半岛调查｜吆喝半年多 没卖一套房 物业干中介 面临几多“槛”

半岛全媒体记者 郑成海 赵耀光 实习生 矫浩悦

买房租房，您愿意找房屋中介机构，还是更愿意直接找小区物业？眼下，不少市民在买房或租房时可能会面临这样的选择。今年初，青岛多个部门联合下发文件，明确鼓励物业服务企业开展房地产中介服务，并推出了一系列措施。

如今，进入年底，物业公司这项“兼职”开展情况怎么样？“收成”如何？连日来，记者对市南、市北、李沧、崂山、城阳等地部分小区物业进行了探访。在多个小区，一些物业已经开始行动起来，推出了租售业务。不过，与专业房产中介相比，这些“新军”面临着诸多短板，部分物业房介业务开展情况并不是太理想。其中一家物业公司员工向记者透露，推出房介业务以来，半年多没有卖出一套房。

12月23日至24日，记者以购房者身份，先后走访了岛城多个居民小区，对物业公司“兼职”从事房产中介的情况进行了了解。从走访的情况看，多个小区的物业已开始进军房屋租售市场，但运营情况却各不相同。

12月23日上午，记者在李沧区海信东山郡西区门口看到，物业岗亭上醒目地标注着“海信东山郡租售中心”字样，还注明“详情请到物业办公室咨询”。记者来到物业中心，门口的一块牌子上写着“房产租售中心”字样，但一位物业工作人员表示，他在这里工作一年多，没听说物业提供租售服务。

海信东山郡小区岗亭上打着租售中心的广告。

在小区物业保安的指引下，记者又来到小区4号楼1单元旁边找到了一处名为“海信东山郡物业租售中心”的办公室。门口的牌子上写着“房产交易我们更专业”“100%真实房源让你选择放心住得安心”字样，提供房屋买卖、房屋出租、钥匙托管、车位租售等业务。不过，记者推门发现，这处租售中心大门紧锁。一位工作人员在电话中表示，他们属于房产中介人员，与物业是合作关系，因为有事没有过来。他称手上有不少房源，“但佣金没有优惠，和外面的中介一样。”

12月23日上午，海信东山郡西区，物业租售中心大门紧闭。

当天中午，记者在李沧区灵川路5号绿城理想之城物业中心看到，紧靠着物业的一间办公室是绿城租售中心的店面。记者推门进去发现，工作人员都不在店内。在李沧区金水路万科生态城小区附近，专营万科物业二手房的朴邻房产门头颇为醒目。该店负责人戚经理介绍，该店既卖新房也卖二手房，他们的优势是房源都来自万科小区以及周边高端房源。“我们这里的很多房源，别的房产中介是没有的。”戚经理说。

在市南区江西路113号名都城小区，海悦东林物业工作人员介绍，他们也推出了房产中介业务，目前已收集了不少房源信息，其中在售房源大户型较多。此外，记者了解到，中海物业也推出了此类服务。中海临安府一位物业人员介绍，平时业主有租售信息会过来登记，物业公司可为交易双方签订居间协议。另据了解，龙湖、银盛泰、青特、金茂等地产企业相关项目的物业也已涉足房产中介业务。

值得一提的是，在走访调查中，记者观察发现，尽管不少“小区管家”已经摩拳擦掌、跃跃欲试，但仍有许多物业公司“按兵不动”。面对记者的询问，多家物业公司工作人员几乎异口同声地表示，“如果要租房买房，到小区外面去找中介。”

23日上午，在李沧区果园路上的中央·公园里，记者向小区保安打听物业公司是否对外租售房屋时，正在岗亭里值班的两名工作人员显得有些惊讶，他们连连摆手，“我们这里是物业，哪里有时间去租房和卖房？”

在崂山区深圳路上的青建尚东区，得知记者想找房子时，一名物业保安干脆地回复，物业公司不掌握这些情况。在场的另一位工作人员则热情地拨通了一位物业经理的电话汇报一番后，也明确地答复记者，该物业公司确实没有开展这项业务，如果想租房买房，只能找附近的房产中介。

记者来到崂山区银川东路上的鲁信长春花园，该小区共有90多个楼座，在紧靠81号楼的小区活动中心一楼，墙上张贴着鲁信长春房产租售中心的精品售房信息，海报栏上写着“咱小区自己的房产租售中心”“买房免物业费”等字样，看上去有些陈旧，上面的租售电话也无法拨通。在多位热心居民的指引下，记者来到位于96号楼的物业服务中心了解情况。一位前台工作人员也答复，现在物业没有租房卖房业务，如果有需求只能去外面的房产中介机构。

合肥路上的阳光山色小区门口，两家中介紧邻，网点二楼就是小区物业。

当天，记者还分别走访了市北区合肥路上的阳光山色、四季景园，以及位于城阳区棘洪滩街道的阳光馨苑等小区，多名物业工作人员均向记者表示，目前他们不提供该业务。在四季景园小区29号楼河马石物业办公室，一位工作人员说，她没有听说过物业可从事房产中介服务，也不太了解相关政策。在阳光山色小区物业办公室，电话铃声不停响起，工作人员韩女士来回忙着接听电话。好不容易抽空听清了记者的来意，她说了句“不好意思，我们这里没有这项业务”，又埋头接起了电话。

走访中，记者还发现，上述小区附近的醒目位置，都能看到多家房产中介的身影，市场竞争激烈程度可见一斑。

在海信东山郡，几处大门口旁边均驻扎着德佑、21世纪不动产等多家中介机构，其中仅德佑房产的门店就有数家。在合肥路阳光山色小区大门口，德佑房产和链家房产之间只隔了一家小吃店，这两家门店所在网点的二楼就是小区物业办公室。

在鲁信长春花园两处大门口，分别“盘踞”着三家房产中介机构，包括优铭家、链家、Q房网等，其中一家中介机构还将门店开到了小区内部的74号楼。在四季景园，一进小区东门，就能看到三家房产中介，分别是链家、21世纪不动产和塘鹅租售，店面相距仅十几米。

四季景园小区，塘鹅租售已杀入青岛市场。

记者注意到，面对房产中介机构的“步步紧逼”，不少推出房介业务的物业公司也拿出了撒手锏。

在李沧区金水路附近的万科生态城，朴邻房产戚经理表示，与其他房屋中介相比，他们的中介费要低出一截，“如果通过我们买卖房屋，佣金只收2%，这个价格要比其他中介要便宜。”戚经理说。记者来到一路之隔的另一家房产中介机构咨询，一名销售人员表示，他们的佣金标准是300万元以上2.1%，300万元以下2.2%。

李沧区东山四路，海信东山郡门口，一家房产中介打出了房屋租售信息。

在江西路上的名都城小区，记者看到，物业公司在小区的电梯里张贴了多份“买房租房就找我们”的海报，并且明确列出了优惠措施。“为回馈业主，到今年12月底，只要到我们物业办理买房租房业务，中介费全部打六折。”一位工作人员说。绿城租售中心的赵经理也表示，他们从事租售业务已经很长时间了，但正儿八经地做这块业务是从今年才开始的。她表示，为了吸引顾客，他们的中介费也有一定的折扣。

李沧区东山四路，海信东山郡门口，一家房产中介打出了房屋租售信息。

采访中，当问及成交情况时，多家物业公司工作人员均讳莫如深。多方询问之下，一家物业公司工作人员才向记者透露，虽然推出该业务半年多了，但到现在为止，还没有真正租售过一套房。另一小区物业人员也称，他们推出租售业务以来，虽然租房的业务办过一些，“但卖房的业务到现在还没办过。”

众所周知，卖出一套房，中介一般能拿到几万元的佣金，即使租出一套房，也能获得上千元的收入，可为何许多物业公司对赚取这笔“外快”的积极性不高？

城阳区棘洪滩街道阳光馨苑小区物业负责人张经理告诉记者，她很早就了解到青岛多部门下发文件鼓励物业开展房屋中介增值服务，但她认为，从该小区的情况来看，让物业公司兼职干房产中介，目前条件还不成熟。她认为，具体包括多个方面的原因。

一方面，小区事务太多，物业人手有限。该小区一共有30栋楼、近千户居民，物业公司平时值班人员也就五六个人，每天要负责处理各种繁杂的小区事务，根本腾不出手去从事中介业务。如果再对外招聘补充人手，也不太现实，这样会增加成本。

另一方面，她还认为比较关键的一条是，让物业公司员工跨行干中介，还存在一定的障碍，因为大家都没有经过专业的培训，很难胜任这项工作。“从事房产中介，看上去很容易，其实是有些门槛的。”

此外，她说，现在很多租售房屋的业主将信息都挂在多个中介那里，顾客在网上也能查得到，无论是卖房还是租房都挺方便。另外，现在的房产中介到处可见，仅该小区周围就驻扎着好几家，物业公司想抢房产中介的饭碗，“确实没那么容易”。

“虽说是外快，其实对物业公司来说，真正想挣到这笔钱，并不是很容易。”12月24日下午，名都城小区物业客服主管刘女士告诉记者，该小区共五栋楼，400余户业主，作为物业来说，首先是要干好本职工作，本身物业工作就比较多，很难有更多精力再去开展房产中介服务。另一个比较重要的原因是，物业人员基本上对中介业务不熟，也没有开设专门的服务窗口，让物业兼职从事房产中介，真正落地起来有一定的难度。

针对小区物业进军房产中介市场，我爱我家延吉路店店长崔艺馨接受记者采访时认为，此事对房产中介市场的影响可以忽略不计。在崔艺馨看来，房屋中介这个工作干起来并不是那么简单。她说，以买房为例，一个客户不知道要经过多少次对比才能最终选定房屋，这个过程需要专业人士来陪同完成，加上签约后期还有交房落户，各个方面的细节都需要落实，所以物业在这些环节上很难做得这么到位、这么细致。

崔艺馨说，一些大的开发商其实一直都有自己的中介公司，他们的房源是很多，但是针对人员的管理、培训，还有出现纠纷后的处理等，这是个很细致的过程，可能就比不过专业房产中介公司。“所以，这些大开发商自己的中介也做得不理想。”

崔艺馨说，买房子不同于买其他的物品，买了不合适可以再换，而房子这个物件太大，所以很多顾客不太可能选择将就，而是会反复比较。她向记者坦言，“就是咱们做了多年的经纪人，有时候也会遇到一些难题，更何况还是新手。”崔艺馨建议，相关部门应该对中介公司加大监督力度，“越是监管到位，行业越能长远地保持活力。”

走访中，链家房产万科生态城店刘店长也表示，物业公司进军房介市场，对中介机构来说基本上构不成威胁，因为双方的体量完全不在一个量级，“我们中介做的是全市房源。”在她看来，一些房屋交易会牵涉到继承、析产等非常复杂的问题，物业公司没有专业的人员很难完成，最后也只能找房产中介来操作。她称，之前也有一些顾客经过对比之后还是选择找专业房产中介来办理业务。

刘店长还称，房屋交易环节比较多，涉及到银行放款等，一般大中介跟银行之间都有合作关系，在帮客户办理手续时，具备很多优势，物业公司就不一定能做得到了。她还说，小区物业从事房产中介，其优势范围一般是所在小区，而房产中介工作人员则可提供全程陪同服务，这是一般物业公司所不具备的。

公开资料显示，青岛物业公司已超过1200家，管理服务的小区及项目近4000个，服务近200万套户房屋业主。在众多业内人士看来，物业公司从事中介服务具有天时地利，但如何才能将这块“蛋糕”做好、做大？

青岛心生万物营销策划有限公司总经理白云成告诉记者，对业界来说，物业从事房产中介业务并不算新鲜事，青岛本地很多物业公司很早就开始开展这一业务，但真正能做好的非常少。

白云成认为，房产中介是一个专业性非常强的行业，因为买房属于大宗消费，对家庭来说是大事，顾客需要有专业人士来提供专业的分析和建议。同时，开展房产中介业务，对销售人员的相关技能也有很高的要求。从这两方面考量，未经专业培训的普通物业人员是难以做到的。此外，很多物业公司对房产中介业务不够重视，并没有当成系统的业务板块来经营。因此，多方面的因素共同作用之下，最终导致很多物业公司的房产中介业务难以做起来。

白云成认为，物业公司从事房产中介业务，一方面具有便利条件和许多优势，另一方面对整个中介市场也可起到很好的补充作用。他建议，物业公司可以将房屋中介业务作为一个单独的板块，组建专业团队进行运营。另外，也可采取合作的方式开展中介业务。

针对当前物业兼职房产中介过程中遇到的一系列难点和痛点，青岛市委党校经济学教研部副主任李光全接受记者采访时建议，鼓励和引导物业企业开展房产中介工作，积极宣传相关政策，引导物业配备专人开展工作。

记者从相关部门联合下发的文件中了解到，鼓励物业服务企业与房地产中介机构之间、物业服务企业之间加强合作，信息资源互通共享，充分发挥各自业务优势，补齐业务短板。鼓励物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式开展房地产中介服务，增强行业整体竞争力和服务水平。

据报道，清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，2020年中国新建住宅成交额约为15万亿元，二手房成交额接近7万亿元，两者相加为22万亿元。“未来新房成交规模或走降，二手房市场交易的规模会逐渐增加，因为市场会慢慢从增量市场向存量和增量并重方向转化。”

随着二手房交易市场日渐受到关注，各大地产商及大型物业公司也纷纷加快了布局步伐。从公开信息来看，除了万科、绿城、中海等众多品牌早已布局房产中介市场外，龙湖、碧桂园等行业龙头企业也纷纷“抢滩”，分别推出了塘鹅和有瓦等经纪服务品牌。其中，塘鹅租售已“悄悄”杀入青岛房介市场。

12月23日下午，记者在合肥路四季景园东门看到，一家名为塘鹅租售的门头格外引人注目。记者走近看到，店铺大门上标注了各种免费便民服务项目，包括饮水、歇脚、免费WiFi、应急雨具、卫生间、手机充电、免费打印、走失张贴、交通指南等。据该店一位员工介绍，塘鹅租售为龙湖旗下品牌，于今年8月正式进驻青岛市场，目前已经开了几十家门店。“因为刚刚进入青岛市场，我们现在向客户推出了佣金折扣。”该店一位员工告诉记者。