龙华卓越旧改项目「深圳龙华区旧改项目」

土地稀缺已成为深圳发展空间的掣肘，龙华也不例外，因为火箭式上升的房价，龙华被市场戏称为“宇宙中心”，尤其是学区房和品质定位的豪宅房，单价已突破了13万元/㎡。

即使如此，龙华土地储备也所剩无几，在公开土拍市场，龙华几乎“销声匿迹”。

城市更新自然而然成为了激活龙华发展空间的动力！

而在龙华超大体量旧改规划中，圈地已有多年的富基上油松旧改圈地早，但动工迟迟不见踪影！

为何围而不建？片区内有众多旧改项目，也一直处在停滞状态！

究竟是谁拖了旧改的腿？近期，壹地产实地走访上油松片区，探查旧改进展！

NO. 1｜壹

富基旧改-周边环境混乱，居住氛围差

旧改方向-高层住宅与办公等结合的综合体

富基上油松更新单元位于龙华街道，地块西临油松路，南接工业东路，北、东侧为坂田河现状河道，原为上油松老工业区，属上油松股份有限公司所有！

富基旧改位置

富基旧改现场大门

查询资料发现，上油松旧改项目更新范围用地面积3.5万㎡，拆除用地范围2.8万㎡，计容积率总建面8.8万㎡。未来将建设成为集住宅、办公商业、酒店为一体的高端城市商住综合体项目。

其中，住宅3.4万㎡（含公共租赁用房1100㎡），商业、办公及酒店48350㎡，公共配套设施5650㎡。值得注意的是，坂田河河道从项目横穿而过，将住宅与商业配套一分为二。

河道将富基旧改分为两部分

从现场来看，项目被分成两侧，都被贴有海报的围挡圈了起来。

项目的西边是地势较高的城中村，从城中村向下望去，地块里平平整整，没有任何建筑体，看来前期的土地平整已完成。但奇怪的是，里面丝毫没有进一步施工的迹象。

富基旧改现场，前期土地平整已完成

项目东南侧也有一块地，是金地水围村旧改，早在2014年就围挡，但现场看来，地块内荒草丛生，无施工痕迹！

金地旧改圈地内，杂草从生

周边街道混乱，没有规划秩序，民房和私建楼宇混杂，居住环境差，并且一条河道将项目分成东西两块待建用地！

富基旧改旁边的共享单车坟场

周围规划混乱，格局混乱

富基项目旁的民房

NO. 2｜贰

规划立项6年了，为何至今仍未动工？

曾遇官司纠纷，邻近河道仍在整治

查询资料发现，项目最早于2012年纳入深圳市第五批更新计划，随后转入《2016年深圳城市更新单元第三批计划》，2016年正式确认实施主体为深圳市华富控股有限公司，该公司由富基集团全资控股。

富基官网上的项目规划资料

至少四年了，项目为何还不见施工的动向，是谁阻碍了施工的进程！

居民张先生：这边地块的确围挡了有些日子了，周围这样的地块还有几块，不知道具体是什么原因，但这边的河道陆续在美化，河道两岸旁植树栽花，清理淤泥，设置景观，河道现在已经边变的漂亮了！

据2016年的《检察日报》报道，龙华办事处为了整治坂田河河道、上油松河河道，对于沿河道的违法建筑进行了大规模的清除行动，综合整治工作取得了重大进展，河堤两岸面貌发生了漂亮的转变。

但在整治过程中，上油松股份有限公司与临河的违法建筑主体发生了租赁纠纷，官司从2012年开始，持续了4年之久，最后法院判定上油松股份有限公司胜诉，为河道的清理工作进一步进行扫除了障碍！

从目前的现场可以看到，河道整治仍未完成，邻近富基旧改的范围内，河道的一些部分仍在围挡施工。把富基项目分为两部分的河道两岸，绿植覆盖，鲜花拥簇。

看来，政府的思路很明确，首先进行河道整治和生态环境治理，保障市民的生态共享权利，改进市容环境！然后着手进行下一步的旧改施工！同时，也可将未来旧改施工中的扬尘和噪音危害减到最低！

而且，旧改涉及利益的重新分配，中间要权衡和讨价还价，不过，还是希望一切以城市发展和公共利益为重，尽早施工，尽早享受！

NO. 3｜叁

富基项目周围旧改扎堆

卓越、金地等仍处在待施工阶段

某论坛上，网友吐槽施工进展慢

除了富基河道旧改外，附近较大规模的旧改项目有卓越上油松旧改、金地水围村旧改、龙津服装厂旧改等项目。

上油松片区旧改扎堆

而与富基项目一河之隔的金地水围村旧改，除了围挡能显示这是工地外，根本看不出来这是待施工工地，圈地里面乱草疯长，门口处的铁皮大门锈迹斑斑，看起来，围挡已经有些年头了！

金地水围村旧改大门紧闭

金地旧改至迟立项于2014年，旧改方向是集住宅、商业、公寓等为一体的城市综合体。不过，目前并无施工痕迹，河道整治对于项目的施工进度产生了阻碍！

河道整治仍在进行

龙津服装厂旧改位于富基旧改西北方向，距离约300米。据公开的资料显示，龙津服装厂旧改项目由电建泰恒置业公司主刀，项目占地1.94万㎡，总建10.77万㎡，具体用途规划还不得而知！

据附近的人说，服装厂置空已有三四年了，暂未见到施工的迹象！

富基斜对面的服装厂，楼层已搬空

从现场看来，服装厂的旧楼内，的确已经搬空了，厂中的院子里还有汽车在三三两两的停放着，大门口也是汽车堵住了入口。旁边的力士手表厂，也处于置空的状态，附近由工业旧楼改造的老旧商铺面街而立！

卓越旧改项目离富基旧改约600米，具体位于工业路以北、民清路以西、梅龙路以东、东环一路以南的区域内，与鸿荣源壹成中心花园直线距离约900米。2014年就确定卓越合作开发，项目拆除用地面积达7.97万㎡，是这一片区最大的旧改项目。改造方向以住宅和商业为主。

卓越旧改项目现场，里面土地还无平整

从项目附近来看，这一代急需要城市更新，低矮厂房多，缺乏高层住宅，临街店面多以五金店和物流店面居多，人行道坑坑洼洼，几乎没有设置非机动车道。

卓越旧改围挡上的宣传海报

卓越旧改附近，平层厂房较多

项目现场也未见施工的痕迹，但大门处偶尔还有重型卡车进出，这是要即将动工的迹象吗？

卓越旧改工地上偶而有车辆驶出

据数据统计，周围包括已建成的壹城中心在内，旧改项目达9个，不乏卓越、金地、鸿荣源这样的知名房企。

上油松之所以出现这样的旧改规模，一方面是因为随着龙华行政区的设立，福田中心的辐射力从南向北正在释放，从北站的商务区规划，到民治居住功能的展现，再到如今的上油松旧改，从而形成连片成城的格局。

另一方面，随着产业升级的持续推进，高附加值、环境友好性、可持续发展等理念成为共识，所以能源高消耗性的老工业区自然而然成为了旧改重点！未来，包括上油松在内的龙华将迎来面貌换新和价值蝶变！

NO. 4｜肆

飞奔的壹城中心，距离上油松仅1.3公里

而与上油松旧改集中区形成鲜明对比的是，鸿荣源壹城中心的迅速成城。

12月16日，壹城中心8区已开放样板间。2014年启动建设的壹城中心，如今已形成规模社区，其规划规模达到206万㎡，包括2016年面市的集中式商业-壹方城，早已成为龙华区的旗舰商业。

反观上油松旧改集中区内，有些项目仍旧不确定何时动工，有些项目围挡内甚至生态复原了。

围挡旧改不仅影响城区面貌，而且对于城市更新的更进一步造成阻碍。希望立了项被批复的旧改项目，加快建设脚步，早日完工！