体供求：供应创历史新低，成交表现趋弱

受开发商融资问题影响，2022上半年广州公寓供应重新跌回谷底，为5364套25.0万㎡，套数同比微涨7%；

为近十年来的第二低位，供应面积则创历史新低，同比跌19%。

上半年广州公寓市场成交缺乏新热点，成交表现趋弱，为7114套37.9万㎡，套数、面积均为近三年来的次低位，同比分别跌1%、9%。

2）月度走势：延续去年的让利促销趋势，月均成交1186套

今年春节后公寓供应收缩，直接4月末才有大批量新货入市。

2022上半年广州公寓月均成交1186套，较去年月均成交1466套缩减了约2成。

交易主要集中在1、4、6月份，依靠若干整栋网签或个别项目的批量滞后网签带动，其余月份成交不足1000套。

上半年公寓市场延续去年的让利促销趋势，不过整体促销力度及范围不及去年同期。

3）库存走势：市场消化降速，去库存周期超20个月

今年6月末广州公寓库存量为131万㎡，较去年年末有所下降，不过由于今年市场成交缩减，公寓去库存周期拉长。

6月末广州公寓去库存周期升至20.7个月，较去年年末增加了5.8个月，去库存压力加大。

4）区域供应：中心区公寓供应占主导，占比接近6成

今年上半年广州公寓新增供应集中在中心区，天河、白云、海珠三区各占全市供应套数的33%、21%、15%。

其中，天河区保利天汇供货量最大，入市1278套公寓。

白云区金沙洲一号商业楼、保利锦绣公馆、海珠区越秀星汇海珠湾各有500套以上的公寓新货供应。

外围区番禺也有批量新货放出，供应约占2成，来自碧桂园长盛汇和新盘国科众安江屿大观。

此外，增城区越秀•星耀TOD、黄埔区中洲紫轩两个新盘也有一定量的公寓新货入市。

5）区域成交：十大热门板块变动小，多板块成交回调

今年上半年全市仅四个区域录得公寓成交同比增长。

其中，增城、海珠、天河区热盘活跃，成交破千套，同比各增长约4-6成。

白云区则因新盘入市，成交同比增长近1.9倍，成交增加至619套。

活跃区域番禺虽然成交同比跌4成，但今年上半年若干新盘集中入市，整体成交仍然保持1053套。

南沙区成交则基本与去年上半年持平，成交982套。

广州公寓市场十大热门板块变动较小，今年上半年永和、金洲、南洲、新塘、沙河、广纸6个热门板块持续上榜。

不过板块热度低于去年下半年，金洲、广纸两个板块的跌幅最大，达58%、70%。

上半年，永和板块以930套的销量位居第一，金洲（639套）、南洲（613套）退居二档。

而科学城、南湖、金融城凭借单个项目的入市推售或批量交易贡献上榜，分别成交521套、444套、385套。

亚运城板块则由于旧盘的大批量延后网签助力入围。

6）成交特点：30-50㎡双钥匙、跃层产品成为市场主流

广州公寓市场30-50㎡面积段产品仍为市场成交主力，且成交占比回升至5成以上；

传统复式户型演变的双钥匙、跃层设计成为目前市场的主流产品。

50-80㎡面积段成交占比基本维持3成左右，80㎡以上的成交占比开始缩减，不过150㎡的大面积公寓占比基本维持在1%。

7）成交特点：头部项目让利空间大，活动促销效果显著

2022上半年广州前十活跃项目多以活动促销带动成交。

其中，TOP1增城区誉山国际特价8字头公寓促销，跑量924套4.56万㎡，基本与去年下半年高位持平。

黄埔区科学城板块的归谷•LINK凭借A1栋的整栋交易，跃居第二，成交515套3.49 ㎡，南沙区大盘越秀国际总部广场持续跑量，成交571套3.06㎡。

中心区焦点在珠光金融城壹号、越秀•天荟江湾、保利锦绣公馆、信达金茂广场，项目推售积极，新货去化突出。

8）后市预测：广州南部公寓可售货量大，东部新盘扎推

根据广州中原研究发展部监测数据，预计2022年下半年公寓市场供求热点仍将集中在番禺、南沙、海珠、天河区。

其中，番禺区大盘聚集，上半年也有两个新盘入市，现有可售货量超5000套；

而南沙、海珠在售热盘较多，天河新盘供货量大，区域可售货量预计在4000 套。

下半年新盘主要集中在广州东部，增城、黄埔两区将有一定规模的新货补给，或将带动区域需求回流。

其余区域则以在售项目的续销为主。