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干货 深度对比南通5大热盘 最真实评价在这里

来源:   2023-05-22 14:16:57

上周末,新东区绿城R21046项目首次亮相,展厅公开,产品规划、首开时间等信息同步释放。

与此同时,板块内另一新盘宝龙融信·海纳天地,也释放出将于近期公开营销中心,计划5月首开的消息。

新项目入市引发关注,加上市场大环境逐步回暖,一时间,新东区的置业热度有所提升。

新盘何时首开?在售盘去化如何?刚需改善该如何选?近日,小编实探新东区,了解各项目最新动向。本篇将从地段、产品、品牌这3个维度,对比分析东区5大新房项目。

No.1 地段

首先,我们来看一下5个项目大致位置分布。

(项目大致位置分布图)

可以看到,绿城项目位于通甲路以北,通富路以东,属于东区北部板块。

目前,项目周边无新房在售,且新房市场已长时间处于“断供”状态。

板块内二手房项目较多,包括棕榈湾、佳期漫、万科城市之光等,挂牌价在2.1-2.5万/㎡之间。(绿城项目限价25500元/㎡)

(相关二手房网站截图)

除绿城以外的4个项目,都位于通甲路以南,尤其是融信、中铁、美的这3家,基本可以说是紧挨着。

近几年,东区南部板块持续有新项目入市,新房市场持续供应,板块置业热度也相对较高。

除新房项目外,板块内还分布有弘阳上城、帝奥世伦名郡等成熟二手房小区,整个板块二手房挂牌价在2.1-2.8万/㎡之间。(中海翠湖溪岸27698元/㎡、美的云筑限价27100元/㎡、中铁逸都限价26900元/㎡、海纳天地限价26900元/㎡)

(相关二手房网站截图)

地理位置的差异,使得各项目在配套方面的“亮点”也各不相同。

比如,绿城新项目一路之隔即崇川学校,在小编看来,这属于其一大“卖点”。不过,按照置业顾问的讲述,绿城的卖点从来都是“品牌”,而非“配套”。

中海翠湖溪岸毗邻八一横河与界港河,定位“水岸洋房”,“景观资源”更丰富。

而海纳天地、中铁逸都和美的云筑这3个项目,将来步行即达地铁2号线园林路站,属于“地铁盘”。并且,据置业顾问介绍,这3个项目距离学田中学更近,教育配套更优越。

另外,相比于北部绿城新项目,南部4盘距离崇川大有境、红星星银海等商业综合体更近,距离中创区各项配套也更近一些。


No.2 产品

5个项目基础信息对比如下:

目前在售的3个项目,中海翠湖溪岸定位纯改善,起步户型125㎡,3-4房大开间设计,更注重居住舒适度,同时也是唯一推出建面约185㎡大平层的项目。


美的云筑定位偏刚改,社区体量较小,容积率最低,整体楼层最低,起步户型109㎡,限价27100元/㎡也高于周边竞品。


中铁逸都是在售盘中,唯一推出100㎡以下小户型的项目,按照限价26900元/㎡估算,起步总价约264万,且目前还享有一定优惠,可满足部分刚需型客户。


海纳天地定位综合体住宅,自持约5万方商业,社区配套更优越。该项目入市后,对中铁逸都和美的云筑将产生一定冲击,尤其与中铁逸都三个户型设计相似,价格限制相同,存在较大竞争。


绿城项目定位也是偏改善,对周边有置换意向的老住户而言,有一定吸引力。另外,目前中海185㎡户型已售罄,绿城项目的入市,将填补板块大平层产品的空缺。


据【通房e办】最新数据,三个在售盘最新库存合计约1280套,加上两个新项目,整个板块新房量将超3200套,存在一定去化压力。


绿城R21046项目

1月4日拿地,2月27日展厅公开,相比某些拿地1年还未发声的项目,绿城的动作还是非常迅速的。

据置业顾问介绍,新项目定位【桂语系】,规划10栋11F洋房+11栋16-18F小高,共计869户,整体配置可参考北大街桂语江南项目。

目前户型图还未公开,大致分为建面约110㎡、126-129㎡、140-143㎡、190㎡四个面积段。

计划分三期开盘,最快7月首开,12月加推,剩余房源明年推出。

价格方面,按照拿地限价25500元/㎡估算,总价约281-485万。

海纳天地

海纳天地由宝龙和融信联合打造,包含住宅、滨水商业和五星级酒店三大业态,整体约23万方。

其中住宅部分包括10栋18F+7栋26F高层,共计1028户,户型建面约99㎡/105㎡/142㎡。

目前,项目临时展厅设置在海纳春江所在地,据了解,营销中心将于近期正式公开,计划5月份首开。

按照拿地限价26900元/㎡,估算总价266-382万,据置业顾问透露,首开将有一定优惠。

中海翠湖溪岸

中海翠湖溪岸分为三个地块,规划37栋10-17F洋房/小高,共计1902户。

小区内设置有露天泳池,且自带一所12班制幼儿园。

2021年,中海翠湖溪岸售出950套,是南通市区销售套数排名第一的地产项目。据【通房e办】最新数据,项目已备案1492套,去化率达78.44%。

目前,09号地块洋房已售罄,小高层清盘中。主推10号地块小高层,户型建面约125㎡/143㎡,均价约27698元/㎡。

美的云筑

美的云筑规划12栋11-15F洋房/小高,共计466户。洋房户型有127㎡/143㎡两种,小高户型有109㎡/127㎡/143㎡三种。

目前,洋房和小高均有在售,整体限价27100元/㎡,其中小高备案均价约2.6万/㎡,洋房约2.8万/㎡。

据透露,目前购房有一定优惠,但近期优惠力度或将下调。


置业顾问坦言,与周边盘相比,美的云筑在价格上不具备竞争力,但项目洋房得房率约82%,社区容积率仅1.6,纯人车分流设计,东侧毗邻绿化景观,更适合刚改和改善型置业。

关于项目去化情况,置业顾问透露,去化速度一直比较快,尤其最近市场回暖,客户来访量明显提升,且多数客户购买意向强烈,首次来访即成交也不在少数。

中铁逸都

中铁逸都规划16栋17F小高层,共计782户,户型建面约98㎡/116㎡/132㎡,均为两梯两户。

据悉,项目首开6栋目前基本售罄,预计3月中旬加推东侧12#16#楼,其中16#楼户型为116㎡,12#楼中间户为98㎡,边户为132㎡。

价格方面,项目整体限价26900元/㎡,目前享97折优惠,单价最低19800元/㎡起。

据置业顾问透露,三种户型中,98㎡和116㎡户型更畅销。整个东区板块,也只有中铁逸都推出了100㎡以下的小户型,比较受刚需客户欢迎。

另外,与周边盘相比,该项目距离地铁2号线园林路站更近,出行更加便捷;且楼间距最大超58米,采光更为优越。


No.3 品牌

除了地段配套、产品价格之外,如今购房者买房,还有一个非常看重的要素——房企品牌。

品牌是一种无形“软实力”,对企业发展至关重要,是衡量产品的重要指标。

就房地产市场而言,房企品牌不仅与社区规划、房屋质量、物业服务挂钩,还与能否按期交房,品质兑现程度以及二手房溢价能力关联。

尤其在经历了2021年优胜劣汰后,拥有强大品牌背书的项目,更容易获得购房者的认可。

绿城

绿城于2005年首入如东,2007年进入南通市区,但从07年后一直未再拿地,直至2018年回归,自此开启快速发展模式。

目前,绿城在市区、通州、如东、海安四大板块布局10个项目,其中新城区晓风印月和东区诚园去年交付,北大街桂语江南和通州区湖境和庐也将在今年相继交付。

中海

央企中海于2012年首入南通,落子市北打造了板块内第一个商品房项目——中海碧林湾,随后凭借中海上林院和中海铂樾府两大高端盘,站稳南通“豪宅”市场。

中海翠湖溪岸是南通首个“现房销售”项目,去年完成了两批次交付,11号地块将于今年3月迎来交付。社区实景基本所见即所得,这一点也有较强吸引力。

中铁

同为央企的中铁置业,背靠大国工匠——中国中铁,自2017年开始布局南通,先后独立或合作开发了6个项目。

其位于能达板块的时光漫城,曾是南通楼市热销“黑马”;此次布局新东区,也是中铁首次进入崇川市场。

美的

美的2019年首入南通,目前打造有3个项目,除东区美的云筑外,还有市北板块崇州云玺和君兰天悦。

融信

融信也是2019年进入南通市场,目前开发有2盘,一个是位于陈桥板块的融信澜宸;另一个是与石榴地产联合打造的海纳春江,该项目仅4个月时间顺利收官,创下四开四罄热销佳绩,也让融信在南通市场打响知名度。

上述各大房企,在南通已交付项目业主口碑如何?品质兑现如何?其二手房流通性和溢价能力又如何?大家不妨从这些已交付项目中,感受一下各大房企的“品牌力”。

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