滨海首府降价20万「合肥政务区图书馆」

最新一期70城房价数据公布后，最大的变量来自二手房。

10月份，全国70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，创55个月新高。并且，下跌城市数量首次超过上涨城市。

上次出现这种情况，还是2015年3月份，当时有48个城市二手房价格下跌。

这种趋势性的变化，让很多人惊呼，二手房要凉了，果真如此吗？

NO.1 | 壹

政务、滨湖二手房降价20-30万成交

这是链家网11月成交的几套房源。

政务区城建琥珀五环城，面积191㎡，高品质精装修，挂牌价450万，最终的成交总价420万，调价30万。

滨湖区蓝鼎滨湖假日，面积135㎡，毛坯，挂牌价320万，成交价为298万，调价22万成交，而且成交周期很长，177天。

政务区置地栢悦公馆，面积188㎡，简装，挂牌价675万，成交价为645万，调价30万。

经开区中环紫荆公馆，86㎡精装，挂牌价198万，成交均价189万，调价9万。

正常行情下的二手房交易记录，房东让价2-5万是普遍现象。虽然不能排除个别房东刻意挂高价试水的可能性，但调价20-30万，也足够说明一些问题。

最重要的一点就是，市场冷 放款慢两个大招，把房东的价格预期打下来了。

现在二手房的议价空间很大，尤其是滨湖、政务等具有“风向标”意义的热门区域，如果你是全款客户，那在谈判中就几乎掌握了100%的主动。

但同时，现在的市场也绝对不缺买房人，他们在储备子弹等待时机，只要价格合适，出手非常果断。

比如这套滨湖万科城的精装房，成交周期95天，17人关注，11次带看，成交均价2.09万/㎡。

经开区翠微南园，房子现状非常一般，但成交周期只有39天，因为它的价格只有1.23万/㎡，比上半年便宜1800元/㎡。

NO.2 | 贰

真实的二手房现状如何

合肥真实的二手房现状如何，从价格、供需和信贷层面，可以看出一些轨迹。

10月份，合肥二手房挂牌均价为16630元/㎡，相比去年11月份，下降163元/㎡，降幅不到1%。成交均价15525元/㎡，比去年11月份降低440元/㎡，降幅2.75%。

价格总体保持平稳，没有出现太大的涨跌起伏，各区县二手房均价格局为：

政务区：23031元/㎡

滨湖区：17691元/㎡

包河区：15411元/㎡

蜀山区：16001元/㎡

高新区：16570元/㎡

庐阳区：16157元/㎡

经开区：15517元/㎡

新站区：12031元/㎡

瑶海区：12317元/㎡

肥东县：10145元/㎡

长丰县：10695元/㎡

肥西县：13960元/㎡

真正下降较快的，是二手房的带看量和新增房源量。

根据链家的统计，今年9月和10月，合肥二手房带看量连续两个月创下今年新低。今年其他月份都在3万次以上，最高有5.4万次。

新增房源量方面，10月份只新增2994套，同样也是今年新低，和今年3-8月份相比也是直线下跌。

这直接体现出，由于受调控和金融政策的影响，买卖双方的观望情绪加重，参与交易的动力下降。

如果带看量继续猛跌，不排除会引起整体均价的下跌，和成交量的大幅下滑。不过从目前来看，暂时还没有波及到房价。现在这个阶段，二手房只能说是休整，还远没有到“冰点”，起码不如去年下半年那么严重。

NO.3 | 叁

现在，买还是卖？

上周末我们办的置业讲堂活动中，好几位网友在纠结“现在能不能卖”？

按照常理推断，只要价格合适就可以卖，价格没达到预期，一直挂着也无妨。

可现在的情况是，除非碰到全款客户，否则按照目前银行对二手房放款的速度，即便成交了，房东也很难在短时间内收到房款。

更何况目前市场行情并不景气，建议可以等到春节前后再做打算，一来春节返乡置业潮，成交几率更大；二来也可以继续观望一下市场动向。

对于买房人来说，情况又完全不同。

因为现在的行情对买方是更友好的，如果能全款，性价比高的二手房太多了。可以在这段时间多跑多看，和中介搞好关系，确保第一时间掌握信息。

谈判过程中，买方最大的帮手和阻碍都是中介。高手一定是善于拉拢中介帮自己跑腿，帮自己砍价，还可以砍中介费的人。

如果是首套房，建议在首付能付得起的情况下尽量买个好的。尽量在春节前落定，过完春节，市场又会怎样，还都是未知数。

从资产保值角度来说，核心地段、有学区或地铁、优质的品质和物业，都是目前比较稳的“压舱石”。

NO.4 | 肆

结语

最后，对于目前的二手房市场，几点建议供大家参考。

1、市场的每次调整，都会有很多陷阱。

最常见的把戏，就是以低价房源为噱头吸引你去看房，结果要么“刚卖掉”，要不就是要全款。费时费力还是小事，还需要警惕一房多卖、产权抵押的风险。

2、并不是人人都能碰到“捡漏”的机会，也不是人人都有“捡漏”的能力。

对于很多急卖的低价笋盘，普通购房者根本就不可能知道，就已经被中介店老板和专业投资客卷走了。趁着市场还比较冷，淘换一套价格不高，自己住得舒服的房子，就已经很不错。

3、现在这个节点，重点应该放在“置换坚挺资产”，而不是“高杠杆投机”。

有优质学区的房子，再老再贵都有人要；优质地段的溢价率比普通地段更高；相同区域内，高品质小区的溢价率明显高出普通小区一块。