跑不赢余额宝的武汉公寓 未来到底在哪里
来源： 2023-06-04 18:18:00
武汉公寓市场自2017年后就进入了量价齐跌的状态。
随着2019年后武汉住宅需求逐步萎缩及购房门槛降低，武汉公寓总体需求更是大幅度的减少，均价逐年走低，与住宅价差持续加大。
2020年市场TOP10公寓项目大多为主城区项目，单项目年均去化约1.6万㎡，同比2019年下降40%，反映出市场热度消退，成交下滑严重。
进入2021年后，公寓市场依然处于下滑趋势，一季度全市公寓成交均价跌至11825元/㎡。
公寓为什么这么难呢？
因为除了需求的逐步萎缩外，公寓的面积和层高也被政策限制，最近连贷款部分政策也在收紧（武汉商业物业贷款利率,上浮20%-50%甚至停贷）。加之公寓的二手交易成本高，严重拉低投资收益回报。
相关政策丨
面积限制：武汉市公寓产品一般以办公性质进行报建，《武汉市政府248号令》规定限制单元式办公(开间小于柱距的分隔空间)不得超过50%；
层高限制：住宅地块公寓层高不超过3.6米,且最低不低2.8米,结构层高大于3.6米且不大于5.8米(3.6米 2.2米)；办公、酒店式公寓层高不超过4.5米。
不仅如此，近年来国家大力发展直接融资，提倡房住不炒，使得客户投资渠道多元化，资产配置从房地产向基金、股票转移。
数据显示，2020年武汉公寓的均价涨幅呈负值，不说跑赢基金了，就连余额宝都跑不赢。
武汉市的公寓市场特点——
整体看来，由于区域间地段、地铁、配套等因素的显著差距，使得公寓的价格区间差距越拉越大，尤其是地段和地铁因素对溢价的影响明显扩大。
高端公寓成交比重上升，如徐东、钟家村、武昌及青山滨江、中南、欢乐大道等板块均出现去化表现还不错的高端公寓。
从产品结构和成交特点来看，LOFT是武汉公寓成交的主力，面积占比70%左右，LOFT公寓销售普遍好于平层SOHO公寓产品，且售价一般高于SOHO公寓。
武汉LOFT公寓呈现出户型面积越小越热销的态势。以汉阳四新区域为例——
公寓还有优势吗？
答案是有的：
入手住宅成本不断上涨，使得公寓自带门槛优势，上车更轻松；
购置公寓作为婚前财产，对单身女性群体具有一定吸引力。
公寓的未来在哪里？
1.做大——投资转自用
建筑面积加大，开间做大，进深做大；小户型变大平层，小LOFT变空中大别墅——
在产品层面可以将投资价值向自用价值转变，从户型、内配等方面增强它的使用场景。比如将公寓在户型设计上大开间化，方便进行隔断并设计不同的功能空间。或实现较高层高内的空中墅，实现大面积赠送并提高产品舒适度。优化空间格局设计，有利于提升项目实际得房率，而空间层次性变化有利于提升客户体验感，为项目产品加分。
2.提升服务与内配，用途多元化——提高公寓的空间经营收益
可学习长租公寓和酒店物业管理经验，从生活、工作、娱乐三个维度提供立体化物业服务，提升住户居住体验，加强运动健身、休闲娱乐、创意办公，丰富公寓的空间场景，增强实用和功能性，提升公寓的空间经营收益。
3.嫁接品牌——酒店化
嫁接品牌酒店，提高租金回报率。
数据来源：湖北中原地产
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