成都新楼盘小产权房「成都小产权房可以买吗」

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提问：神，我预算房子总价250-300左右。目标区域：锦江，青羊，成华，武侯，龙泉，双流都可以选择。要求：保底三室，电梯房，小区环境能居住，学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看？

回答：你的预算和综合情况，算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买，然后也看不上金牛啊？如果要孩子上学方便的话，我认为龙泉、双流虽然也好，但肯定比不上5城区，加上你的预算250-300万其实也不低，所以建议你把重心调整到5城区来，也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话，其实可以看看内金沙，比如中大君悦金沙等，但是当下指导价影响下架了很多房源，你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话，可以看外光华的，比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的，北二外这边的，置信丽都花园城ABCD区，非常满足你的预期和预算。锦江比较分散，像东湖的望江橡树林；三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城，都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带，推荐看华润24城小套三，万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府（后两个偏刚需）。可以说这些都是比较兼顾你的预算，而且还考虑到上学方便的各区选择了，总的来说，建议你还是多去线下实地看房。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答：普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。但是，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问：雕叔你好，想买2套房，最好带学区，青5区新房壹品金沙恐怕摇不上，最近二手房好像稳起，反而涨了一些，所以一直没下手。我看中介在推东边泰邦宽语，这个盘怎么样？麻烦雕叔分析一下，是通过中介买呢还是自己直接买呢？了解一下，谢谢。

回答：泰邦宽语我觉得不行哈，不论是地段配套还是价格体系，都没意思。如果要带学区的话，青五的一些二手房还是可以多加关注的，不降反涨不是新常态，可以持续再看看。重点说下泰邦宽语吧，自己可以找中介去看单价房源，然后另外找个自己的熟人亲戚朋友直接去售楼部套取同样一套房的单价总价信息，哪个便宜就选哪个。但是我还是不建议买。邦泰宽语外部环境比较恶劣，周边老城区，界面很糟心，然后还没有地铁，教育也是龙泉驿二圈层的，并没有多大的吸引力。从价格体系来说，高层单价2.4-2.6万，洋房单价2.5-2.7万，怎么看怎么都不像有诚意的吧，高层这个价格卖给鬼啊，而且总价都两三百万了，三环内一大片可以选的比他强，洋房的话也都300多万了，还不如买十陵地铁口的华润时代风景这类。所以，可以放弃这个盘。

提问：雕叔你好！能否说说房地产泡沫破灭的可能性大吗?

回答：房地产的市值是约65万亿美元，股市总市值都只有6万亿美元，债市市值大约10万亿美元，人民币存款25万亿美元。可想而知，房地产体量远大于股市和债市及存款余额，一旦泡沬破灭，中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。房地产占固定资产投资比重大，房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右，泡沫破灭将造成投资衰退。此外，房地产业杠杆高占金融行业贷款余额的30%左右，再加上一些表外融资，占比更高，如果房地产泡沫破灭，将会对金融行业造成致命打击。所以等着楼市崩盘，是非常不切实际的！

提问：雕叔您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请雕叔帮忙分析参考。1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性?2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间。4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！

回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧重点是什么了？你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。

提问：雕叔你好，普通投资，华润24城溢价房溢价100，说可以选的楼层比较多，龙光天瀛順销房，交了几万定金。两个总价都300多万？怎么选啊，应该如何才能够利益最大化，才能够赚到更多的钱？谢谢！

回答：倒挂第一，选筹第二。华润24城溢价100万，单价也大概是2.4-2.5万，对比当下华润比较新的几期二手房价格来看，依然是比较香的，值得入手，可见可得的收益。龙光的单价目前也和溢价后的华润类似，甚至更高，当然产品是更好一些。但是地段就半斤八两了，一个享受当下，一个未来可期。从收益的稳定性来看，我还是建议入手华润，龙光更适合没有路子的普通购房者。而且是着手于中长期的。成都买房应该如何才能够利益最大化！现在成都新房限价都需摇号，新房限价后有些就比周边二手房便宜很多。所以，只要能够摇到，立马就可以赚到，只要有价差完全不用去做什么供求分析、区域分析、选筹分析、什么方法论，完全没必要，立马就可以上，买到就是能够所见所得的收益，何乐不为呢。

提问：雕叔你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔大大，我想了解和中介和房东砍价的技巧，目的是促成交易不谈崩，预算虽然不多，可以说也是血汗钱了，能省点是点。

回答：怎么砍价，确实一门艺术，我有几点实战上的技巧，今天和盘托出：1、硬砍。先大砍一刀，磨出一个最低价来，然后再慢慢往上加，把对方的价格也一点点地磨下来。不过有个前提是要事先了解下正常的交易行情是怎样的，不能说单价2万的，你直接给砍到1万，那样双方就没得谈了，还有拳脚相加的风险。2、砍房产周边。比如税费谁来出，比如家具家电等砍，比如户型、朝向、楼层、容积率、装修好坏、墙皮脱落等砍砍砍砍，使劲砍，砍个几万是可以的。3、砍付款条件。跟房东说，比如你可以说全款买房，他回款周期快，但是你这边就要求便宜卖。然后如果要单价贵的话，那么就只能给3成首付，这样大头都是尾款，他也会很难受，一些着急套现或者置换的人，等不起，会好好考虑你的砍价需求。4、砍中介。当买卖双方的价格无限逼近的时候，你再砍房东就没意义了，此时就砍中介，你再说一个底数，让中介去砍价，如果砍得下来，你就多给一定比例的中介费，如果砍不下来，那么就让他们中介费便宜点，从中介费里扣除一些补贴。一般到这个时候，中介就会打了鸡血一样，猛地给你去砍房东。5、砍自己。哭穷，你去看房的时候，把破裤子，烂鞋子都穿上，尽量整朴素一些，让房东心生怜悯，此时再带个小伙伴，当做你的第三方亲戚、朋友，也说下你不幸的往事和局促的现实，然后本就赚够了的房东一时心软，就给你少个几千上万也不是不可能。6、砍机遇。这个就是自己要速战速决了，买房砍价是其次，本身还是对这个房子的满意度，不要为了砍价而去砍价，要是把房东砍毛了，最后愤怒之下不卖给你了，那可不就亏大了？主次要分清，切忌买房路上入戏太深，喧宾夺主。

提问：雕叔你好，新人报道。请问总预算控制在300万内，在主城区有没有合适的新盘或者二手房楼盘推荐。主要考虑娃娃2023年上小学，希望学校中等水平。目前看了武侯新城区域和金牛茶店子房子不是太老，就是学校普通。

回答：你好，我建议说一下你当下的社保、户口和刚需还是普通情况，这样有助于判断你当下的资格，然后推荐的也大有不同。从新房的角度来看，比如你提及的金牛，在国宾的交投电建洺悦珑庭还是不错的两梯两户小高层洋房，总价300以内是有的，可以关注一波。其实新房的话，对口的学校都比较一般或者说目前肉测不出来学校是牛校。如果看二手房的话，学校可以稍好一些，但是楼盘本身品质就稍微差一点，推荐可以看看青羊新城，比如外光华、万家湾等区域，这里是青羊教育不错的地方，而且在走上坡路。已经招生的公立学校：成都市实验小学（西区分校），同辉（国际）小学，草堂小学（子美校区），泡桐树小学（桐欣校区），泡桐树小学（绿舟校区），青羊实验中学（光华校区），成都市37中学，树德中学（光华校区）。在建的有：成都市实验小学（光华校区），泡桐树小学（红碾校区），石室联中（红碾校区）。5年内次新房，主要以2016和2017交房的东原时光道和恒大翡翠华庭为主；5-10年的次新房则以：凯德风尚，中铁西城，万科金色领域，保利香槟光华，光华逸家，长虹和悦府，荣盛花语城，时光俊园，西城尚锦等楼盘为主。5-10年内的次新房，除凯德风尚和中铁西城，及光华逸家品质稍微偏改善，其他项目均属于刚需。

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