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龙华卓越旧改项目「深圳龙华区旧改项目」

来源:   2023-08-14 10:16:39

土地稀缺已成为深圳发展空间的掣肘,龙华也不例外,因为火箭式上升的房价,龙华被市场戏称为“宇宙中心”,尤其是学区房和品质定位的豪宅房,单价已突破了13万元/㎡。

即使如此,龙华土地储备也所剩无几,在公开土拍市场,龙华几乎“销声匿迹”。

城市更新自然而然成为了激活龙华发展空间的动力!

而在龙华超大体量旧改规划中,圈地已有多年的富基上油松旧改圈地早,但动工迟迟不见踪影!



为何围而不建?片区内有众多旧改项目,也一直处在停滞状态!

究竟是谁拖了旧改的腿?近期,壹地产实地走访上油松片区,探查旧改进展!

NO. 1|壹

富基旧改-周边环境混乱,居住氛围差

旧改方向-高层住宅与办公等结合的综合体

富基上油松更新单元位于龙华街道,地块西临油松路,南接工业东路,北、东侧为坂田河现状河道,原为上油松老工业区,属上油松股份有限公司所有!

富基旧改位置

富基旧改现场大门

查询资料发现,上油松旧改项目更新范围用地面积3.5万㎡,拆除用地范围2.8万㎡,计容积率总建面8.8万㎡。未来将建设成为集住宅、办公商业、酒店为一体的高端城市商住综合体项目。

其中,住宅3.4万㎡(含公共租赁用房1100㎡),商业、办公及酒店48350㎡,公共配套设施5650㎡。值得注意的是,坂田河河道从项目横穿而过,将住宅与商业配套一分为二。

河道将富基旧改分为两部分

从现场来看,项目被分成两侧,都被贴有海报的围挡圈了起来。

项目的西边是地势较高的城中村,从城中村向下望去,地块里平平整整,没有任何建筑体,看来前期的土地平整已完成。但奇怪的是,里面丝毫没有进一步施工的迹象。

富基旧改现场,前期土地平整已完成

项目东南侧也有一块地,是金地水围村旧改,早在2014年就围挡,但现场看来,地块内荒草丛生,无施工痕迹!

金地旧改圈地内,杂草从生

周边街道混乱,没有规划秩序,民房和私建楼宇混杂,居住环境差,并且一条河道将项目分成东西两块待建用地!

富基旧改旁边的共享单车坟场

周围规划混乱,格局混乱

富基项目旁的民房

NO. 2|贰

规划立项6年了,为何至今仍未动工?

曾遇官司纠纷,邻近河道仍在整治

查询资料发现,项目最早于2012年纳入深圳市第五批更新计划,随后转入《2016年深圳城市更新单元第三批计划》,2016年正式确认实施主体为深圳市华富控股有限公司,该公司由富基集团全资控股。

富基官网上的项目规划资料

至少四年了,项目为何还不见施工的动向,是谁阻碍了施工的进程!

居民张先生:这边地块的确围挡了有些日子了,周围这样的地块还有几块,不知道具体是什么原因,但这边的河道陆续在美化,河道两岸旁植树栽花,清理淤泥,设置景观,河道现在已经边变的漂亮了!

据2016年的《检察日报》报道,龙华办事处为了整治坂田河河道、上油松河河道,对于沿河道的违法建筑进行了大规模的清除行动,综合整治工作取得了重大进展,河堤两岸面貌发生了漂亮的转变。

但在整治过程中,上油松股份有限公司与临河的违法建筑主体发生了租赁纠纷,官司从2012年开始,持续了4年之久,最后法院判定上油松股份有限公司胜诉,为河道的清理工作进一步进行扫除了障碍!

从目前的现场可以看到,河道整治仍未完成,邻近富基旧改的范围内,河道的一些部分仍在围挡施工。把富基项目分为两部分的河道两岸,绿植覆盖,鲜花拥簇。

看来,政府的思路很明确,首先进行河道整治和生态环境治理,保障市民的生态共享权利,改进市容环境!然后着手进行下一步的旧改施工!同时,也可将未来旧改施工中的扬尘和噪音危害减到最低!

而且,旧改涉及利益的重新分配,中间要权衡和讨价还价,不过,还是希望一切以城市发展和公共利益为重,尽早施工,尽早享受!


NO. 3|叁

富基项目周围旧改扎堆

卓越、金地等仍处在待施工阶段

某论坛上,网友吐槽施工进展慢

除了富基河道旧改外,附近较大规模的旧改项目有卓越上油松旧改、金地水围村旧改、龙津服装厂旧改等项目。

上油松片区旧改扎堆

而与富基项目一河之隔的金地水围村旧改,除了围挡能显示这是工地外,根本看不出来这是待施工工地,圈地里面乱草疯长,门口处的铁皮大门锈迹斑斑,看起来,围挡已经有些年头了!

金地水围村旧改大门紧闭

金地旧改至迟立项于2014年,旧改方向是集住宅、商业、公寓等为一体的城市综合体。不过,目前并无施工痕迹,河道整治对于项目的施工进度产生了阻碍!

河道整治仍在进行

龙津服装厂旧改位于富基旧改西北方向,距离约300米。据公开的资料显示,龙津服装厂旧改项目由电建泰恒置业公司主刀,项目占地1.94万㎡,总建10.77万㎡,具体用途规划还不得而知!

据附近的人说,服装厂置空已有三四年了,暂未见到施工的迹象!

富基斜对面的服装厂,楼层已搬空

从现场看来,服装厂的旧楼内,的确已经搬空了,厂中的院子里还有汽车在三三两两的停放着,大门口也是汽车堵住了入口。旁边的力士手表厂,也处于置空的状态,附近由工业旧楼改造的老旧商铺面街而立!

卓越旧改项目离富基旧改约600米,具体位于工业路以北、民清路以西、梅龙路以东、东环一路以南的区域内,与鸿荣源壹成中心花园直线距离约900米。2014年就确定卓越合作开发,项目拆除用地面积达7.97万㎡,是这一片区最大的旧改项目。改造方向以住宅和商业为主。

卓越旧改项目现场,里面土地还无平整

从项目附近来看,这一代急需要城市更新,低矮厂房多,缺乏高层住宅,临街店面多以五金店和物流店面居多,人行道坑坑洼洼,几乎没有设置非机动车道。

卓越旧改围挡上的宣传海报

卓越旧改附近,平层厂房较多

项目现场也未见施工的痕迹,但大门处偶尔还有重型卡车进出,这是要即将动工的迹象吗?

卓越旧改工地上偶而有车辆驶出

据数据统计,周围包括已建成的壹城中心在内,旧改项目达9个,不乏卓越、金地、鸿荣源这样的知名房企。

上油松之所以出现这样的旧改规模,一方面是因为随着龙华行政区的设立,福田中心的辐射力从南向北正在释放,从北站的商务区规划,到民治居住功能的展现,再到如今的上油松旧改,从而形成连片成城的格局。

另一方面,随着产业升级的持续推进,高附加值、环境友好性、可持续发展等理念成为共识,所以能源高消耗性的老工业区自然而然成为了旧改重点!未来,包括上油松在内的龙华将迎来面貌换新和价值蝶变!


NO. 4|肆

飞奔的壹城中心,距离上油松仅1.3公里

而与上油松旧改集中区形成鲜明对比的是,鸿荣源壹城中心的迅速成城。

12月16日,壹城中心8区已开放样板间。2014年启动建设的壹城中心,如今已形成规模社区,其规划规模达到206万㎡,包括2016年面市的集中式商业-壹方城,早已成为龙华区的旗舰商业。

反观上油松旧改集中区内,有些项目仍旧不确定何时动工,有些项目围挡内甚至生态复原了。

围挡旧改不仅影响城区面貌,而且对于城市更新的更进一步造成阻碍。希望立了项被批复的旧改项目,加快建设脚步,早日完工!


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