开盘后房价还会变吗「房地产板块为什么不涨」

广州楼市，最近又兴奋起来。

六部委发出支撑房地产发展的信号，广州一二手房价齐涨，广州一手住宅房价破4万/㎡......

市场的情绪一下子被调动上来，然而，如果你亲身到销售中心看房，你会发现广州楼市全面复苏只是假象，冷热不均才是常态。

不仅是人气与热度，在房价涨跌上，板块的参差更加明显。

据数据显示，白云、增城、花都、从化等多个板块房价同比有明显下跌。

当中，最近两年爆火的中新板块，2月房价同比降幅达9.95%，均价为19637元/㎡，价格重回两年前的水平。

时间

均价

同比涨幅

2020年

19529元/㎡

23.33%

2021年

21899元/㎡

12.1%

2022年2月

19637元/㎡

-9.95%

要知道，在此次房价回落之前，中新板块已连续两年夺得增城涨幅第一，2020年涨幅为23.33%，2021年涨幅为12.1%。

没想到，中新版块熬过最艰难的2021年，却在今年利好频出的时间价格回调，这可能让很多人都大跌眼镜。

中新板块2020、2021年连续两年成为增城涨幅最高的板块，并非偶然。

从区位上看，中新镇位于科学城、知识城、科教城三者的中心地带，与三者的直线距离均在20公里以内。

如果你去中新镇看房，几乎所有项目都说能享受到黄埔外溢的红利。的确，夹在科学城、知识城中间，让中新板块蹭到了不少热度。

而且在价格上，知识城3万 、科学城4万 ，在附近上班又高攀不起这两者，那么恭喜你，拿着1.5-2.5万/㎡的预算，你可以在中新镇横着走。

在交通上，中新板块现有地铁21号线，与其他板块还在在建、规划地铁相比，就是所见即所得，不确定性相对较小。

地铁21号线1站到知识城，5站到科学城的距离，上班通勤几乎不成问题，算得上比较便捷。

说白了，中新版块有两个明显的特点：

其一，区位上中新版块靠近科学城、知识城两个产业中心，吸引了购买需求；

其二，与周边成熟板块有明显的价格落差，几站地铁的距离，房价打个5-7折，凸显不错的性价比，让买家比较容易接受。

有时候房价涨太快，其他方面跟不上，那么价格回调便成为必然，这一点在增城尤其明显。

前有新塘，后有朱村，再到现在的中新镇，几乎是一模一样的轨迹。

就中新板块来说，该板块目前过于房地产化，也就是说产业太少，房地产开发强度高。这与板块的规划有关，中新板块一直缺少重大规划。

拍摄：地产少年

提到房地产化，有一个不得不提的便是旧改。中新板块已经确认的旧改项目有三个，分别是泮霞村、中新村、霞迳村，前两者都是百亿投资。

但在最近一份流出的文件中，泮霞村、霞迳村被列为暂缓实施项目，只有中新村为稳妥推进项目。

去年，中新村旧改项目做出规划修改，其中商业服务业设施用地减少了16.04万㎡，居住用地增加19.83万㎡。

不难看出，即便中新村未来改造完成，对于中新板块的产业提升也不会有太多帮助，主要还是以住宅供应为主。

缺乏产业导致人口预期不高，中新镇过去十年增长3.2万，而知识城十年增长3.7万。

这么一对比两者相差不大，但知识城产业逐步成熟，对人口有长期支撑，未来人口增长差距将进一步拉大。

值得一提的是，目前中新板块还只是以一手住宅为主，未来板块进入存量房时代，一二手住宅相互竞争，房价想要往上涨估计十分有难度。

在这样的情况下，中新板块还有什么牌可以打？关注点可以聚焦在增城“十四五”规划。

首先，位于中新镇的广州东部公铁联运枢纽（广州国际物流产业枢纽），定位为粤港澳大湾区珠江东岸唯一的多式联运生产服务型国家级物流枢纽。

量化指标如10公里范围内有6条高速公路，30分钟到广州中心城区、东莞、惠州市区及深圳宝安机场，40分钟到达南沙国际海港。

这意味着中新镇将成为粤港澳大湾区的重要对外交通枢纽，上升到大湾区的层面。

其次，增城经济技术开发区中新产业园、 中新科技园（粤港澳大湾区信创产业园）、中驰车福—维龙华南电商产业园将是重点项目。

三个产业园有机会填补中新镇产业缺失的劣势，这些产业园配合广州国际物流产业枢纽，或许是中新镇的突破口。

当然，这也不会促使房价一下提升，但有了产业基础，未来中新板块才有更大的可能性。

再者，补齐配套是有必要的，十四五规划提到建设广外附设增城实验学校、龙城国际康复医疗中心等配套项目。

拍摄：地产少年

加上华南师范大学附属汇政双语学校、奥园中新城市天地等相继落地，配套完善将提升中新板块居住价值，至少能先当个睡城，留住人口。

回归到楼市话题，这个优缺点明显的板块能不能买？

回答之前，需要先考虑两个问题：

其一，前面提到的几张牌，需要多久才能兑现。物流枢纽涉及铁路等重大基建，需要时间不会短；产业园建成后，能不能顺利引进企业，不然只是一个空壳。

相比而言，学校、商业是比较容易兑现的，毕竟开发商要卖楼就需要把配套做好。

其二，板块住宅众多，以后出现供过于求的机会比较大，需要考虑到二手房转手难度，会不会出现无价无市的情况。

这两个是目前中新板块比较明显的不确定因素，将涉及到入手后能否卖上好价格，有没有人接盘这些实际问题。

从自住角度来说，中新板块有不错的性价比，均价不到2万/㎡，对比知识城有一定的价格优势，对比科学城就更不用说了，几乎打了5折。

合理的通勤时间、明显的价格落差，中新板块的买家人群呼之欲出，比较适合在科学城、知识城上班的刚需客，这一部分的外溢需求可以考虑中新板块。

如果你在天河上班，则需要买靠近地铁的项目，单程一个小时左右的通勤时间还算合理。在越秀、海珠、荔湾上班的人群，则不太建议选这个板块。