买基金比买房收入高「上海11年前的房子占购房名额吗」

今天看了一个帖子，很有意思。

某二手房出售，位于上海北蔡自由四村，65平。房主2016年买进360万，现在挂510万。

房东加上杠杆后，到底赚了多少？和股票基金比，又如何？

很多人在那算，但算得挺乱，考虑也不全面。我这里全方位模拟计算，给大家一个全面且准确的结果。

买入价核实：为防止房东抬价，故意把当年买入价报高，我特意查了下当年的成交记录。2016年年中，同小区的成交价如下。单价在5.1~5.6万。

考虑到该房精装、双南、中央位置，360万买入价，折单价5.5万，价格合理，大概率没造假。

交易成本：假设买入的时候满五唯一，只需要契税和中介费。契税1个点，中介费按1.5个点，按照360万总价，交易成本合计9万。其他鸡零狗碎的暂且忽略。

首付：按照首套计算，最低30%，一般在30%~40%。这里折中取35%，即首付126万，贷款234万。

贷款：期限一般20~30年，这里折中取25年。考虑公积金优惠，利率按照比较低的4.6%计算。等额本息还款。则每个月还款1.3140万元（后面lpr有下浮，但月还款金额减少几十块，影响不大，可以忽略）。

卖出价核算：房主是65平，挂510万。但挂牌价非实际成交价，这个价格大概率是卖不出去的。

该小区目前还有两房挂牌，具体如下图。其中，两室一厅精装73平，才挂498万。

另外，经查询，去年5月同小区的66平，两室一厅双南简装，成交价也才480万，如下图。而上海乃至全国绝大部分城市，去年上半年就是房价最高点，近一年房价都是阴跌的。

总之，房主的510万仅限挂牌，实际成交价远远达不到。咱们按照上海解封，房价明显回暖推算，大约能以490万高价卖出。

现金流和盈利计算：

首付126万，交易总成本9万，共付135万。

2016年至今，6年还款72期，每期1.314万元，共还款94.6万，剩余本金199.5万。

490万卖出，提前偿还银行剩余本金199.5万，减去首付和交易成本135万，再减去6年间还款94.6万，净赚60.9万元。

以上是刚需房主首套房自住的情况。

假如是纯投资，则还有房租收入。

我查询了一下，附近65平、两室一厅房租约为5500元/月。6年房租收入为5500*12*6=39.6万元。

因此，纯投资的收益约为60.9 39.6=100.5万元。

自住，6年净赚60.9万；纯投资，6年净赚100.5万。总体上相当可观。

不过，大家从我前面的计算过程可以看出，我的所有假设均是基于最乐观的情况。实际收益大概率要小于上述数字。

此外，如果是纯投资，也不太可能是首套房，无论是首付比例还是房贷利率，只会更不利。而且我们没有考虑到使用对装修和家具的损耗，即会计里的折旧。这也会导致真实收益进一步缩水。

上述因素无法完全量化，我这里对收益打5~10万的折扣，从而得到最终结论：

房主2016年360万买入后，持有至今的真实净收益为55万（自住）~90万（投资）。

说完房产投资收益，再来说同期投资股票基金的收益。

我们这里也不去买多么牛逼的股票或基金，就买最简单的沪深300指数基金。而且是没有任何增强效果的普通沪深300指数基金，具体代码510300。

具体投资计划和房产保持一致：

2016年5月买入沪深300指数基金，金额为原打算买房的首付和交易成本，共135万。

此后6年，每月把用于还贷的1.314万元改为定投指数基金。期间基金共分红6次，无脑采取红利再投资的策略。

到今天为止，总投入为135 1.314*72=229.6万元。

最新（2022年5月30日）持仓总金额为289.7万元。

该房主不买房，改为投资沪深300指数基金，净收益为289.7-229.6=60.1万。

收益介于房产投资的55~90万之间。

说实话，这个数字比我想象得要多，是相当不错的成绩了。毕竟现在可是股市的大熊市啊。沪深300相对去年高位整整回撤了32%。

如果沪深300轻轻反弹10%，那么基金投资的净收益将会达到289.7*1.1-229.6=89万元。

这个数字就达到了房产投资收益的上限。

而且，基金的定投不是银行贷款，是很灵活的。如果我们在过去6年低位多投，高位少投，甚至在高位止盈一部分，那么净收益将会远超过89万。至少能达到100~150万。

又如果我们选择的是近年收益更好的主动基金（近6年比沪深300多15%收益），那么净收益很可能达到200万以上。

过去的6年，其实也预示着未来的6年。我前面用的很多数字，比如首付比例、房贷利率，和现在也是很贴近的。

如果未来6年是复制过去6年，那么现在毫无疑问该买入股票基金。哪怕是买个最简单的宽基指数基金，都是对的。

（在新房和周边二手房价格大幅倒挂的极端情况下，买房有更大的套利空间，此时也许买房是对的。）

事实上，随着中国的转型升级和人口的老龄化，股票市场的收益会像所有发达国家走过的路一样，未来只会比房产高，而不是比房产低。

其实，投资基金最难的，并不是上述数字的计算，而是在于坚持。很多朋友拿得住房子，却拿不住基金。

举个例子，2016年5月建仓，并定投到2018年12月的熊底，整整一年半时间，真实收益竟然为0。

这个时候要是投降了，那就真的是买了个寂寞。但是，只要坚定持有，并坚持定投，就能实现此后的所有收益。

我绝对拿得住，不仅能拿得住，还能抽出功夫给大家按摩的那种。因此是很高的仓位。

但不知道大家对这个事怎么看？欢迎评论区交流。