南京保利荣盛合悦「南京保利礼墅房价」

照惯例说一下上一篇的事情。粉丝慢慢变多了，首先感谢朋友们支持，后面也会高强度的更新。各位的评论我会逐个回复。大家有想看的楼盘也可以评论区跟我说，有买房遇到选择上的问题也欢迎私信和我讨论。

p.s.感觉自己都快写成避坑指南了，果然别墅除了顶豪到处是坑。。。

同样别墅烂尾的小区，南京还有不少

比如汤山城开公馆

看沙盘啥都好

为什么会想到这个盘呢，因为萝卜有个做艺术朋友就住在里面，租了个别墅当画室比较潇洒。。。今年去的时候发现两年前隔壁叠墅断掉的柱子。。。还是断的

不过其实也有比较好的点，比如没有侵占公共绿化的情况因为。。。基本没有公共绿化，所谓的绿化就是道路两边种的树

还有什么比较好的，旁边小饭馆的酸菜鱼好吃。。。

还有的同学说是不是贵的盘就不会这样了，其实个人理解维护好坏和价格的关系有但是不大，关键看物业公司。紫金山下旧成大面积自建房的太多了。。。至于为什么不说。因为本篇主要集中讲刚需，那些超过本篇的预算了

某大号3000w奥斯博恩

别墅物业烂尾的事情就写到这里了，这篇我们主要谈谈高低搭配和叠墅选购的问题。

写在前面：因为是杂谈，而不是单纯的楼盘评测，不是南京的朋友也能参考参考，毕竟标准都是差不多的，全国楼市都是适用的。

下面是正文

先上楼盘

保利荣盛和悦评分

区位：六合龙池2/5

物业：保利自持3/5

房型：高底搭配2/5

环境：街边绿化，无中心景观，有高楼

价格：241w（上叠中叠）—350w（下叠）

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我这里暂时不分析具体楼盘，先跟大家研究一下为什么开发商要高低搭配

大家都知道，干开发商这个行业，或者说各行各业，其他的都是假的，只有无利不起早是真的。特别是开发商开发商，做高底搭配肯定不是为了我们服务的，而是为了他自己。

33层高楼＋叠墅啧啧啧

所以第一点就是为了利润最大化

本世纪初的时候，全国充斥着大量的开发商，其中很多的小开发商都喜欢做别墅。为什么呢？虽然回款周期长一点，但是开发成本小，难度小啊。虽然叠墅卖的贵，但是建筑成本肯定是比一个纯高层小区造价便宜的。

至于为什么卖的贵。。。你可以想想同样是1000平的占地，卖个给叠墅三单元九户和卖给高层三单元198户，能是一个价嘛。。。

看这还不错对不对？想象一下隔壁就是三十三的大楼吧

其次就是为了吸引消费者了，现在人都偏好别墅区嘛，确实毕竟说起来买了高楼，但怎么说住的也是别墅区。营销方面很多人好面子的人就被吸引住了。哪怕不是为了好面子，也会脑补自己有别墅区的配套。。。

最后一点就是为了应付政府了

主要分两个部分，一是现在南京不批别墅的地了，哪怕是高低搭配都很难，管的不严的时候还是能过的。

南京限墅令来了

二是容积率，怎么盖？盖什么？容积率多少？这些都是拍完地就规定好的，后期基本没有更改的可能性。开发商肯定会选择利润率更好的组合。

简单的理解一下就是，类似于国家规定某个城市一年房价只允许涨百分之五，那肯定不可能大家一起涨，必然有某个地方涨百分之二十，有的地方涨百分之一，有的地方甚至会跌。

放到容积率也是一样的，对给定的容积率再次分配，做出利润大化的组合，建筑面积越大可售的面积越多，利润自然也就也高。

一句话总结就是，高层用来快速卖光，叠墅用来做高溢价

提到容积率顺便说一下，其实之前提到过的合院如果狠起来容积率是可以做到1.5的。。。大家买的时候要问仔细一点

I型合院密度可以做到很大

分析完了开发商的动机，大家可能觉得开发商要赚钱吗，还兼顾两个人群进行开发产品，好像没影响我什么。但这么想就大错特错了。

高层住户先开始沾沾自喜了，溢价率都给了叠墅了，我还能蹭你的配套，我花低价住进来别墅区，血赚！

这时候就又要说到容积率了，开发商分配容积率的时候考虑的是利润最大化，或者换句话说，你住的舒不舒服他是不考虑的。我上文说了高层的密度实际上是用来填容积率的，也就是说叠墅容积率太低了，要靠高层的兄弟们，看在一个小区的面子上，拉兄弟一把。。。

张灵甫名场面

这就导致了一个问题，就是高层过于集中，密度很高。如果关注江北楼市的可能知道新城为了提高居住品质，和政府磋商少建了两栋楼。显著加强居住属性——采光更好，楼间距更是做到了惊人的近百米。

但高低配一般都是反其道而行之，把一堆高楼怼在一起，这才能把容积率拉上来，楼间距和房型设计都会比较感人。

感受一下这个密度

再加上据我所知，小区交付运行一段时间后，叠墅区业主把自己这一半围起来做门禁的事情。。。也不是没有过

有人的地方就有江湖

这时候叠墅业主也站出来了，那我们买总行了吧，很抱歉啊，也不行

因为根据以往各个楼盘的经验来看，叠墅单价和高层单价随着满五开始往外售了 经过市场的毒打，单价都是大差不差的。也就是说你今天多付的溢价，后期都是浪费的。

叠墅开盘价本来就很高，若是放到了同区域同价位高层，基本品质就和金基仁恒看齐了（当然暂时还没有），至于两层楼不两层楼的。。。有个东西叫顶跃，都听说过吧。不行同样的价格我买两套不行吗？这时候你的溢价优势就很小了。

小高层也越来越受欢迎

那如果我不卖，我就住行不行呢。

先说点共性的问题

怎么判断一个叠墅好不好呢？一个是看他有几层，如果是三户六层的那你如果为了改善就可以掉头走人了，这种一般是糊弄人的，至于为什么。密度太大，邻居太多。常说千金买友邻，万金买无邻。孟母三迁是中产阶级思想，富人表示我没有邻居。

买别墅看看富人怎么选还是没错的

还有就是地下室的问题，先表明态度，萝卜我是十分反感地下室的。

不管是别墅，还是高层，开发商挖地下室只有一个目的，那就是在政府限价的基础上大幅涨价。

但是我知道地下室还是比较唬人的

下叠地下室

接近六米的挑高，28.6平开间的会客厅，高达五米多的博古柜，再加上贯穿整个地下会客厅的长桌，很多人看完见一激动啪，很快啊，刷卡就买了。。。

那有什么问题呢？一是地下室，南京的黄梅天虽然比隔壁岭南回南天好不少，但地下室潮湿是个问题。潮湿就会发霉 会渗水。能不能处理好呢？

萝卜家里是处理好了，一是因为有天井，二是花大价钱做了三恒和防水涂层，三是因为，这个地下室是建在地上的不是挖的。。。这还不够还买了松下的除湿机。。。别忘了装修也是一大笔钱，想做好别墅装修整套下来八九十w差不多就是个样板间水平了，加上防水还要装电梯妥妥的朝着一百万走，下叠本身350w的售价。。接近五百万的价格足够热点区域一套房了，选择六合区的叠墅是否合适就要再考虑一下了。

当然也有特例，比如万科某市中心豪宅，每家每户四百多平的地下室，你家地下室的墙就是隔壁家的墙，不靠近土壤，潮湿的问题就没那么大。但是一般刚需别墅是到不了这个级别的。

所以不花大价钱，这个地下室就是个花架子。。。花了这么多钱为什么还要买在六合呢？

还有一点就是一楼院子的问题，大家都知道现在的房产证没有别墅这个选项，哪怕买了也是低层洋房，也就是说你家的院子其实是公共绿地。那如果高层业主看中了你们这的公共绿地，或者你们要圈小区他们反击闹到有关部门。。。因为纯别墅小区大家都是别墅业主犯不着伤敌一千自损一千，这里就不一样了

某豪宅

再说回这个楼盘，萝卜是从南边过来的，一过江映入眼帘的就是地标建筑，雅居乐滨江国际（15年差点入手，现在看这中签率和四万的价格，萝卜的眼泪掉了下来。。。）

江核哪都能看到的。。。滨江国际

然后就是江北快速路了，如果说路上还有什么让我印象深刻的，就是。。。六合高耸入云的工厂，吞云吐雾好不壮观。。。

换句话说，你追求的改善离工厂的距离也就是四五公里。。。还有一部分是M2即二类化工厂 也就是对身体有一定影响的。。。具体问题看看现在的燕子矶吧，至少居民老吐槽空气质量差

当然楼盘处在的地方还是不错的，配套就是县城级别的配套，优势是隔壁就是未来的政府所在地，这里正好讨论一下区位

读过我前面写的文章的朋友也发现了，除非区位特别特殊，例如宝华之于南京，我会放在一开始说。其他的我都放在最后，为什么这么安排？

因为别墅是真的房住不炒，如果我生活在江宁，那哪怕江核盖了个别墅，我也不会去买，不因为别的，就是太远了。别墅买了就是住的，流动性和溢价率还有高总价都代表着他不是一个好的投资品，所以别墅买来，就是要住的，就是第一居所。所以区位这个东西，对于别墅来说最重要的是住的方便，住的舒心。至于在哪，好不好，一句话概括：吾之蜜糖，汝之砒霜。

但还是要例行分析一下的

六合是怎么起来的呢？很多人觉得是因为江核，其实不是的，是因为青奥。

这时候肯定又说了，青奥板块不也在江核嘛？那只能说明没怎么关注青奥会。

因为青奥的时候，有个帆船的项目在金牛湖，说到这里很多人就恍然大悟了，因为这个项目，豪气的南京市政府给他修了个地铁。。。

南京政府的先见之明啊，依照现在六合的人口密度，管理逐渐变严格的fgw还会批嘛？六合还能发展起来吗？

而龙池基本上就是最好的板块了，围绕龙池规划了一整套生态和生活区规划。未来区政府也会在这里。现阶段龙湖天街的购物，和不远的地铁站也比较方便。

但是注意了，这只是六合最好的板块，以现在的能级最多也就是个四五线城市级别的规划。

六合

所以能不能买呢？我只能说非地缘客慎重。这里到新街口都费劲别说如果还住在其他地方了。

其实主要想借着个楼盘谈谈高底搭配挖地下室的问题，高低搭配的楼盘无论是高层还是叠墅都不友好，特别是对买叠墅的改善人群来说。一句话，南京江北的楼盘太多了，就算在六合上班开车也不远，何必买个高底搭配六层叠墅找不自在呢？

下叠地下室肯定是不建议买了。中叠就是两层跃层中规中矩没什么意思，爬上爬下还累，还装不了电梯。上叠那个露台我忘记拍照了，上去的过程能杠着头。。。真的是连滚带爬上去的。。。按照现在网红的说法。我都买了别墅了，这点从容优雅都不给我吗？感兴趣可以自己去看看

还有一点就是物业的问题，看我文章的朋友都知道大物业我一般都是给四分的，为什么这次就给了三分了呢？道理也很简单，违建问题

简单的说，一个是封阳台，一个是楼顶露台随意搭建。这里就不展开讲了，总之外立面乱七八糟，大家封到最后都不一样。总觉得自己比设计师更明白。。。这其实是会影响到后期房价。

占个设备空调的便宜，做一堆阳光房大烤炉。。。物业管理水平和抱着这种心态业主的素质，大家也可以畅想一下吧。。。

网图，大家可以参考一下

最后再说下开发商。。。整体建筑水平不像是保利，甚至荣盛我觉得亲自干也比这个好

冷知识：保利主产业是卖军火，再说下去怕被发射导弹

今天就说到这里了，后面会开新的系列讲讲大家关注的户型问题，还有观众想看大平层。敬请期待

自我介绍

一个兴趣使然的，希望用最朴实的语言说清房地产逻辑的南京萝卜，欢迎大家关注。