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单价8万打新深圳南山洼地西丽2个网红盘怎么选｜踩盘日记

来源： 2023-07-25 16:16:31

踩盘日记第2期。

开栏语:

经常有朋友问:这个片区怎么样，那个楼盘如何？位置好不好？有没有升值空间，这几个楼盘相比，选择哪个最优……这些，可能是深圳人买房必问的问题。

现在，我们计划统统告诉大家——《南方日报》、南方推出《踩盘日记》，从深圳人购房需求出发，俯瞰大湾区all楼盘。我们会踩深圳/大湾区最红的盘。

（本栏目内容仅供参考，不构成购买建议。）

往期推荐:

第1期:坪山3个全新住宅楼盘曝光，地铁学校一应俱全

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西丽，或已是南山区内，房价洼地之一。根据贝壳找房二手房数据，目前西丽片区二手房均价8.3万元/平方米；一路之隔的大学城则达到10.3万元/平方米。

南山二手房价总览。数据来源:贝壳找房

值得留意的是，今年以来，南山仅有一个住宅楼盘入市——远洋天著。而另一个住宅深铁阅山境，或于9月底开盘。

与2019年相比，今年南山住宅楼盘大幅减少。从推盘个数来看，去年就有8个住宅楼盘入市。

2019—2020年南山住宅楼盘入市概览。

从上表可见，南山在售的住宅盘不多，且已全部转为现售。那么，在二手房动辄10万的南山，当前的打新机会远洋天著、深铁阅山境应该如何选择呢？

实际上，远洋天著、深铁阅山境相距仅3公里，同在留仙大道上。所享用的片区配套资源大致相同。如：西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、大沙河创新走廊等规划；西丽水库、长岭陂水、塘朗山等自然资源；深圳北站、西丽高铁站、地铁5号线等轨道交通等。

一、先复习几个规划概念:

1.西丽湖国际科教城

西丽湖国际科教城位于南山区北部，总面积超过南山区土地面积的1/3，区位得天独厚、交通优势明显、生态禀赋优良，是深圳科教资源最丰富、高端人才最密集、科技创新能力最强、产业发展水平最高的区域。根据规划，未来进驻西丽湖国际科教城的主要是高素质人才。

西丽湖国际科教城规划将秉持以人为本、生态优先，三生（生产、生活、生态）统筹、三区融合的理念，以自然、人文、健康、创新和国际化为核心要素，构筑“一环（环西丽湖）、一带（大沙河）、三组团（科教城东部、西北部、西南部三大创新组团）、五片区（石壁龙、燕清溪、白石岭、留仙洞、大学城等五大片区建设）”的空间与功能布局，建设具有世界影响力的国际科教城。

目前，西丽湖科教城已有清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学（深圳）、中国科学院深圳先进技术研究院、南方科技大学、国家超级计算深圳中心、深圳大学西丽校区等单位入驻。

2.西丽枢纽（西丽高铁站）

西丽枢纽位于南山区北部地区，枢纽规划面积约1.68平方公里。其位于广深港澳科创走廊的轴线，串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区，交通功能及区域位置都极其重要。

西丽枢纽串联南北重点产业片区。从粤港澳大湾区范围来看，其连接广州中新知识城、东莞松山湖高新区、滨海湾新区、深圳空港新城、坂雪岗科技城和高新区6大核心创新平台。从深圳市域范围来看，可联系光明凤凰城、龙岗国际低碳城、大运新城、坪山中心、宝安中心、前海合作区、留仙洞总部基地、深圳湾超级总部基地8大创新节点。

3.留仙洞总部基地

留仙洞总部基地，定位为国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范基地，集战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体的新一代产业园区。规划建筑面积500万—600万平方米，以战略性新兴产业为主导产业，未来将形成超3000亿元的产业集群。

4.大沙河创新走廊

深圳市南山区“大沙河创新走廊”规划区域面积96.6平方公里，占全区总面积的53%。规划范围内有深圳湾区战略性新兴产业总部基地、留仙洞新兴产业总部基地和大沙河创新走廊研发及总部基地等3个新兴产业基地。

二、西丽片区长短板

短板:

1.西丽大学城片区，位于塘朗山北侧，羊台山南侧，建设版块狭长，沿留仙大道东、西向展开。

2.塘朗山天然拉开与福田中心区、南山中心区的距离。

3.北部与宝安石岩交界，片区内、片区周边聚集多个工业区。

优势:

1.而由于塘朗山、西丽水库、长岭陂水等自然资源组合，绿化率高宜居性强。

2.临近西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地等，领先人才集中地。

3.多个城市更新项目实施计划、规划中，如西丽工业区、红花岭工业区等。

城市更新方面，经笔者梳理，西丽片区范围内有茶光工业区升级改造项目、官龙村城市更新单元、南华数字科技城市更新单元、赛霸科技城市更新单元、松坪山配套宿舍城市更新单元、海王工业城城市更新单元、深秦茶光城市更新单元等。

红花岭工业南区城市更新公示。

更新后城市面貌将进一步提升，而从更新现状来看，以旧改项目以工业区为主，未来多建成写字楼、产业用房方向，鲜有住宅楼盘供应。

三、微观对比

将从以下几个方面细微对比两个楼盘:包括周边环境（生活氛围、绿化）、地铁口距离、教育资源、商业体量、社区规模、产品品质、开发商品牌等。

1.周边环境（生活氛围、绿化）

深铁阅山境:

A、自然资源:北看大学城、西丽水库、长岭陂水库；南看塘朗山。

B、北面的宝能城住宅入伙、商业入驻后，居住氛围、商业氛围更好。

C、巧妙设计。深铁阅山境与地铁运营大厦地块上无缝，其中地铁停车场顶楼设计为小区运动场等，有利于拓展业主活动空间。

D、噪音。这可能是深铁阅山境最大短板。双公路（留仙大道、南坪快速）、双轨道（地铁5号线、坪南铁路）缝中居住。

深铁阅山境东侧的公租房朗麓家园面临同样问题，2018年12月曾有市民网络问政咨询，“南坪快速道在朗麓家园的噪声，何时可以降低？哪怕一点点”。后得到广东省人民政府办公厅回应:经查，朗麓家园项目已按照环评报告提出的审查意见和建议，安装了相应等级的隔声窗，满足《声环境质量标准》（GB3096-2008），符合《民用建筑隔声设计规范》。对于您的建议，深圳市住房保障主管部门将会同相关部门作进一步研究。