南沙的二手房值得买吗「南沙哪个楼盘好」

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

我前几天专门跑了一趟南沙，目的不是看横沥岛、万顷沙的新盘，而是蕉门-金洲板块的二手房。

最近的大半年，南沙楼市日渐火热，片区内房子的资产价值也开始逐渐被认可。

而在这种认可之下，随之而来的就是南沙二手市场的觉醒。一夜之间，居住氛围成熟的蕉门-金州板块，成了许多人眼中的香饽饽。

但是，相对于大家熟悉的新房市场来说，高度聚集于区府的二手市场，在非本地人看来，始终是蒙着一层神秘的面纱。

也正是基于此，我进行了为时两天的实地考察。

01

首先说说蕉门板块，蕉门是区府所在地，也是南沙最早开发的区域，更接近明珠湾，价格也普遍更高。

叠翠峰（3.3万/㎡）：

叠翠峰是去年南沙最火的二手楼盘，成交价接近3.5万/平，别墅挂牌超8万。

小区对面就是凤凰湖公园，拥有三面环湖的无敌景观，旁边就是南沙区政府。

叠翠峰单价最高的户型是66平做三房，实用率堪称无敌。

不过，由于小区业主信心强势，当下价格普遍较高，此时入手面临着很大的站岗风险。

南沙金茂湾（3.2万/㎡）：

金茂湾是距离灵山岛最近的楼盘，与灵山岛尖隔海相望，但同时也是离地铁站最远的楼盘。

小区周边有广州外国语学校及南沙体育馆，一线无阻挡的江景，是其最大加分项。

金茂湾豪宅气质比较足，一线望海户型溢价很高，小区内房源有250平左右看江大户型，挂牌价在1000万以上。

不过，小区1km以内没有其他住宅，居住氛围薄弱，日常生活配套相对稀缺。

龙光棕榈水岸（2.8万/㎡）：

龙光棕榈水岸是片区内开发较早的楼盘之一，但外立面来看却依旧很新。

小区距离地铁蕉门站1km左右，分两期开发，由南区和北区组成，主力户型是三居室。

龙光棕榈水岸是少有的东临蕉门水道的楼盘，背靠凤凰湖公园，与金洲板块一桥之隔，开车去万达广场大约也就几分钟。

容积率低，绿化好，位置优越，裙楼商业发达，而且又有75平不错的两房户型，非常适合刚需入手。

但是，小区存在明显的地陷问题，在实际看房时，部分购房者会因此望而却步。

万科府前一号（2.8万/㎡）：

和叠翠峰和龙光棕榈一样位于凤凰湖公园周边，但是是在公园的南侧。

小区房源主要是3-4房大户型，但由于是北向湖景，因此景观视野和朝向之间很难有一个相对综合的选择，价格也相对叠翠峰较低。

中惠碧珑湾（2.9万/㎡）：

唯一临近蕉门地铁口的小区，也是除龙光外，唯一东临蕉门水道的二手楼盘。

小区东边是区政府，西侧一水之隔是金洲商业区，北面的星河coco park在建中。

唯一的缺点就是社区太小，且离写字楼比较近，居住氛围一般般。

02

接下来说的是金洲板块，金洲是南沙目前的商业中心，也是人流量最密集，二手楼盘最多的区域。

由于金洲整个范围较大，这里主要说一说地铁周边的一些小区。

滨海御城（3.4万/㎡）：

楼龄最新，停车位充足，距离地铁非常近，有小两房，也有大四房，相对完美的一个楼盘。

但由于是2017年才入伙的小区，目前房源尚不满五年，需承担高额税费，建议暂时PASS掉。

滨海悦城（2.8万/㎡）：

悦城位于南沙最成熟最繁华的区域，近金洲地铁站，西靠蕉门水道，北与万达广场一路之隔，南侧还有一个河道公园。

据说，这里的住户许多是区府的工作人员。户型赠送较多，实际得房率较高，部分户型能超过100%。

缺点是只有120平左右的大户型才是朝南向，且普遍溢价较高，成本大幅提升。

滨海隽城（2.7万/㎡）：

和御城和悦城一样，都是越秀开发的楼盘，户型还可以。

缺点是比较旧，而且人车不分流。

丰庭花园（2.1万/㎡）：

丰庭花园的房源供应充足，经得起精挑细选，地段也是真的好，就在地铁口。

但是问题也很明显，一是楼龄老，二是没物业。

而且，小区部分楼栋是广汽宿舍，从北门进小区，靠近主路的一排，全都晾晒着统一的制式工服。

抛去这些，丰庭花园的价格是真的笋。如果有一天，南沙房价高企到市区水平，那丰庭花园大概率就是南沙最吸引刚需的热土。

时代云图（3万/㎡）：

时代云图靠近办公区域，正对门就是越秀国际金融总部。同时也靠近城中村，后门就有菜市场，面貌差一点，但生活比较方便。

小区绿化不错，户型也不错。最小的有66平两房，93平即可做到三房两卫，实用率很高。

但小区刚需气质过重，而且产品代差明显，社区也比小，弱化了溢价空间。

滨海珺城（3万/㎡）：

滨海珺城，是2016年交付的楼盘，容积率只有3.0，户型主力是两房和三房。

小区部分房源是88平两房，115平三房，实用率偏低，距离商业也太远，只能靠自给自足。

而且，小区近莞佛高架，环市大道两大交通路网，受噪音干扰严重。

星河盛世（2.8万/㎡）：

小区业主多为广汽上班的中产，自住为主。

两房有74平的南向户型和76平的二至四房，前者溢价较高。

最受欢迎的是88平三房户型，南北通透。

03

目前，南沙市场的主流需求还是偏向次新房。

受制于楼龄的差异，甚至于一路之隔，单价可能就会相差接近1万。这也从侧面反映出南沙楼市还是投资风气盛行。

这种情况下，自住刚需就需要更加的冷静，不要把目光盯在某一两个热门楼盘之上，更不要去凑投资客和炒房业主的热闹。

叠翠峰都这么贵了，为什么还非要纠结要不要去追它所谓的66平逆天三房？

实用率高，就真的实用吗？

同样的价格，换个地方买个单价便宜一万的大三房，不香？

就像200万就能买到90平三房的丰庭花园，你觉得人家破破烂烂，但实际上它是地铁口物业，绿化优秀，还独有一个超大的人工湖。

当然，以上言论仅是说给刚需听的。

至于投资的话，还要啥建议。

片区高位又加调控，新房还在源源不断出生，此时冲着枪口过去，纵然市场潜力无限，但没个五六年怕是回不来。