山东县级城市楼市的危机 胶州市、莱西市、平度市楼市潜力与未来

山东省是全国较为富裕的省份之一，而山东青岛的综合实力，则在山东地区排名第一，对于青岛县级城市来说也极具实力。

全球海洋中心城市，青岛

整个青岛地区共包括10个区市，其中有三个县级市。分别是胶州市、莱西市、平度市。

自去年到今年，位于浙江、福建、广东、江苏等发达省份的县级城市，房价上涨过快，但对于山东地区县级城市房价涨幅有限，是不是反应到山东地区县级城市楼市房价潜力不大，未来升值空间不大呢？

那么今天就来与大家一起来分享一下，位于青岛地区三个县级城市楼市潜力与未来。

青岛夜色

影响一个城市楼市固定资产价值的主要有人口、产业、土地、地理位置等。 结合这些要素，我们来一起认识一下青岛的这三个县级城市。

青岛是山东地区两个人口突破千万的特大城市，而青岛更是全国的副省级城市，另外还是5个计划单列市。

丰富的旅游资源

青岛的城市定位很高，就算是青岛的县级城市，相比于其他普通设区市的县级城市要强一些。

首先让我们来认识一下，山东省胶州市。

胶州市的常住人口大约98万人，，在青岛地区排名第六，而过去10年时间，胶州市人口流入超过14万人，应该说胶州市在山东地区县级城市当中人口流入比重非常大，属于增幅靠前的县级城市。

强劲的人口流入自然对整个城市综合实力的提升有着巨大的支撑，而强劲的人口流入也会对城市化有很大的推动。

胶州市与周边城市分布

从地理位置上看，胶州市在这三个县级城市当中位置最好，而胶州市又处在青岛市区与青岛重点开发的西海岸新区的正中间。

随着大青岛城市格局的推动，对于胶州市未来融入青岛城区建设概率非常高。

最美胶州

胶州市的管辖面积大约1324平方公里，2020年，胶州市共完成经济总量1,225亿，在青岛地区排在第4位。

从胶州的经济总量可以看出，胶州是一个极具实力的县级城市，而胶州更是全国百强县靠前的县级城市。

人人向往的都市生活

目前胶州已经形成三大支柱产业，分别是绿色食品、智能家居、机械装备等。而随着胶州产业的升级以及力推，对于胶州正在逐力培育航空航天、生物医药、新一代信息技术等高精尖的新兴产业。

青岛的发展之所以在山东地区走在前列，离不开整个青岛地区的营商环境。而这些年胶州更是成为青岛经济发展的高地，越来越多的知名企业落户胶州，力推胶州成为青岛工业发展的主引擎。

对于胶州来说，产业先进，人口众多，但房价不高。

大都市的立体高架

现在青岛房价最贵的是崂山区达到了4.24万，而对于青岛市南区也超过了3.9万，但对于胶州市只有0.94万。

从胶州的房价可以看到，对于这片区域楼市未来的潜力还是比较大的，而随着未来胶州融入青岛城区建设，或许胶州的房价与李沧区、黄岛区没有太大的差别。

胶州城市新姿

现在的李沧区房价达到了2.2万，而黄岛区房价达到了1.67万，这样对比胶州的房价就更低了。

我们再来认识一下，山东省莱西市。

莱西市常住人口大约72万人，过去10年时间，莱西人口流出3万。而莱西市的人口总数在青岛地区排名第八，比他少的主要是崂山区和市南区。

莱西市与周边城市分布

从地理位置上看，莱西市远离青岛城区。对于莱西市城市化，或许未来就地城市化是主要的发展趋势。

当然，莱西市也具有一定的优势，毕竟莱西市与莱阳市两地相近，而随着两地未来相向发展两地融合的概率也比较大。

城市间的大动脉，城市高铁

应该说莱西市是青岛与烟台等中心城市相向发展的桥头堡，也是未来整个胶东半岛区域城市化重要的次中心城市。

莱西市的管辖面积大约1568平方公里，2020年，莱西市共完成经济总量551亿，在青岛地区排名第九。

目前莱西市已经形成机械制造、纺织服装、食品加工等三大传统主导产业。随着莱西市紧随青岛产业升级，莱西市逐渐加快培育生物医药、通用航空、绿色建筑、石墨新材料、新一代信息技术、智能制造、新能源汽车等多个新兴产业。

美轮美奂的大青岛

可以说这片区域是具有潜力的，产业在不断升级，而未来的莱西市或许能够追赶青岛其他区域的发展。

就房价而言，莱西市目前平均房价只有0.72万，在青岛10个区市当中排名第十。

房价低并不能说明短期内他楼市固定资产升值的空间大，但随着莱西市紧随青岛大发展，而随着青岛建设全球海洋中心城市，对于莱西市来说，未来楼市房价的上升空间应该还有一段距离。

我们再来认识一下，山东省平度市。

平度市的常住人口大约119万人，过去10年时间，平度市人口流出超过15万人。平度也是青岛十个区市当中人口流出最多的一个区域。

从地理位置上看，平度市区与青岛城区的距离较远，相对来说，平度未来的城市化或许与莱西市一样，也是就地城市化，重点打造交通半岛区域次中心城市。

平度市的管辖面积大约3176平方公里，在青岛地区属于最大的一个区域。2020年，平度市共完成经济总量715亿，在青岛地区排名第八。

美轮美奂的城市夜色

现在的平度市已经形成了智能制造、生态食品两大主导产业，另外平度在新能源、生物医药及医疗器械、新材料等新型产业上有很大优势。

尽管平度市与胶州市在经济总量上有一定差距，但平度市和莱西市都是全国百强县市。侧面反映到青岛地区的发展一直处在全国的前列。

当然，由于平度市远离青岛城区，相对而言，平度市的房价也是较为低廉的，目前平度市平均房价大约在0.88万，在青岛地区排名第九。

城市夜色

其实现在全国县域城市平均房价已经达到万元水平，而对于平度市，处在青岛地区且综合实力较为强劲，相对来说房价是比较低的。

而随着未来平度城市化的发展，大力推动整个城市相关配套的建设，包括医疗设施、基础教育，甚至未来在高等教育上有所突破。那么对于这个区域来说，未来楼市房价的上升空间，应该还有很大的一段距离。

我们通过对青岛地区这三个县级城市，从人口、产业、土地、地理位置等多个维度上可以看出，这三个县级城市都是极具实力的县级城市，而这三个县级城市更是全国的百强县市。

奋进中的城市

站在青岛的这个大平台的角度，或许这三个县级城市的定位要区别于普通中西部县级城市的定位。

青岛地区，在第5次人口普查数据大约749万，第6次是871万，而第7次是1,007万，我们从青岛三次的人口普查数据可以看出，整个青岛大市的人口在急速增加。

对于胶州市或许未来人口有很大幅度的提升，或许胶州市的人口也能达到120万以上。

而对于平度市随着大平度城市格局的建立，快速融入青岛城区建设，对于这个区域未来的人口也会出现大幅度的净流入。

城市里的宜居生活

当然对于莱西市为了实现百万人口目标也具有一定的可能性，毕竟山东省最好的两大中心城市，就是济南和青岛。

尽管这三个区域只是县级城市，但随着未来大青岛城市格局的提升，或许这三个区域与青岛快速对接的概率比较高，而未来的青岛地铁或者市域轨道交通也会连接这些人口重镇。

现代化都市生活是人人向往的生活，看好胶州市、平度市、莱西市，对于这些城市楼市未来保有一定的期待。

个人观点，仅供参考。