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郑州二手房很难出手「现在郑州二手房好卖吗」

来源： 2023-07-17 18:17:43

对囤有一大堆老破小的郑州炒房客来说，审判日已经来临！

中央三令五申“房住不炒”，地方又不断加大调控力度，银行也毫不手软地上浮房贷利率，房产税呼之欲出……都导致房地产市场不断承压，从房产大佬到炒房客，呼吸都越来越像喘息。

事实证明，过去的一年里囤房惜售的企业和个人，都在为自己的贪婪付出代价。已经没有郑州本地房企再诧异为何象湖壹号会狂降价伺候一次性付款客户，但是还有人在嘲笑邻家的二手房“卖亏了“”……

可是，市场不会以贪婪者的臆想为转移，该来的终究会来，晚来一会儿，只是会让你付出更大的代价而已。

房东俱乐部的调查显示，2018年上半年，郑州二手住宅市场量价齐跌。进入7月，量价又都呈加速下跌态势。

用一句老话说，“人心散了，队伍不好带了。”二手房已经由卖方市场转变为买房市场。过去的一年，你如果惜售，那么你现在就要花几倍的气力，去说服持币观望的买主。

你想在接盘者那里多宰几刀，已经不是你跟他们的博弈了，而是你正在与市场趋势为敌。

别说刚需老破小，就是郑东新区绿城百合和绿地老街等过气豪宅，都已经被市场看穿了破旧的底裤，只能靠大降价来招徕不懂行的冤大头。

二手房市场的衰颓，基本从2017年12月开始，进入2018年越滑越快。相对于过去一年的最高点，大部分二手房只有在心理价位上打8折甚至7折，才能顺利脱手。

可怕的，并不是你能否撑得住。而是，你愿不愿意，市场都在埋葬那些自己的智商配不上自己的贪婪的炒房客。

老破小二手住宅下跌加速

拥有9家二手房门店，在郑州二手房市场里摸爬滚打多年的老板王大卫对房东俱乐部说：“我从事二手房15年来，从来没遇到过像今天这样二手房下跌如此之快的行情，房东们甩货心情之迫切也是破天荒的头一遭，比2008年金融危机时猛烈太多了。”

王大卫的9家门店，都位于三环内金水区老破小密集的地方，这些老破小配套完善、地铁发达，但步入2018年后，业主急慌慌一天一个报价甩货的行情，让他和门店负责更新数据的店员都感到非常出乎意料。

没有最低，只有更低。2018年8月8日下午三时，王大卫一边擦着额头上的汗珠，一边随手指着电脑介绍说。

万科美景世玠周边的老破小，没有随着万科高层2.6-2.7万/平，洋房3万 /平上涨，反而呈加速下跌态势。

黄河路沙口路98年、二楼、109平的精装房，业主报价才125万。该小区今年3月分成交一套毛坯3楼，当时还是125万，这个房子仅仅不到5个月下跌了最少20万。

王大卫反馈的万科美景世玠周边老破小的市场行情来看，南阳路黄河路交通和配套多完善，但这个区域几乎所有二手房都从2017年12月均价1.4-1.5万/平，下跌至目前1.1-1.2万/平；过去的8个月里，该片区整体二手房已经打了八折。

房东俱乐部和王大卫谈到三环金水区核心区二手房是否到底时，王大卫睁大眼睛说：“到底？还早呢！我可以肯定的说这个片区大部分老破小1万单价能否守住都是未知，反正现在这个价格还远未到底。”

房价上涨时，每成交一套二手房，都能成为其他卖房业主报价的参考坐标；而房价下跌时，这个规则完全失灵，业主根据需要资金的迫切程度，大力降价以求快速出货，出逃无底价。

在王大卫每个门店，几乎每月都有15套左右成交，这些成交客户中卖旧换新占80%，大部分业主是一边定了新房，这边便不惜一切代价往外甩货。如果不甩货，那边新房则会被踏定。

2018年的郑州，房企们对资金已经极度饥渴，所以回笼资金速度要求很高，好楼盘一遇到业主逾期马上踏定，所以逼得不少业主加快甩货。

王大卫在分析三环内金水区卖家甩货原因时，认为主要有以下几点：

1、业主当年买入成本低，大部分在几百一平或者1000多一平，现在卖1.2万一平已经获利巨大。这是很多人一辈子最赚的一次，怎么甩卖都已是暴利。

2、这些小区设计落后，物业差，无法满足人们对美好生活的需求。

3、三环内交通拥堵，年轻人的就业在东面和南面，所以这一片尽管配套成熟，但对老业主的子女来说通勤时间巨大，所以他们弃旧买新。子女们对几乎零成本的房产杀伐决断之快，远超过那些靠自己辛苦钱买房的业主。

4、这些老业主很多已步入老年，房子没电梯，上下楼已不方便，子女照顾不便。

5、小区里有钱人都搬走了，买入者是纯刚需，小区优质业主在迭代后越来越贫化，年轻人留住在父母小区会被认为是没本事。

王大卫总结说：“一般开车的在卖房，骑电动车的在买房，这就是三环内金水区老破小迭代的真实状态。”

改善型小区也在下跌

郑州二手房下跌，远不止那些老破小，改善型小区也是跌跌不止。

北区做二手房“大姐大”级人物范军花说：“普罗旺世波特兰119平方，春节前成交一套285万，现在230万能成交就不错了。89平方小三室也从高位时每平2.2-2.3万下跌至1.8万/平；丰庆佳苑101平方从高位时190万，已下跌至目前165万左右，并且成交量大减，我们门店现在主要业务不得不转向卖新房，否则早活不下去……”

范军花介绍说：“限购目前抓得非常严，不具备落户条件的，根本买不成，进入七月，我们店到访人数锐减，真不知道未来会是什么样。”

“从业以来，我从未如此迷茫。”范军花补充道。

文化路东、花园路西、农业路北、东风路南范围不大的“小四方块”中，人们通常称为“金水CBD”，这里是金水区核心区房价最贵的地方。

然而“我爱我家”的张志英店长介绍说：“我们公司在这片区一共布局了6家门店，链家在这布局了7家门店，现在每个门店每月只有2套左右的成交，业务量下降非常厉害……”

她列出的价格变化如下：

英地天骄华庭一期小三房，从高位时一次性付款270万，下降至目前首付30%、总价260万。二期小三房250万可以随便挑，87平两房从240万下跌至目前的210-220万左右。

划片上省实验和文化路一小的文博花园从高峰时2.8万/平，下跌至目前2.6万/平。

“以前这几个院子有客户没房，现在是有房没客户，从前业主惜售，现在业主是赶着卖。”张志英说这就是市场无情的变化。

刚签约卖掉英地天骄华庭83平方两室送50平露台的刘先生面带悔色。

2017年7月，曾有人因孩子上学出价252万（业主不包税），当时因有租户租住，刘先生觉得房价还会涨便没有出手。2018年7月刘先生最终以207万净价出手，一年中下跌45万，相当于高峰时价格打了八折。

“好在当时仅1.1万/平的成本，现在落袋为安，现金为王吧。”刘先生最后表示在当前形势下，这或许是最好的选择。

“我爱我家”张志英表示：“买金水CBD的基本都不是纯刚需，有的孩子两年后才上学，客户来访几次发现房价不断下跌，越跌反而越不买，等待观望让这波客户就这样变得越来越油，像泥鳅一样用手抓不住，只剩无奈。”

东区过气豪宅也是跌字当头

二手房价格下跌不仅三环内老破小和改善房、学区房，老郑东新区昔日的豪宅也不能幸免，正天置业早已将业务核心转做新房，数据显示，6月份正天置业新房业务占比88%，二手房占比12%，到了7月份新房业务占比90%，二手房占比10%。

昔日的绿城百合、温哥华山庄、绿地老街、永威东棠、银河丹堤、永威翰林居、联盟新城等“豪宅七贤”，如今早已鲜有人问津。郑东新区素有投资风向标的刘飞龙，前段时间帮一朋友甩卖一套绿城百合四期河景楼王，140平方，买140平送140，一次性付款仅600万，相当于2.14万/平，该房源豪华装修就花去150万左右，这个价格在过去难以想象。

性情耿直的刘飞龙在朋友圈里直言朋友卖房是想买理想国别墅去。

绿地老街3期97平方，由过去320万降至290万，仍然无人过问。银河丹堤89平方由最火时350万降至310万，同样无人问津。

正天置业孟宪洋经理分析说：过去绿地老街、绿城百合、永威翰林居、银河丹堤、联盟新城、温哥华山庄、永威东棠是“郑州豪宅七条大黄狗”，现在随着北龙湖永威上和院、中原壹号院等豪宅崛起，昔日郑东豪宅七条大黄狗，如今连北龙湖金领九如意、九栋等也比不了了，就是跟恒大悦龙台、茉莉公馆、善水上境也无法PK……

就产品本质来说茉莉公馆洋房3.7-3.8万/平，绿城百合等10多年过气产品最多也就是3.0-3.3万/平，并且只能卖给急需住房使用型客户，但这一群体实在太少了，目前他们宁肯租房等待也不买过气豪宅。

孟宪洋在郑东新区做房屋中介近10年，是郑东发展成长的见证者。

他说：“老郑东很多房子是业主3000-4000元/平成本购买的，现在涨了差不多10倍，现在这些10多年前的老房子，早已无法跟北龙湖豪宅PK,北龙湖一般豪宅价格早成了‘七条大黄狗’无法逾越的房价天花板，这些小区有钱业主买了北龙湖实现了置业升级，剩下的房子和业主正在老去。”

当年没有前瞻性产品设计的“七条大黄狗”，再怎么“老黄瓜刷绿漆”，也无法避免被淘汰的命运。

其实绿城百合是绿城集团2000年左右第一代“桂花苑”系列，是个普通改善房，但在郑州称霸十五六年，这是郑州城建和房地产界的悲哀，好在这一篇终于被无情地翻过。

郑州在住宅上正以加速度追赶一线城市，“永威上和院、融创中原壹号院放在全国也是顶豪。”一位资深地产人士说。

孟宪洋表示北龙湖5万/平的价格，那么绿城百合等最高应该是3万/平，很多品质差的应该跌至2.5-2.7万/平。

将老郑东旧洋房跟滨河国际新城康桥悦蓉园、亚新海棠公馆、杨金路东麓园的2.6-2.8万/平洋房相比，已无任何优势。

所以富豪弃旧洋房奔向北龙湖豪宅和雁鸣湖别墅过上第一、第二居所兼得的悠闲生活方式早已成必然。

一位绿城百合业主说：“以前开车回小区有种自豪感，以前吃饭说住在绿城百合有种骄傲感，现在没有了。”一个小区的标签化被撕掉之后，富豪随之便会将其像手纸一样，扔进垃圾桶。

查阅北龙湖客户资料会发现，老郑东新区客户占比40%左右，这一数据跟金水区大体相当。没有哪个有钱人，愿意与趋势为敌，他们更懂得如何占据时代风尚和财富的最高点。

未来老郑东新区的高端出租市场被建业天筑国际公寓抢占，据悉该公寓8月18日内测标间8000元/月，一室一厅12000元/月。

低端市场被北龙湖大片大片安置房早已抢占完，两室一厅月租仅2000元左右，这些不再代表身份、路边被乱停车辆霸占、产品落后的没落豪宅迟早被推向二手房甩卖。已获利巨大的富翁们手起刀落时的果敢，已非一般人所比，正如刘飞龙朋友2.14万/平处理绿城百合楼王一样干净利落。

未来接盘者又会用杨金路、滨河、绿博等纯改善盘的新锐建筑与之比较，老郑东二手房没任何优势。

相比相杀，环环相扣。

二七区、中原区、管城区二手房处跌停板中

二七区、中原区、管城区等老破小目前成交量极低，买房者仅有两部分少得可怜的客户。

1、区域内置换者，由小换大。所以品质稍好的锦艺国际华都、康桥等130-150平房源尚有市场。

2、因孩子读书购房者。所以好学校附近次新房依然有市场。

以上几个区域三环内产业空废，人口净流入不足，新建小区价格不高，人口老龄化，城建投入几乎为零，所以大部分二手房价格像股市跌停板一样，没有交易量打开。业主们只能望房兴叹，空留纸面财富无法兑现。

就未来情况看，降至1万元/平尚有可能产生成交，否则怎么跟永威城14000元/平、绿都澜湾14000元/平、二七新区13000元/平的新房、常西湖13500元/平新房PK。

仅有的零星成交，根本没有大规模集体变现的可能，所以按目前房价打七折成交亦不为过。

留着房价下跌，租金极低，卖掉无法成交，其实这些区域业主最聪明的做法是“目前房价七折甩卖，这一天迟早会来，不如早日变现。”

晚涨先跌的老破小就是垃圾股

懂股票的人都知道缺乏业绩支撑的垃圾股，在股市中往往是晚涨先跌。

其实从2016年6月，郑州房价上涨，也可以看出郑州先涨的是好区域、好房子，最后到2017年5月后，老破小才跟着尾市上涨。

房地产里一般是由新区土地拥有方、地产商、配套利好注入、买房资金流入四方联动完成房价上涨，每缺少一方则减少一份力量。

老城区甚至目前老郑东新区几乎找不到这四股力量中的任何一方，所以房价由涨转跌已是必然。

并且下跌最快的是15年以上的老破小，其次是房龄10年左右的二手房。

有好学校、有地铁的相对变现容易，但也不会停止下跌，因为就未来郑州教育而言，一定是国际学校、私立学校、公立学校三足鼎立，传统公立学校失去优质生源后，也难再是名校，这种变化亦将是郑州过去二三十年所未遇到的。以前优质生源零星分布，今后会发现北龙湖清华附小、附中、上海师大附小、附中学生生源明显好很多，名校发展之路将超过一般人的认知速度。

所以老破小将加速被打入垃圾股行列，更重要的房龄超过20年将不能贷款，房屋金融属性尽失，价值必然下跌，小区的拆迁将不会有开发商去做，开发商在快周转，才懒得跟老业主谈这些破事。

厦门、上海二手房早已下跌

近来房价上涨急先锋的厦门、上海等发达城市，出现土地流拍，二手房下跌并有价无市的状态。

一个朋友在厦门岛内有套100平三房，房价由高峰的500万，下调到400万，挂牌已三个月无人问津。

上海的二手房也开始下调，在复旦大学附近有的二手房每平方已下调1.5万左右，但结果是没有人买。

当下市场环境比2008年还残酷，那时银行放水，是大水漫灌，但是目前国家对房地产没有丝毫放松迹象，反而越管越严。

郑州房贷已由一个月前首套贷款上浮25%，现在变成首套上浮30%，一般人面对如此房贷上浮都压力较大。

郑州发展国家中心城市，希望城市扩大，希望人才流入，但不是依靠土地炒作，刚过去的7月份，北龙湖北的黄金宝地、滨河国际新城多幅住宅用地调整成产业用地，而不是过去“拍地王”的发展方式。

国家对实体经济发展的决心是全国房地产转向的根本，房企们资金紧张，市场竞争加剧，好产品层出不穷，一场全国性二手房价下跌都已开始，所以地处平原，土地资源不稀缺的郑州，新区发展都已够忙活的了，二手房下跌是必然。

郑州只是全国二手房下跌大家庭中的一个小成员而已，所以这是个非常清晰的趋势。

我需要一套真正的好房子

8月8日房东俱乐部遇到了正在出手卖掉二手房的王先生，王先生坦然，自己定了北龙湖两套洋房，所以加快卖房。

王先生在介绍自己情况时说：“我这套黄河路旧房是我妈当年花了总价3万买的房改房，在纬五路还有一套我爸的房改房，当时总价也才4.5万的总价。我自己婚房是东区中凯华府，媳妇家情况跟我类似有四套旧房，我们夫妻俩都是独生子女，你说留这么多老破小干啥，现在房租也低，一套房子一个月收不到2000块，还经常空租，所以我们定了大房子，把这些老房子都处理下，双方老人都跟我们住在一个院子里，两套房花了不到两千万，但算完账，其实我们自己也没花多少钱，基本都是这些年房子的增值带来的。处理这些房子时，已经赚了不少了，所以给合理价格就卖了。”

2018年郑州北龙湖、滨河国际新城、白沙绿博高端盘中，来自郑东新区、金水区的客户占比达40%左右，这些客户大部分都是在限购情况下腾出名额卖旧买新的老客户。

郑州的住宅建筑发展近几年呈现加快态势，主要表现出以下特征：

1、住宅与就业在靠近。这与郑州堵车关系密切，所以改善型住宅向东南扩展。

2、小区人车分流，绿化水平提高，提高居住舒适度。

3、改善性购房的人们更注重环境，喜欢分享区域发展红利。郑州三环内已发展完善，区域发展红利减少，环境不如新区。

4、小区有会所，并且高净值人群重新组合住在一起，居住小区愈加凸显身份化象征。

郑州房地产新房逼着二手房降价