重庆楼市：小白购房几个关键点 买房杠杆要用足 贷款成为最重要

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提问：雕叔，也就是说在重庆卖房签合同可以网上签，但过户必须房东到场。我要卖的房子还有贷款，赎楼这些事必须房东亲自到重庆吗？

回答：其实全程都可以委托他人办理，做好公证书就可以。但是我反对委托过户，至少最后一步必须房东到场。原因是因为现在很多做abc单的中介，都是利用了房东全权委托卖房，中间人在中间吃了差价。

提问：雕叔，请问如果原价(对方卖价和买价相同)买二手公寓，涉及哪些税费？税费分别是多少比例？

回答：商业交易税费接近15.6%，具体以市场指导价为准。如果地税给出的市场指导价恰好是100万，过户费就是156000元，如果是120万，那么就按120万过户。商铺是非居住性质房产，要知道现在的总价及原发 票价才能算过户税费。要交的税种及过户税费计算方法如下：1、卖方税：(1)个人所得税：(评估价-原价)*20%或评估价*3%。(2)营业税：(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。(3)土地增值税：(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。2、买方税：契税：评估价*3%3.双方税：各一仟左右。

提问：雕叔好，想请教关于一二线城市选择的问题。您之前的城市间扁平化的理论，讲到因为白领的价格敏感、二线zc宽容、一线太高后的价格反噬，推导出如果同样仓位，二线比一线收益率更高。但现在优质资产时代，是不是一线更加值得投资了？为啥之前的回复是推荐去买广州而非重庆呢？是因为重庆这个二线太弱吗？现在这个时间节点，城市如何选择呢？哪里还有您之前说的重庆、沈阳那样的机会呢？

回答：总体上，城市之间扁平化是趋势，但是要选好标的，你的仓位都要好是好的产品才行。二线城市好的投资楼盘，2016年以来还有一年一倍的，2018年以后，还有价格涨幅超过50%的，但是除了深圳（逻辑不一样），北上广的房子从收益率而不是涨幅角度考虑，涨不赢杭州，涨不赢成都，甚至还涨不赢合肥，不信你自己可以去计算一下。涨幅吓人，但是算涨的百分比，二线城市优质标的领先很多。优质资产时代，要买刚需中的优质标的，而不是让你买豪盘，所有涨的好的，都是刚需中的优质产品，优质的地方在于，学区，品质，地段，区域标杆，但是不是别墅，也不是核心区洋房。每个城市都是这样的趋势，所以每个城市都有机会，而不仅仅是一线。同时也要兼顾周期性，以及自己的资金情况，房票情况去综合考虑。比如说，现在去买上海，周期上还不如买武汉。如果你资金多，只能放到一线城市，因为二线城市资金池太小，根本装不下，比如说500万，你投到重庆去，绝对的不理智，因为装不下，另外，重庆城市能级也差了一些，但是好在建仓容易。现在，大资金去北京，小资金武汉重庆。

提问：大大，等着“长安三厂的商业体修好再说”，你的融景城目标价位是多少？

回答：我目标至少是4w建面。现在中央公园拿地价15000建面的房子都要卖30000元，我核心区的网红楼盘，不可能低于40000元贱卖的。

提问：雕叔你好。手上有可投资资金四百万。本来计划摇个新房，新政后现在深圳没房票了。公寓不限购可以买，所以打算买一套前海的公寓(或深圳其他片区公寓)，您觉得可以吗？公寓租金回报率也高，打算以租抵供。如果买公寓，具体关注哪些公寓呢？

回答：很多家庭在投资上存在着不小的误区，比如做冤大头乱买保险产品；把挺多的资金用来买银行理财产品；乱投资房产，去买旅游地方的海景房，去买公寓……很多人觉得买的房子租金回报率越高越好，租金回报率越高，自己越能早点实现财务自由的，买股票也是类似，要选分红多、股息率高的。虽然小白看起来这观点很有道理，但还是存在很大误区。这是错误的观点，买房并不是买租金回报率越高的房子，自己越能早点实现财务自由，买股票也不是选分红越多、股息率越高的，自己越能早点实现财务自由。就像5年前，你首付150万买了某个总价480万的公寓，返租条件很诱人，租金回报率算起来比深圳南山的电梯房高很多，另一个人首付150万买了深圳南山总价480万的电梯学位房。但是，你的公寓买了5年，价格没涨，还是480万，人家南山的房子涨到1200万了，人家卖掉南山的房子，拿到大几百万现金，即便投资年化收益率为4%的银行理财产品，也能立刻实现财务自由了。而你无论是持有公寓，还是卖出，都还是实现不了财务自由。投资乱入坑，后果其实也挺严重，会让家庭几十年内持续失血！

提问：雕叔你好 这轮调控 似乎重庆参与没有武汉多 看您今天发的图片 对重庆楼市有啥影响啊 谢谢

回答：没啥影响，重庆刚需可以买，投资上，整个重庆能买的，不多，整个大盘会比较差，只有几个楼盘，会好一些。重庆，基本没有调控，跟政策的关联度不大。

提问：融景城，春森彼岸，紫御江山，从投资的角度来看，排序应该是什么样的？理由是什么？谢谢

回答：融景城，紫御江山，春森彼岸。买融景城的人很多，春森的人少。（年代关系）紫御江山就只有天誉组团能打，其他的拉出来并不太理想。太古里这个利好，只只针对融景城和春森。

提问：雕叔您好 请问下武汉的二手房价格已经开始松动了 为啥重庆反应不大啊 并没有太多业主降价啊！

回答：哈哈，你的观察有问题，或者你带有偏向性看问题。武汉的二手房市场健康程度和流动性，活跃程度，比重庆好很多。武汉价格并没有松动，只是有些笋盘，但是你想想，涨的比重庆多，比重庆猛啊。重庆据我观察，没有乘这次行情出货的话，就很难了，周期会比较长。但是还是那句话，任何市场，任何行情，都有可以买的楼盘，都有可以暴涨的机会，主要在于选筹，最近还要加一个手法，有选筹，现在已经不行了，操作手法还要有变化。

提问：雕叔，朋友有一套房子，可以转给我，国际社区观园2期，124万，75平米，12月底付全款。本来觉得很便宜的，最近市场变冷，在想会不会有更便宜的房子出来，您觉得这个价格可以拿下吗。精装修，朝中庭

回答：这个价格不是很便宜。现在重庆楼市要开始回调了，预计在15-20%的回调幅度。全款考虑105w，建面1.4w可以接手。

提问：雕叔，我目前有4套房，其中一套在我父亲名下。我想咨询一下我下一步怎么操作，房产的具体情况如下：1、麒麟公馆一套2房，建面83平，无房贷。目前准备出租用于换新房的贷款。租金在2700左右。房子在我父亲名下。2、金域学府一套3房，建面90平。目前自住，房贷每月1800（公积金）3、国会山一套一室一厅。建面44平。无贷款，目前出租，租金1400。4、弹子石融侨星域一套2室，建面60平，刚买，贷款每月4700（商贷）请问我一下步如何操作，能够保值增值。我目前的打算是1、麒麟公馆等远洋里建好后换房。2、金域学府自住，贷款用的公积金，换房感觉有点划不来。3、国会山考虑换房。4、融侨星域2年后考虑换房。换房的主要考虑核心区的新房或次新房，或者是大学城或者北区。现在我主要是没想通如何操作换房。以上是我自己的思考，请雕叔点拨一下，谢谢！

回答：现在看来，就康德国会山这个一室一厅，没有太大的价值。但是你也没有贷票了，所以你要先解决贷票的问题。找到能贷款的人，或者提前还掉金域学府的贷款。然后卖掉康德国会山，再买一套核心区的两室新房或者二手房。

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