赣州的房子「赣州富人区」

在赣州，哪些豪宅小区让你印象深刻？

是星洲湾的独栋大别墅，还是拥有美丽风景的九里峰山？

有这么一个小区，是赣州早期开发的高端盘之一，但现在仿佛被“遗忘”了，这个小区就是时间公园。

其位于赣州市章贡区水东镇虔东大道贡江大桥旁，与河套老城区一江之隔。

小区规划占地约1000余亩，于2006年开始推售，开发时间较长，规划总建筑面积近100万平方米，容积率为1.23，绿化率为38% ，共四期，包含的产品种类较多，别墅、洋房、小高层等。

在当时来说，时间公园的规划定位比较高端。

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二手房、法拍房市场

成交情况

先来看看某二手房平台上时间公园小区的情况：

一期：二手房均价8400元/㎡，正在出售35套房源，近90天成交1套，近30天带看1次。

二期：二手房均价8600元/㎡，正在出售79套房源，近90天暂无成交，近30天带看9次。

三期：二手房均价7700元/㎡，正在出售141套房源，近90天成交1套，近90天带看10次。

从以上数据可以看出：时间公园小区二期均价最高，均价8600元/㎡，一期与二期均价相差不大，三期最低，均价7700元/㎡。

时间公园小区二手房均价相比于其他区域同类型小区价格，算的上是便宜了。但该小区不少别墅房源，面积较大，总价较高。

近90天内二手房平台成交情况来看，一期和三期各成交了1套，近一个月带看数量共20次。

据某二手房平台成交记录，9月份时间公园三期成交了一套建筑面积约110㎡的三房。该房源挂牌价为78万，最终降价5万，以总价68万，单价6182元/㎡成交，成交周期仅5天。

*以上数据来源于某二手房平台（非整体市场），仅供参考。

由以上成交记录可以看出，时间公园近年来成交的大部分房源均为普通住宅，户型不大，单价不高。

另外，今年该平台无别墅成交记录，最近一套别墅的成交记录在去年的四月份，单价接近1.3万每平。

再来看看在法拍房市场上时间公园住宅的情况：

据晒房网小编统计，2021年至今，时间公园在某宝平台共上架11套法拍房（住宅），共拍卖19次（含第一次、第二次拍卖等房源，并且第一次拍卖流拍后，第二次拍卖将会在第一次拍卖的起拍价上打7-8折）。

其中，大部分房源在一拍中流拍，流拍率高达约82%；

二拍中流拍率大大降低，为25%，仅2套房源（均为别墅）流拍，即将进入到变卖环节。

另外，在价格上，除一栋独栋别墅单价在1.2万元/㎡之外，其余房源单价在4800-5500元/㎡左右，比起二手房平台上的成交价格，还是便宜不少。

▲ 2021年至今成交的法拍房情况

注：以上数据来源于阿里拍卖，仅供参考。

02

小区实探

这些问题待改善...

9月初，小编实探了时间公园小区，为大家带来现场实拍。这个小区现状到底如何？一起来看看吧！

时间公园一期二期入口位于虔东大道旁，在一期二期之间带有幼儿园，为东芳伟才幼儿园，已投入使用。

小编到达时间公园一期门口，小区门可直接进入，门口未见到保安，小区内小车、电动车可直接进入。

小区内整体较大，外立面采用北美建筑风格，看着比较舒心，道路旁可以明显看到楼栋指示牌。

不少别墅带花园、车位等，有些会在自家花园里种植花花草草和菜园子，一些空置别墅上贴着别墅出租、出售等广告，小区内人流量较少。

或许是因为该小区建成年份较久，小区内树木都比较茂盛，但部分绿化存在长时间未打理的情况，枯叶乱飞、杂草丛生...

电动车、小车未放在规定黄线内，停在马路边。

垃圾桶存在明显异味，地面的枯叶也未及时清理。

装修垃圾成堆在路边，部分道路存在坑坑洼洼，小碎石的情况。

小区内配套设施较少，带有休息庭院，一些老人在打牌、聊天等，小区内带有健身器材等配套设施。

三期与一期二期之间隔了一座高架桥，临近的楼栋可以明显听到噪音，三期多为小高层和洋房，小区内配套幼儿园。

小区内整体较大，外立面看着还是比较舒适的，但小区环境与一期二期存在一些相似的问题，枯叶较多，草坪未及时打理等情况。

小区周边的底部商业基本上已经开业，但五金、管道、挖掘机配套批发等建材类商铺居多。

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物业情况

时间公园小区物业为彩生活物业，在2021年第二季度物业服务项目考核中排行214-217名（共287个小区），得分82.3分，扣分原因是存在部分路灯损坏、白色垃圾、烟头、绿化损坏、养宠物等问题。

时间公园小区位于虔东大道，当初的定位相对高端，别墅类产品较多。但遗憾的是，目前小区内环境、绿化、道路、设施都存在一定的问题，在一定程度上影响了到业主的居住体验度。

除了项目本身，周边的整体环境也与小区的定位形成了冲突。

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总结

时间公园位于水东片区，目前区域内已交付的商品房小区不算多，自建房、返迁房较多，并且建材类商铺、公司较多，偏生活化的商业较少，周边目前没有已经建好的商业综合体。

同时道路上来往的工程车较多，灰尘弥漫。

购买时间公园，除了二手房市场，法拍市场也是一个渠道，或许是因为价格更低，从而吸引了不少的竞拍者，但今年时间公园的法拍房流拍较多。

二手房市场上时间公园的表现也不太好。

以2010年时间公园·燕园的开盘均价来看，当时的均价在3400元/㎡左右，同一时期章江新区的盛世江南和中航城的均价都在6000元/㎡，相差有2千多元/㎡。

但现在，中航城的成交价上了14000元/㎡，盛世江南更是冲上了15000元/㎡，翻了一倍多。

时间公园却只有6千多元/㎡，涨幅明显要更弱。

而且在过去的一年中，甚至还出现了下降，原因在哪？

有人说是位置的原因，贡江大桥一过去就不是城区了，现在的购房需求还是在往章江新区集中，其实这只是其一，是明眼上能够看得到的。

还有一个原因是楼盘建成交付后的整体情况未达预期。

当年时间公园顶着一个千亩大盘的光环，其实但凡开发企业有深耕想法的话，可以做很多事。

三线城市，一个千亩大盘足以影响到一个片区，甚至带动一片繁荣，这或许也是当初为什么这么多业主会愿意跨江去选择那里买房的一个很重要的原因。

可是现在看来，房企更多的还是停留在了造房子卖房子上面，没有引入更优质的配套，项目也没有与片区有更多健康良性的互动互推、共同发展，有点可惜。

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建议

小区物业管理要加强，存在着绿化未打理、枯叶乱飞、杂草丛生等情况，现场垃圾桶存在明显异味，电动车、小车随意停放，路面存在小碎石、装修垃圾未及时清理等问题，这些多少都会影响到业主的居住舒适度。

如今大家对居住环境的要求越来越高，一个楼盘小区的好坏高低，不仅仅停留在产品本身，也需要周边环境与小区软件功能可以跟上时代步伐。