征收房屋评估价格「拆迁房屋如何评估」

来源： 2023-04-27 12:17:14

很多遇到拆迁的朋友都会问我，我们这儿的评估价格到底合不合理？今天我们就来讲一讲房屋评估的那些事儿。

河北某地2020年准备进行棚户区改造，该棚户区内房屋大多修建于80年代，90年代，有的房屋建筑结构比较好，保存的比较完整。也有的房屋当时修建的比较简单，现在已经破败不堪。有的房屋是用于居住的，有的房屋用于商铺经营，还有的房屋被用作了幼儿园、医院。如何在征收过程当中对这些房屋的真实价值进行评估呢？

法律如何规定评估？

我们先要了解法律，对于房屋征收的时候是如何进行评估规定的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法，收益法，成本法，假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

普通住宅如何确定价值？

对于普通住宅在征收的时候，确定普通住宅的价格，要考虑这些因素，比地理位置、建筑结构、新旧程度、建筑面积及土地使用权情况。

简单地说，地理位置优越，建筑结构先进，房屋保存度较好，建筑面积越大，土地使用权为国有土出让土地的房屋价格更高。

对于普通住宅的房屋，应该参照类似房地产交易价格来确定。就是在正常的市场交易下，我的房屋能够卖多少钱，这个基数就可以作为征收的时候评估价格。

这就是所谓的市场法，用房屋在市场上自由交易的价格，作为评估的基数。

商铺价值如何确定

众所周知，商铺的价格往往会高于周边的住宅价格。除了相比于普通住宅的市场法之外，商铺还具有长期盈利的性质。那么在征收的时候，除了按照市场法对商铺进行估价以外。还应该参照收益法，对商铺在未来的时间段之内可能产生的收益进行加权。

工厂、厂房价值如何确定

很多企业老板都会购买工业用地修建自己的工厂或者厂房。在遇到征收的时候，这一块应该如何确定价值呢？

在各地的征收时间当中，对于厂房往往采用的是成本法进行评估。所谓的成本法，就是现有厂房的建筑结构，在现在的经济条件下重新修建起来的价格。比如十年前修建一个平方的砖混结构的厂房，需要500块钱，但是到2020年修建同样结构的厂房就需要1000块钱，那么剔除房屋的自然折旧率之外，这个厂房的补偿范围大约在600元到800元左右。

很多企业老板来咨询我的时候都问我，我的员工宿舍也是用来居住，能不能参照周边的商品房进行补偿？

员工的宿舍虽然是用来居住，但是并不成为法律意义上的住宅，而是在厂房里面的附属设施，所以在进行征收的时候，一并按照成本法进行评估补偿。

空地院落如何确定价值

当我们拥有一块土地使用权的时候，并不一定会把房屋修满整个土地，往往还会留出一部分来作为空地使用。那么在遇到征收的时候，空地能否进行补偿呢？

答案是肯定的。土地使用权的补偿要结合土地使用权的来源和剩余使用年限以及周边的土地价格综合确定。同等情况下，出让用地要比划拨用地的价格高。剩余使用时间长的比等于时间短的价格要高。

特别注意的是，很多征收在征收的时候，对于空地面积不予补偿。即便是对于划拨用地，也应该在扣除土地出让金之后进行评估补偿。

维权方式

对于评估结果不满意的，被征收人可以自收到评估报告之日起十日内向评估公司申请复核评估，同时可以要求评估师作出价格解释。

对于复核评估结果不满意的，可以自收到该结果之日起十日内向本地区评估专家委员会申请鉴定。

对于鉴定结果还不满意的，只能针对征收决定公告或者征收补偿决定书提出行政复议或者行政诉讼。

对国有土地上的屋征收，评估价格的确定决定了被征收人获得征收补偿款的高低，所以大家对这一块一定要有足够的认识。如果您遇到相关的问题，可以在文章下方留言。