实探五四北 被低估的鼓楼后花园

本号的一个小目标：就是走遍福州所有板块的新盘！未来一段时间，本号将会全面客观的聊聊福州各大板块的新房项目。帮助大家还原福州楼市的真实现状。感兴趣的朋友，建议提前关注并置顶本号，跟着我，用脚丈量福州楼市。

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五四北在哪

家住桂湖我去东街口上班的时候，一般都是走绕城高速 福飞路，所以五四北是去公司的必经之地。

通过西岭隧道后，高速路两旁高楼鳞次栉比，让我对五四北的发展充满了向往，因此计划，去实地走走五四北的楼盘。

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传统的五四北在福飞北路东侧，这边的生活气息还是很浓厚的，周边有满足日常所需的基本配套，比如便利店，学校等；

不堵车的时候，其实鼓楼东街口距离五四北也就是一脚油门的事情。

而新店外环东侧，在杨廷水库旁边的新五四北，虽然新房林立，却没什么生活气息，连便利店都不容易找到。

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前段时间新店外环路就已经通车了，但是路上的车辆比较稀疏，我开车到这边的时候，导航竟然迷路了，整体来说，现在这个地块尚不成熟。

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但是从距离上看，新五四北距离市中心的鼓楼区也并不算远。而且走新店外环路上绕城高速，通达全城，交通上其实很方便。

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五四北在售楼盘现状

打开安居客APP,可以看到目前五四北在售或即将开售的楼盘众多，高达十几个。

图片源于安居客

根据离桂湖的远近，我去的第一站是保利天玺和万科天空之城。

图片源于实地拍摄

保利天玺和万科天空之城是纯商项目，由万科和保利分两期建设，备案名统称“天成花园”，是五四北唯一的地铁上盖项目。

目前天空之城借助地铁上盖的优势基本完成清盘，三千多套目前仅剩几套一二楼的房源还有十几套商墅没有售出，算得上是五四北高光项目了。

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但保利天玺仍然还剩下367套房源，整体去化率仅75.8%左右。目前价格在25000-26000左右，但目前并没有像其他开发商一样推出类似工抵房等特价房源。

往北走是金地五四领峯，位于绕城高速最北端，靠近福州北互通，旁边即是高架桥，距离莲花峰万寿园的距离也很近。

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就位置上来说，临近高速和陵园，的确是比较差的。

但是目前17000左右的价格，对于来榕奋斗的年轻人以及刚需群体，还是很友好的，65平的特价房，100万左右就可以拿下了。

图片源于实地拍摄 图片源于实地拍摄

但是房子其实和任何消费品是一样的，终究还是一分钱一分货。

金地五四领峯从8月份开盘以来，项目规划984户，网签200户，3个月时间去化率20%左右。

这个数据应该是不怎么理想了，也许由于市场环境大家都还在观望吧，坐等房价能够再降一些。

绿城海棠映月，是一个仅有172户的纯商项目。

走进售楼部后工作人员递上的开水和毛巾，给人感觉很温暖。

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该项目最大的亮点在于它占据了五四北绝对核心的位置，地铁站和五四北泰禾都是举步即达，虽然五四北泰禾算不上高端商圈，但是满足日常生活却是足够的。

两个月不到的时间，网签已售148套，完成86%的去化率，不过和置业顾问交流过后，其实该楼盘已基本售罄，只是网上数据没有及时更新而已。

而同样是绿城旗下的柳岸晓风却没有那么耀眼的数据了，柳岸晓风的商品房总量1137套，从2019年7月25日首次领证至今，2年多的时间，库存剩余660套，去化率仅43%。

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龙湖云峰原著就在柳岸晓风的对面，在售的平层基本算是尾盘了，均价在两万三左右；

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剩下的是叠拼产品，尽管龙湖的园林景观打造水平还是不错的，但是叠拼别墅包围在一片高层中，总是会有那么点不舒服的感觉。

熙悦府，商品房总量2234套，一年半左右的时间，剩余库存量1218套，去化仅有45%。

因为有安置型商品房，购房者自然会有一定的抗性，并且熙悦府的定价会相对低一点。

三盛拾光里，商品房总量463套，从2020年4月3日领证至今，同样一年半的时间，还剩下167套库存，去化率64%。

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待售盘分析

融信澜湾，项目地处绕城高速边上，远离地铁1号线以及五四北泰禾，只得期待遥遥无期的3号线规划。

项目共规划了600户，其中安置房占比高达74%左右，从目前东二环在售的五建瑞屿轩难产的去化来看，未来去化大概率也不会特别理想吧。

新城卓越榕域风华，同样是远离核心配套，靠近绕城高速，安置房占比更是高达90%的项目。

但是在众多安置房项目中，却依然建了一个比较大的营销中心，这点还是挺让人意外的。

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鲁能公馆三期则是一个纯商项目，距离地铁1号线1.2公里，距离五四泰禾2.1公里，这个不远不近的距离其实也是有点尴尬的。

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汤斜华郡865套房源，只有52套商品房，又是一个安商房项目，感觉没有什么内容值得特别说的。

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关于未来

五四北大家习惯称它为“鼓楼后花园“，有人说它过气了，也有人说它被低估了……

五四北毗邻东二环及鼓楼，从距离鼓楼市中心的区位来说，甚至比东二环还近，但是价格却比35000-45000的东二环来说，要实惠太多。

五四北对比东二环到底缺的是什么？可能缺的是一个契机，来改变福州人对板块的刻板印象吧。

近期的福州土拍，华为以450万的价格拿下了晋安区秀山路南侧磐石路西侧的宗地2021-83，距离鲁能公馆一墙之隔，平均楼面地价是175元/㎡。

华为所拿地块

据说华为福建区域总部未来落户这里。一家明星企业对区域楼市的带动作用有多明显，都是经过市场验证过的，远的如杭州的阿里，近的有宁德的宁德时代。

但是五四北的高库存却需要漫长的时间来消化，好在高层已经意识到地产企业的脆弱，及时调整了政策，加快的房贷的速度。

近期央行的降准，无疑也给疲软的楼市，注入了一阵强心剂，明年上半年福州楼市必将回暖，希望五四北也能借着这阵风，抓紧去化！

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写在最后

有人的地方才有未来，五四北从生活的角度来说，无论地段、交通、教育、商场、医疗该有的都有，虽然在某个单项上不如鼓楼或者东二环那么突出。

五四北的发展需要时间，只不过这个时间会比较长，五年甚至是十年，但是哪个区域的发展，不需要时间的沉淀呢？

目前五四北板块的商业配套的话，会差那么一点。

但是一个区域的未来发展也不是完成由商业配套来决定的，毕竟福州就那么点大，到哪逛个商场不都是分分钟的事情呢？

除此之外，五四北的生态环境，对比福州的各个区域来说却是最为难得的。

新店古城遗址公园、琴亭湖公园、秀山公园、森林公园等多个生态公园，为人们的品质生活提供了必不可少的条件。

五四北的未来，没有理由不被看好！

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