万科云启事件「万科股票收购事件」

来源： 2023-06-03 14:16:42

最近地产行业是多事之秋，从前面的恒大暴雷，到最近的佳兆业，一时间整个地产行业风声鹤唳，再加上房价下滑成交萎靡，一众企业看谁都像要完蛋的样子。之前把打新门票从万科a换成五粮液，现在看来是换对了。11月6日，万科发布公告，准备拆分万科云上市，初略看了一下，值得跟踪一下，看合适机会再买回万科或万科云，先把相关信息记录下来。

一、分拆的万科云是啥业务。万科云旗下有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大业务板块，而其中的万科物业、万物梁行、万物云城则被称为万物云的“三驾马车”。体验过万科物业的消费者评价还都不错，就产品而言是消费者喜欢的产品。以下是万科云官网上的介绍：万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云），英文名称“onewo”。公司旗下包含“空间（Space）”、“科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块，致力于以科技推动空间服务业的数字化升级，携手行业伙伴共走高品质服务之路，让空间科技服务历久弥新。从1990年8月18日万科天景花园交付、万科第一个物业管理处成立开始，“万科物业”诞生了“万科物业”。而后，万科物业加“戴德梁行”又诞生“万物梁行”、万科物业加“城市服务”更诞生“万物云城”——从社区到商企再到城市，从物业服务到资产服务再到设施服务，万科物业公司最终将30年服务经验和能力沉淀为BPaaS流程运营能力和AIoT连接能力。

二、主要财务指标。在万科物业虽然好，但财务指标和体量并不算特别亮眼，先记录下公告公布的简单数据，后续看情况再慢慢跟踪。1、万科持有万科云62.889%的股份，万科云上市稀释后大概持有50%；2、万科云去年营收和利润分别是182亿和17亿，利润占万科总利润2.15%，净资产占万科总资产1.75%。3、利润率并不高，看来万科物业服务好，投入也高，具体还要等上市发行时看招股说明书。

另外还找了一下万科云今年上半年经营数据，住宅物业大概占万科云总收入一半多，第二大收入来源是商业物业。2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务收入31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。在盈利方面，2020年为17.2亿元，2021年上半年为10.43亿元。

三、管理层。乔尔·格林布拉特说过，管理层是拆分跟踪的重要环节，这里先记录下来，后续再看。万科公司高级管理人员：祝九胜、韩慧华、刘肖、朱旭；万物云高级管理人员：朱保全、杨光辉、邹明、李庆平。

四、小结。郁亮曾说过万科物业要做到一定体量才考虑上市，万科云也是承载了万科物业更大的梦想，但形势变化太快，让万科云上市计划提前到来，从局外人的角度大概是有几点理由：1、出售股权提前过冬。初略调研看，万科美元债规模大概45亿美元，虽然比恒大、佳兆业的规模小很多，但不排除未来形势恶化，提前在港股融资准备外汇。虽然现在上市市场环境不太好，但也是未雨绸缪明智之举，或许能失之东隅收之桑榆；2、各家地产均是卖卖卖，而物业资产是相对容易出手的资产，万科云上市后有更多资金去收购其他物业，也算是借危机做大做强吧。3、万科此次拆分公告有效期两年，后续还有各级监管机构审批等不确定因素，按以往惯例半年到1年的时间就够了。发行对象看似包括万科h股东，不知到时候有没有套利机会，还要边走边看。