无锡二手房暴跌「无锡二手房有价无市不好卖」
来源： 2023-07-30 14:16:21
刚刚出炉的《11月无锡商品住宅成交结构显示》，无锡新房成交的主力面积段在90-120平之间，其次是120-144平，这两个面积段加起来的成交占比已经超过了70.67%。
而一直备受刚需群体喜爱的70-90平的小户型成交占比仅为16.33%。
单从成交数据上看，改善群体似乎已经占据了无锡楼市的主流，刚需产品的成交动力反倒有些不足。
但实际上，目前无锡市面上70-90平的产品越来越少，特别是在经开、滨湖这种改善特征比较明显的板块，几乎已经告别了90平以下的小户型。前不久刚刚首开的阳光城金科玖珑悦，高层起步就是105平；绿城禹洲旭辉三家联合操盘的宸风云庐，最小面积116平。
不仅如此，放眼全无锡，只要被贴上“改善”的标签，都会摒弃90平以下的小户型，包括一些刚需板块。
钱桥招商雍荣府，规划洋房、叠墅产品，98平起步；玉祁实地常春藤，最小面积97平；东北塘旭辉城，96平起；羊尖铂悦名邸，105平起。
可以见得，无锡楼市从供应端就开始慢慢“消灭”90以下的小户型。即便有，也被做成了更受刚需追捧、跑量跑的最快的89平小三房。
我看过许多89平的样板间，一般情况下，最常规的设计是三房中最小的房间设计成书房，有些开发商为了让空间尺度看起来更开阔一些，会做成开放式的书房。
但大多数89平小三房的设计中，小房间连床都塞不进。牺牲了两个卧室的尺度，结果“凑”出一个并不适宜居住的房间，这种设计显得有些本末倒置。
然而，当下的新房市场，正在被这种户型包围，反之两房已被无情抛弃。
我大致盘点了一下无锡市面上还有两房在售的楼盘。不出意外，只有4家。
随着房价日益高涨，购房者只能寄希望于有限的资金买到足够多的功能空间，89平的小三房自然“叫好又叫座”。
从开发商层面来说，同一地段、总价差不多的情况下，如果能多出一个房间，那就是性价比的体现，也是最大的卖点。
久而久之，两房退出历史舞台。
关于89平的三房，我也问了一些业主的居住体验，反馈各执一词。
有的业主认为每个功能分区都太小了，整个空间好比一个鸽子笼；
也有的业主表示自家的89平，得房率比较高，每个房间都有飘窗，刚好化解了局促感；
还有的业主则觉得第三个房间比较“鸡肋”，本打算做个儿童房，结果儿童床都放不下，最终成了杂物间。
实际上，89平的舒适度因房而异，一方面和户型设计有关。
比如，还没入市的大发熙悦滨湖湾的89平户型，布局类似市面上比较火的四叶草户型，几乎消灭了所有过道，把空间留给了三个卧室，所以哪怕是最小的房间也可以做卧室。
另一方面就是取决于家庭结构。
如果是单身独居，或是新婚夫妇，89平的户型再合适不过。但是一旦有了小孩，涉及到老人带孩子，89的户型设计就迎来巨大的考验，最基础的诉求就是三个房间都能住人，那才算是基本过关。
还有就是软装布局。如果每个房间都放一张1米8的大床，再加上双床头柜，那估计120平都嫌挤。
大部分买89平小三房的人，还会考虑到的一个问题就是流通和溢价。
和新房一样，同样的面积和单价，二手市场也拼功能，小三房的流通性和溢价都要高于两房。最近赶上了楼市的淡季，但是你只要去贝壳看一下二手房的成交，会发现次新房里89平的小三房依旧是成交中占比比较高的。
如今，北上广深这些一线城市，甚至把70平做成了三房甚至四房，这也是房价高涨后的必然趋势。
90平以下的两房和三房，你怎么选？欢迎留言与我讨论~
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