现在去张江置业 请把油门踩到底

张江“科学之门”

引

子

最近，张江挺热闹的。

先是张江“变胖”，从95平方公里扩大到220平方公里。

再是《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》提出建设大师云集的科技创新策源地，聚焦张江。

紧接着，《浦东新区推进张江科学城创新发展实施意见》发布。

这一系列的操作犹如连环巨雷，上海人民一下子就清醒了。

那么，这些文件到底说了什么？有什么影响？我们普通人在张江置业靠谱吗？

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张江起飞

张江起飞先从张江变胖开始说，张江也不是一口就吃成了胖子，从2平方公里到220平方公里，张江用了29年。

张江扩区过程 张江扩区过程

1992年，张江高科园区开发公司挂牌成立，首期开发2平方公里。

1999年，上海实施“聚焦张江”战略，张江高科园区面积随之扩大到25平方公里。

2009年，南汇并入浦东，张江高科园区扩大到75.9平方公里。

2017年，张江成为“张江科学城”。北部的康桥工业园、上海国际医学园区都纳入其中，规模扩大到95平方公里。

2021年，张江科学城再次扩区提质，规划面积由95平方公里扩大至220平方公里。

此次，张江科学城从原来的张江镇、康桥镇、周浦镇扩充到涉及10个镇和1个街道，除了原本大家熟知的唐镇，周边的康桥、周浦全境，北蔡、三林和航头、新场等远郊区域也有部分被划入。

张江扩区后最新版图

狭长的张江开始横向发展，决心从“园区”向“城区”转型。

变胖之后，首先受到影响的自然是人。原来只对张江科学城派生的人才引进政策，现在范围扩大了，更多人才受益。另外，居转户年限由7年缩短到5年甚至3年，吸引人才、留住人才，两不耽误。

再一个就是企业。可以享受落户优惠政策的企业，成倍增长。

区域扩大，全国乃至全球的知名企业都能够进入。目前，上海集成电路设计产业园、张江在线新经济生态园、张江药谷、张江机器人谷、张江人工智能岛等都已蓄势待发。

人和产业入驻，其他利好还愁吗？

《引领区意见》之后，张江科学城定位明确：科技创新、高端产业增长、创新生态、国际示范区、一流科学城，都是他的title。

东西向扩展之后，张江将加重城市功能的调整，更加突出城市的概念。

两栋320米超高层“科学之门”将代表张江面向世界，欢迎全球创业者；

张江“科学之门”效果图及施工现场

正在建设的李政道研究所锁定粒子与核物理、天文与天体物理、量子基础科学三大研究方向，将形成顶尖科学精英的“虹吸流”。

李政道研究所

张江科学会堂展示科技力量 生态温度，补齐张江创新生态要素，面向全球科创力量，成为崭新“主场”。

在建的张江科学会堂 在建的张江科学会堂

位于张江康桥板块的张江机器人谷也在紧锣密鼓建设中，预计到“十四五”末，这里将实现园区机器人工业总体产业规模700亿，入驻机器人核心企业150家，上市企业10家。

张江机器人谷

产业成为重中之重。

除了新的产业，已经成熟的，如张江药谷，汇聚全球顶尖专家，作为科创中心和生物医药产业创新高地和全球医药创新“强磁场”，正为张江产业提供源源不断的创新要素和人才供给。

周浦智慧产业园、御桥产业园等，新旧加持，通过科技产业溢出效应带动周边更多区域发展。

张江药谷

“以集聚促集聚，以环境促集聚，以集聚提能级。”

《浦东新区推进张江科学城创新发展实施意见》更加具象地解决了如何“聚焦张江”，如何加快形成“科产城”融合问题。

重点依旧是创新、产业，多加了城市综合服务和生态宜居。

一是政策扶持和机制改革双重推进，国际优秀基础科研人才引进和落地才会提速。

二是为支持张江科学城发展，浦东新区还设立了上海市张江科学城专项发展资金。2021年至2025年期间，专项资金按累计不低于50亿元安排，适用于张江科学城先导区和张江核心园。

到2025年，张江将形成新局面：新兴产业工业总产值1.1万亿元，高新技术企业数量1.5万家，累计新增上市企业100家。

张江产业版图

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近张江者赤

说完利好政策，我们看一下新加入张江大家庭的亲人们，到底能得到什么好处。

“其实，原来的张江房地产占比本就比其他版块更小，居住用地仅占建设用地的15.3%，小于国家标准（20%—32%）。

为了解决住房问题，规划后期加入了大量人才公寓，但是由于供应量仍然不足，仅半数能申请到人才公寓，且住宅品质两极分化严重等原因，远远不能满足人才的需求。

根据《张江科学城建设规划》，未来张江科学城整个核心区预计新增住宅920万㎡，其中890万㎡将用于租赁。

这意味着，可售住宅只有30万㎡，占比仅为3.26%，属于供应极度稀缺的状态，而且，这种供需关系在张江未来的楼市发展里，将成为常态。”

所以，未来的张江，房价最抗跌，也最难买。

张江纳仕国际社区 上海首个租赁住房项目

所以我们看一下为了解决问题人口溢出、提升张江能级，政府做了哪些。

陆家嘴是城市主中心，金融地位不必说。花木、金桥和川沙早就已经是城市副中心了，但这次不仅没金桥什么事儿，连川沙有一部分都成张江的了。

张江扩区直接把张江科学城周边能扩的都扩进去了，辐射范围极其广泛。

张江现在囊括10个镇的部分地区以及花木街道。

唐镇、北蔡、周康板块本来就毗邻张江，北蔡地理位置特殊，前滩、陆家嘴、张江都沾边，所以自身发展毫无悬念。

一直扮演着张江“后花园”的唐镇和周康，长时间地承接着张江人口、产业外溢，此次才算是名正言顺。

而且唐镇位于张江、金桥两个副中心的“功能跃升区”，一旦一方加速，它都能享受利好。

图片来自网络

随着张江扩区，《浦东新区唐镇国土间总体规划（2020-2035）》提出要将唐镇打造成为国际一流的产城融合示范区。被张江、金桥、川沙三个主城副中心包围着，底气确实够足。

跟着享受利好的还有曹路、合庆。他们和唐镇在主城边缘形成一个圈，合力承接张江溢出产业和人才，地区的性价比和配套等级自然就上来了。

其实从Costco落子周康，就能看出它的优势：周边全是大佬。北面有张江科学城，东面有迪士尼，西北有前滩，这里既能承接人流量也能承接产业园。

图片来自网络

三林、花木和北蔡一样，本就属于浦东强镇，地理位置好，再跟上张江发展列车，未来不可小觑。

川沙、航头、新场属于远郊区域，自身发展薄弱，这次能划入张江科学城，能级提升，对板块发展将产生巨大利好。

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上车吧，新张江人

那么，这些利好和我们普通人有什么关系呢？

回到置业。

到底哪些人会在张江置业呢？

从张江的产业地图看，人工智能、医药研发、集成电路、芯片设计，毋庸置疑，未来这里是“高知高薪”人群的天下。

人群聚集带来教育需求，尤其是高知人群，这点在房价上表现突出。

2020年，与汤臣豪园对口的上海市张江集团中学由民办转制为公办，房价一路飙升。从去年3月份的9-11万，到今年的15万，涨幅接近60%。

数据来自链家

夸张吗？就这样，还一房难求。

另外，张江一直被视为“中国硅谷”，这次又有了浦东引领区的加持，等到上海东站枢纽规划及扩区落地之后，张江超越大虹桥和临港自贸区不是空话。

“作为浦东新区四大重点开发区域之一，这里名企汇聚、人才济济，发展速度与周边几个镇域比起来，可谓一骑绝尘。”

但未来，周浦、唐镇、康桥等地同时也将享受张江扩区带来的利好。

扩区后，张江迎来新盘的集中供应，置业机会增加的同时，房价上涨、积分上升在所难免。

所以，在张江有置业需求的，赶紧趁早吧！

2021年下半年，张江地区将有近20个新楼盘供应。

唐镇有融创未来金融城、浦发创新中路项目、华侨城纯水岸、浦发虹湾项目，融创未来金融城已有两地块率先入市，均价6.8万/平，入围分数分别为56.28分、61.3分，积分不多的可以考虑。

9月3日，融创未来金融城将开启新一轮认购，地块位于上一次入市的两个地块之间，本次共推出466套住宅，入围比1.8，均价6.8万/平。

融创未来金融城二期效果图

项目周边

融创未来金融城和浦发创新中路项目靠近创新中路地铁站。但唐镇目前最好的地段在唐镇地铁站附近，因为阳光城MODP、恒生万鹂广场等商业配套在这里。

但是根据唐镇新市镇公示的C-13B-04地块设计方案。围绕创新中路地铁站，有商品房、商业服务、文化产业和酒店配套，形成一个完整组团，未来这里可能会成为唐镇的新中心。

而融创未来金融城和浦发创新中路项目恰好分布在这块地的南侧，优势不言而喻。

再看唐镇更核心的华侨城纯水岸项目，样板房已经开放，此次可能整盘推出700多套房源，该盘在唐镇的位置更好，周边还有准学区。而且项目附近二手房都还在9万/平以上。

周康板块下半年房源比较多。目前知道的有华发仁恒海上溪云、壹府澜庭二期、绿地东上海4期、浦发仁恒珊瑚世纪、浦发东悦城3期、亲水湾朗廷。

已经开盘的浦发仁恒珊瑚世纪开盘均价为6.78万/平，一期332套房源，在周边均价已经7万 的情况下，凭借着仁恒口碑，当天就被抢光，二期可以再看一下。

浦发仁恒珊瑚世纪效果图

壹府澜庭二期均价7.5万/平，距离18号线周浦站直线距离约800米，未来还有16号线，周边菜市场、永乐广场、万达广场等等都齐备。

但是周康板块也不是毫无缺点，城市界面破旧、工厂扎堆，还有垃圾焚烧厂，所以整体环境待修复，要在这里置业的人群可以综合考量。

北蔡也有个项目值得关注，仁恒与浦发合作的仁恒浦开北蔡项目，仁恒高端住宅的话语权自不必说，项目还属于浦东金中环，紧邻重点打造的新杨思地块、浦东标杆社区大华锦绣华城，同时还靠近浦东大热的明珠C小学，估计也是个爆款。

仁恒浦开北蔡项目效果图

图片来自网络

张江、川沙、新场板块推出房源不算多，比较适合刚需人群。像川沙9月6日最新推出的保利云上·拾光启动认购，均价才4.5万/平，入主上海东门户的机会难得。

尾

声

在《上海市张江科学城发展“十四五”规划》中，定位张江要“服务于全市建设具有全球影响力的科技创新中心”、“服务于浦东打造社会主义现代化建设引领区”。

各种重磅消息接踵而至，张江被赋予了类似“超级英雄”的使命，振翅腾飞，未来遥遥可期。

此时在此置业，可谓是最好的时光了。