王锋深圳房地产「2019党的最新理论」

整理｜张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

2019年3月23日下午，由深圳公众楼市研究院、公众号“买方之前”主办，深圳市房地产研究中心主任王锋主讲的2019深圳公众楼市论坛——《2019深圳楼市趋势与调控新思维》在深圳市福田区绿景红树湾壹号隆重开讲，笔者全程参与聆听，现将王锋观点整理如下：

1、全国房地产市场调控仍旧以稳为主，同时强调因城施策、理性施策和结构优化；

2、2018年全国房地产走势平稳，房地产市场回暖；

3、2018年深圳新房成交增长，二手房成交下降；

4、一些经济发达地区，如北京、上海、江苏、浙江、广东房地产投资占固定资产投资比较高，政府对房地产具有依懒性；

5、深圳本地户籍购房占78%，首套置业超过90%，刚需成主角，规模炒房现象消失；

6、深圳境外人士（含港澳台人士）购房仅为2-3%左右；

7、深圳企业购房仅为1%左右，与民争利抢房并不严重；

8、深圳个人住房贷款在增加，利用杠杆过热，商业、公寓成交下滑；

9、深圳是全国房地产市场风向标：全国形势好的时候，深圳更好，全国形势差的时候，深圳更差；

10、深圳人口快速流入、强大潜在刚需和改善性需求的存在，能够对冲市场下跌预期；

11、粤港澳大湾区核心靠产业支撑，而产业支撑和推动最核心的内容在深圳，深圳将成为中国经济未来转型升级的发动机；

12、受粤港澳大湾区国家战略影响，广东房地产市场会出现好于京津翼、长三角的局面；

13、大湾区利好使深圳房地产供需矛盾更突出，但政府不允许打着湾区概念进行新一轮炒房；

14、广东2018年新增人口177万，双倍于排名第二的浙江，相当于长三角的江苏、浙江、上海再加上安徽长三角地区的总和，住房需求会越来越大；

15、深圳每年新增常住人口50-60万，2018年大学生占60%，人口素质不断提高，收入不断提升，住房需求和品质不断增长，房地产需求持续增长；

16、根据多方数据，深圳常住人口大约在2000-2500万之间，其中只有20%人拥有自有住房，80%人靠租房居住，租金呈持续上涨态势；

网友提问，认证听讲

17、深圳租赁税2.5%，全国最低，政府鼓励租房，今后可能会取消租赁税；

18、深圳城中村租金为商品房一半，由此使得深圳居住成本远低于北京、上海；

19、相对于北京、上海，深圳入户政策过于宽松，只要是大学生就能落户，今后可能会进行调整；

20、深圳定位于世界创新创业之都，以后高新技术人才在深圳聚集的规模会更大；

21、深圳是科技之都、中国金融中心，资本密集城市，房地产金融杠杆远远高于国内其他城市；

22、如果深圳房价再出现快速上涨，将会有新政策出台；

23、深圳人口不缺，资金不缺，缺的是土地，住房供应能力不够，向周边城市自然外溢是必然现象；

24、东莞、惠州、中山区域一体化是解决深圳长期住房供需矛盾的方法，可以一起探讨实施临深政策调控一体化；

25、政府将构建房地产市场长效机制（税收立法），防止房价大起大落；

26、三价（评估价，网签价，贷款价）合一政策使得网签价更真实，数据显示为多贷款多数人网签价高于评估价，并因此多纳税，评估价不用调整都写高了；

27、东西相比，在深圳买房西部比东部好；

28、深圳调控长效机制健全后（如契税上浮到15%甚至更高，或者区别情况苛以重税），限购限贷政策将退出；

29、控制房价，不要说上涨百分之五十一百，就是上涨百分之二三十我们都受不了，市委市政府都会出台针对性的打压政策；

30、未来商品房供应只有百分之四十，多数为保障房、人才房、租赁房；

31、房价大幅上涨后“豪宅税”不合理，应该调整普通住宅认定标准，但为了抑制房价上涨，短期内不会调整；

32、限租金，租赁价格也可能被限（个人观点：需要先立法或者修改《合同法》才行）。

李咏涛先生分享

买房之前总经理李咏涛先生也做了自己的分享，部分观点如下：

1、深圳依靠香港发展产业，城市实力不断增强，东莞和惠州成为深圳产业外溢区域；

2、深圳西部发展轴处于大湾区重点发展轴上，前海湾是核心原点；

3、深圳是大湾区科技创新的核心发动机；

4、湾区与河套，是深圳未来最重要的区域。

论坛结束后，与好朋友公众号“买房之前”当家人李忠辉、“老傅说事”大V傅卫鸿合影留念

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