楼盘返乡置业活动「楼市新谈」

1、一个北漂的电话

“哥们，还记得我不？”

前几天的某个晚上，笔者完成接送孩子、找朋友吹吹牛逼等每日的必修课后，准备早早入睡。突然，一个陌生电话打了过来，电话那边的声音有些熟悉，但笔者一时想不起来是谁。

“料你想不起来我了，我，徐×，高中坐你后边那个高个儿。”对方亮明身份。

一听是昔日同窗，我心情有些激动，马上打开了话匣子。经过简单攀谈才得知，同学小徐原来大学毕业后去了北京，在北京一家汽车制造企业工作多年，通过其他同学知道我从事房地产相关业务，想咨询在郑州买房的事宜。

“北京混这么多年，怎么没想买个房？”我问。

“唉，别提了，前几年太专注事业了，混个中层，薪资涨了几倍，可架不住房价涨得更猛啊，看来，早买房才是最大的事业。”小徐自嘲的言语中透漏着无奈。

的确，近几年，像小徐这样从一线城市退到二三线城市置业的年轻人越来越多，一种是“逃离北上广”的那些年轻人，他们落不了户口，职场上升通道不明朗，最终选择回老家购房，以求养老；另一群人，则是站稳一线大城市多年的精英人士，他们阅历丰富、事业有成，返乡置业的主要目的则是为了“回归故里”的信仰。

而这种返乡置业潮随着年关临近，话题热度又开始升温了。为什么“返乡置业”一词会格外激发人们的购房情绪呢？

2、郑州对返乡置业吸引力多大

返乡置业反映出来的社会现象就是：城市经济发展的级差造就了中国人口迁徙、异地打拼的典型特点，然而并不是所有人都能够在工作城市留下来。面对一线城市较高的置业门槛，返乡置业已然成为人口大迁徙中的一种反向流动趋势。

今年年初，贝壳研究院的一份《2021返乡置业报告》数据发布，这三点值得重点关注：（下列图表均来自贝壳研究院供图）

A．从人群分布看，超40%的受访者有返乡置业计划。其中，90后购房者已成返乡置业的中坚力量，占比达到54.4%。

B．从房源需求看，总价200万以内、90-120㎡房源是主流。与去年相比，返乡置业群体对居住品质的需求进一步提升。

在和小徐的交流中，小徐说：在北京朋友之间聊房子都是70平米左右的户型，90平米以上的户型在大家眼里都是豪宅，根本不敢奢望。回郑州后，他目标户型就是90~140平米之间的改善型三居。小徐的想法符合报告大多数年轻人的置业意愿。调研数据显示，47%的返乡置业者倾向于购买90㎡~120㎡的房源，资金实力较强的80后返乡置业者选择90㎡以上房源的占比79.2%。

C.从城市意向看，成都、杭州、武汉、长沙、郑州等综合实力较强的“新一线”城市备受追捧，郑州返乡置业热度高涨，上榜「返乡置业新一线城市TOP5」。

透过数据不难发现，返乡置业对区域的选择，折射出中国典型的“南强北弱”的特点，而郑州是返乡置业热门城市中更具有吸引力的北方城市。

虽然经历了洪水和疫情，但郑州近几年的人才政策效应还是不断地显现出来，尤其是在产业聚集区，郑州不断推出与“招才引智”配套的人才激励和培养机制政策，今年3月1日起正式实施的《郑州航空港经济综合实验区条例》，将从户口迁移、就医、子女教育、配偶就业、住房、薪酬待遇等方面对人才激励和培养机制进行再明确，以确保吸引和留住人才，进而抢占“智高点”，打造高端人才集聚的“强磁场”。

3、郑州哪里才是返乡置业的高地？

其实，大批人返乡买房不仅仅是出于情怀，更是产业的流动和市场的选择。像小徐这样的高级北漂在郑州买个房，说起来容易，但真正下决定并不那么容易。郑州这两年市场横盘多年，找个不烂尾、保值又宜居的楼盘，需要对郑州区域发展、产品定位、企业实力等有综合考量，小徐人生地不熟，难怪要找笔者给他参谋了。

经过深思熟虑，结合小徐的职业特点以及郑州经济发展格局，笔者给他一个在郑州置业的不二选择：航空港区。

▲图片来源网络

因为航空港区是笔者心目中唯一有产业导入，产品竞争充分，房产价值还处于洼地的区域。

为什么这么强调产业，因为唯有产业聚集，区域房价才会坚挺，产业聚集带来人口聚集，尤其是高收入群体在消费、买房租房、生活等方面的强大需求和消费能力，足以支撑起一片区域的崛起。甚至在某些地区，地段论面对产业已经失灵。

举个例子，在浙江，三四线县城房价都已经超过2万 /平、3万 /平。年初，浙江义乌拍出楼面价3.6万的地块，而后，浙江绍兴、丽水更是在短短的一个半月内几次刷新县级市土地最高单价：2万 /平、3万 /平... ...看到了么，浙江县城的地价，已经超越了武汉、郑州等省会城市的地价，浙江这几个县城核心因素就是产业发达带动就业和购房需求。

而北京，北五环的房价节节攀升，涨幅竟然超过其他片区。原因就是北五环附近聚集了小米、滴滴、快手、新浪、腾讯、百度、字节跳动等一大批知名公司，高收入群体接盘能力超强。

这些事实说明：

第一，产业吸引了众多外来人口，并不存在人口外流空心化的情况，也就是说，有人走，但来的人更多，人才强势红利硬着陆，带来了一波购买力。

第二，产业的持续升级，造就了一批中产和富裕阶层，消费升级让产业区域内的改善性产品呈现旺盛需求，龙头改善型产品助推区域房价上涨。

看来，房价本质上与城市分级无关，而是和居民的平均收入、产业规模效应和人口虹吸能力有关。

郑州目前产业聚集相对成熟的区域有航空港区、高新区。高新区房价已经势起，近年来高新区遍地开花的写字楼、大型商场等商办物业便是明证。而几乎与地市房价持平的航空港区，楼市正在蓄势待发。航空港布局众多高科技产业和大型制造型企业，产业带来的不但有GDP的增加，更重要的是能够引进并留住一批高知（高收入）人群。港区除了富士康，还有航空设备制造、生物医药、精密机械、新材料、电子商务、服务外包等多种产业，已经形成从芯片、面板到整机，从硬件到软件的全产业链布局。众多产业集群给区域带来巨大的人口虹吸效应。

▲图片来源网络

9月7日，《郑州航空港经济综合实验区“十四五”发展规划和二〇三五年远景目标纲要》对外发布。根据《纲要》，到2025年，郑州航空港经济综合实验区GDP将达2000亿元，建成区面积将达130平方公里，常住人口将达100万人;“空铁”双枢纽驱动格局基本形成，郑州机场年旅客吞吐量达到4500万人次、年货邮吞吐量突破100万吨。到2035年，郑州航空港实验区将基本建成枢纽地位凸显、开放体系领先、创新驱动有力、产业生态完备、社会和谐幸福的“国际美好”航空新城，人均国内生产总值达到中上等发达国家水平，在中部地区发挥更大辐射带动作用，在全国航空经济区中彰显比较优势，在国际上具有重要影响力。

▲图片来源网络

置业港区还有一大优势，就是随着郑万、郑阜高铁开通，更多购房者把置业目标首选到郑州航空港区。可以预见，航空港今年的春节又将迎来一波购房大军。

4、真降价还是假优惠？

港区的优质房产无疑成了这些返乡置业眼中的香饽饽。这里重点说说港区的封面之作中建•林溪上郡，这家传承国风大宅的楼盘按说因其低密墅境的产品性质而走高冷轻奢风，曲高和寡，但现实却意外成为承接返乡置业的热门楼盘，这归功于这个项目独到的产品IP：将建筑与景观无缝融合，为居者呈现一种悠远厚重的文化底蕴与高规格生活场景。

▲中建•林溪上郡大门

中建•林溪上郡同中求异，巧妙地将城市、水、墅区三者和谐地相融在一起，打造了8大主题景观空间，每种空间都遵循了独特的设计语言，从中式韵味之中汲取灵感，以1.68的低容积率，成就了空港首个纯改善墅区。

▲中建•林溪上郡鸟瞰图

小区把新中式风格的大繁至简理解到了极致，运用以浅黄色大理石构建外立面基座，搭配深灰色钛锌板屋面这样简单的立面色调，保留了对色彩的克制，简单明快地诠释了建筑的美感。

▲中建•林溪上郡效果图

在空间的打造上，产品注重将“实用性”和“美观性”相结合，减少空间浪费，增加采光与通透性。具体表现在：

所有户型均搭配了大面积的开窗，提高了整屋的窗墙比，让观感直线提升；全屋空间都避免了浪费，去除了过道、走廊等设计，也让居住舒适度得到了保证，双面阳台与餐客空间的融合上做到了分区有致，空间共享。建面约94-167m²墅境大宅，产品均具有全明户型，大开间、小进深，私密性好等优点。

▲效果图

产品的优越性吸引了不少慧眼识珠的置业者。其中户籍为南阳、周口、平顶山等地的置业者占到总认购客户的80%之多。

更让人欣喜的是，就是这样从不打折的优质楼盘，在年终竟然低调释放出了一组特价信息：“破荒”推出一系列特价房，均价还不到8000元。

说实话，提起市面上的特价房，很多人有不好的印象。因为被忽悠多了，很多特价房不是真降价，只是假优惠，不是捡漏而是踩坑。

购房者看到朋友圈有劲爆价格，到售楼处一看发现只有2套，还被卖出去了。要么就是，价格确实低，但只有顶楼。特价房成为某些开发商促销的宣传噱头。

因此，大家对特价房都有几点共识：不要指望大房企优质地段的房源做特价，不要指望一个楼盘里的畅销房源做特价；不要对特价房的降价幅度有太高预期；最后，如果真有幸找到你心意的特价房，不要高兴太早，对不起，请付全款。

而这次，中建却给了大家大大的惊喜。此次中建•林溪上郡实实在在拿出了25套优质房源厚飨置业者，价格仅为7999元/平起，让很多不可能变成了可能：

1. 坐享优质配套的特价房

港区无以比拟的优质地段，北港 张庄森林公园、兰河公园 30分钟发达的高铁地铁高架航空等综合交通路网 数十所优质教育资源 郑大一附院顶级医疗资源。

▲中建•林溪上郡区位图

▲护航路小学

▲郑州大学第一附属医院南院区

2.畅销户型做特价房

这25套房源分布在2#、3#、5#、6#、7#、8#楼，这些楼栋处在小区核心位置，与低密雅墅相邻，房源面积为126㎡、127㎡，129㎡全明四房，户型阔景阳台，采光极佳，动静区分明，林溪上郡户型优点全部具备，可谓诚意满满。

3.击破8000铁底的改善型特价房

在郑州有个不成文的说法，对郑州改善盘而言，郑州三环外盘不能低于8000元/平，市区不能低于1万元/平，因为低于这个价格开发商利润根本难以保证。但中建却把8000的铁底击穿，并承诺景观建筑成本丝毫不缩水，呈现给客户的依旧是1.68的超低密容积率，以新中式园林为主的国风美韵。这也印证了一个事实：也只有央企才能做到摒弃利润，质量不打折的产品。

▲中建•林溪上郡效果图

▲中建•林溪上郡效果图

4. 可以按揭的特价房

中建•林溪上郡不强制客户必须一次性交全款，可以按揭。因为资金压力，很多开发商对特价房是有条件出售的，就是必须一次性付款。这对于很多资金不宽裕的客户来说成了“画饼充饥”。中建不受资金困扰，特价房没任何附加条件，就是给客户实实在在的优惠。

5、后记

北漂小徐对北京的生活还是有些许留恋，但他对自己也有清醒的认知，也许有些事你努力了很久，却仍然换不来你想要的结果。

最终，在笔者的推荐下，小徐定下了中建•林溪上郡。除了其优越的产品力外，小徐认定了港区的产业价值，尤其是比亚迪等汽车产业的布局，给他以后回家乡谋职的动力和信心。还有即将完工的郑州南站，这座将与郑州车站、郑州东站形成“金三角”的枢纽刚刚完成室内超大跨度吊顶，加上近在咫尺的新郑国际机场，让小徐出行有了更便利的选择。

如今，返乡置业者不再是刚需的别名，像小徐这样的返乡置业者对居住品质有着越来越高的追求。不将就生活，才能不辜负自我。这或许就是很多像小徐这样的返乡者的置业初衷。

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