无一封顶 杭州非典型商住地“遇冷” 九堡文晖热度仍在
来源： 2023-04-13 08:17:03
2019-04-26 14:45 | 浙江新闻客户端 | 记者 俞东辉
今日，杭州主城共计出让四宗涉宅地，无一封顶。为什么热火朝天的土地市场突然凉了？重要原因是其中三宗非典型商住地块住宅占比均较小：彭埠两宗地块住宅仅占40%，文晖地块住宅占比50%。据浙报传媒地产研究院测算，这三宗商住地块的住宅部分实际楼面价并不低。
从结果看，彭埠36、37地块均仅过三轮竞价即被中骏及滨江分食。而文晖地块得益于地段加持及低库存的板块环境，最终溢价25.3%方被中海拿下。
另一方面，典型性宅地仍具较高热度，九堡宅地历经49轮竞价，最后溢价22.6%被新城竞得，成交楼面价24121元/㎡，较之北辰25720元/㎡的板块标杆也差之不远。
4月26日地块成交信息表
综上，今日出让主要有以下几点观察：
1、今日土拍已成近期市场风向标：日前，随着“房住不炒”重提，限价松动可能性也被“权威人士”否定，一季度的土拍热潮似乎将落下帷幕，业内也多把今日土拍视为市场风向标。
2、“风向标”未必是“分水岭”：今日四宗涉宅地均低溢价成交，较之前几次出让出现明显转变。但文晖、彭埠三宗地块均有较大的商业占比，住宅部分实际楼面价较周边项目并未出现大幅下滑。
3、本次出让竞争烈度明显降低：不出所料，受多宗地块商业占比较大影响，本次出让竞争热度相对较低，而最有希望引起激烈竞争的金沙湖地块也在24日因故终止。理性谨慎、不盲目追高也成为房企拿地的重要前提。
【结果综述】
中海竞得文晖项目
文晖商住地由中海以总价173475万元，楼面价28210元/㎡竞得，溢价率25.3%。住宅部分（商业部分地价按14000元/㎡测算）实际楼面价约42419元/㎡，毛坯保本房价测算约53470元/㎡。
文晖地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）
地块周边项目信息表
中骏滨江分食彭埠商住地
位于城东新城的彭埠36地块由中骏以总价159496万元，楼面价17128元/㎡竞得，溢价率1.3%。住宅部分（商业部分地价按10000元/㎡测算，扣除农贸市场及公交场站）实际楼面价约29028元/㎡，毛坯保本房价测算约35925元/㎡。
彭埠37地块由滨江以总价162353万元，楼面价17368元/㎡竞得，溢价率1.2%。住宅部分（商业部分地价按10000元/㎡测算）实际楼面价约28420元/㎡，毛坯保本房价测算约35015元/㎡。
彭埠两地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）
地块周边项目信息表
新城竞得九堡宅地
艮北新区宅地位于九堡板块，新城以总价271581万元，楼面价24121元/㎡竞得九堡宅地，溢价率22.6%。住宅部分（除去10%公租房）实际楼面价约27268元/㎡，毛坯保本房价测算约36105元/㎡。
九堡地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）
地块周边项目信息表
【测算逻辑】
① 公租房建面从总体量中扣除；
② 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；
③ 公租房建安 全装修成本按4200元/㎡计算；
④ 车位价格九堡、金沙湖地块按照30万元/个，文晖、彭埠地块按照35万元/个计算，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；
⑤ 彭埠地块及文晖地块商业部分按照周边区域（城东新城/朝晖文晖）近期成交商业项目地价参考计算；
⑥ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；
⑦ 地块自持部分未作处理。
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