低密度 地产「高低配楼盘」

在万科、龙湖等品牌房企的高端项目选址标准中，不难发现其中水资源、公园、轨道交通等都是必不可少的要素。在成都，能得以享有水、公园、山脉、林木等等生态资源的项目也大都以高端类产品呈现，且不乏业内的标杆之作。

那么这些堪称标杆性的项目是如何做到对资源的极致利用的？又是怎样阐述项目与资源的关系的？如何通过这些资源实现价值的最大化的？除了惯用的建筑设计布局方案，还有没有既能跟标杆性项目形成差异化竞争路径，又不输标杆项目对资源的利用纯熟技巧的项目？

价值贡献突出

河景资源助力产品提档

河景资源对成都而言，确实称得上“稀缺”。

成都邻水而居的项目有别墅亦有高层，比如早些年的金林半岛、龙湾半岛、粼江峰阁等，他们之所以至今仍是成都楼市的代表作，这与河景资源突出的稀缺性所带来的价值贡献有着紧密的关系。

2009年开发的中海龙湾半岛占据了清水河约490米的河岸线景观，为了使河景资源最大化的呈现，项目结合地块的特点，将别墅、高层产品采用由低到高，层次分明的排列形式展现于清水河畔，项目价值也的确因此实现了最大化，目前高层二手房价格相较2008年首次开盘有近3倍的涨幅。

而在近些年，朗基望今缘、望江名门、阿玛尼艺术公寓皆是因其优越的河景资源备受市场关注，且成为区域的标杆项目。

▲朗基望今缘、望江名门、阿玛尼艺术公寓均享有优越的河景资源

以坐拥府河和南河两条城市河流的阿玛尼艺术公寓为例，整个项目2栋住宅直面锦江一线河景，与望江公园形成对望，222米的超高地标建筑，也以最佳的观望姿态让河景资源与项目形成了更好的融合。

充分利用河景资源的优势为项目创造了更大的价值，锐理数据统计，2016年备案口径的成交均价显示，阿玛尼艺术公寓以34508元/平方米的价格位居成都楼市首位。

宜居重要载体

高端改善偏爱公园

高端改善产品更需要突出的价值指标来为其换取更高的溢价率。公园作为城市寸土寸金的发展格局下，改善环境的重要载体，首当其冲的担当了这个角色。这在不少品牌房企旗下高端系列产品的择址标准中均有所体现。

如龙湖的原著系列、万科的TOP系列在业内均享有极高的认同，这离不开其几近苛刻的选址标准，而其中能够创造宜居生活氛围的稀缺自然资源——公园，都是其硬性的价值指标。

业内皆知，成都龙湖源著因为没有达到“原著”系苛刻的择址标准，因此，在成都化名成了“源著”，但尽管如此，成都龙湖源著在资源的占有上也并不逊色。项目可近距离享有6000亩的两河森林公园资源，因这不可附加的优势项目从亮相之初就备受关注，开盘100天销售7亿元的成绩。

占据优质资源

是否就一定要做改善或高端产品线？

带有公园或水资源的项目，就一定会做舒居类的改善产品，且均能在成都市场讨得好彩头么？这并不是一个线性逻辑。滨江地产新获取的犀浦项目走了另外一条路。

▲滨江两岸项目坐拥犀浦沱江河原生河岸资源

滨江两岸项目容积率约3.0，依着犀浦沱江河岸蜿蜒而建，其周边两公里左右范围内还有包括蜀绣公园等3个公园——按照标杆性资源型项目的打造惯例，该项目最佳的呈现应该是改善舒居类的产品，如今年火得不要不要的高低配产品。

但滨江两岸没有这么干，以下是理由——

1、不随波逐流 河景资源属于更多人

滨江两岸项目被沱江河一分为二，使得项目可享有约500米的河岸线景观，岸边“长滩”可达约55000平方米。

按照惯例，这样的资源大多会以低密类如高低配产品呈现，但为了更好的照顾出价能力高的客群，这类产品在资源分配上就会形成一定的倾斜，这对于出价能力相对较弱的客群在资源的享有上就会大打折扣。如用围墙相隔、或是采用不同的建筑物排列顺序等。

滨江地产在两岸项目的规划设计上，采用了不同的思路，这点从其首发亮相时打出的“我家门前有条河”的宣传语中便有所揭示。

观察员探班获知，项目即将开发的住宅将规划为高层产品，且为70—120平方米的首置、首改类产品，利用河岸景观资源优势，项目采用了长条形和小组团式总规方案设计，使得高层产品中有60%户能享受河岸河滩美景，打破了河景资源大多被高出价能力人群专享的惯例。

以此反观板块内同质产品扎堆的现状，这也形成了项目的竞争优势所在。

2、家有“后花园” 提升区域价值

滨江两岸项目自然环境优越，原生土地拥有丰厚名贵的树种资源，经过多年的培育，大多树干粗壮、枝繁叶茂。加之沱江河的蜿蜒流淌，宜居非常突出。

▲项目景观设计在原址保留了原生的树木、保证了河岸与景观与住宅的和谐关系

尽管业内人士都明白建筑与景观、甚至与开发商运营和利润，都是一个取舍的关系，在两岸项目规划和设计过程中，建筑和景观两个专业也常常起“冲突”。

个中过程观察员并不清楚，但是从探班获悉的草图中了解到，景观设计在原址保留了原生的树木、保证了河岸与景观与住宅的和谐关系；建筑最大限度让步于内外的自然景致和内部的园林景观，充分使用原生的苗木。可以想象，两岸项目的景观资源将是该项目最大的亮点和值得期待之处。

加之项目周边2公里左右范围内的德胜园景、绿森园、蜀绣公园，丰富的自然景观资源对于区域整体宜居氛围的构建，也将有所提升。

3、原生植被为改善加分 为宜居城西提供更多可能

城西历来是成都上风上水的宜居之地，在老成都人眼中，具有历史人文底蕴的西门才是最适合居住的方位。

但目前城西尤其是主城内可开发的土地资源越来越有限，机会少再加上门槛高，让更多想要在城西改善的人群开始寻觅新的出口，滨江两岸所处的犀浦便成为他们关注的新方向。

以滨江两岸所处的位置来看，丰富的原生植被资源为宜居品相加码不少。沱江河两侧均为原生河岸，保留了当地原生树种，120余种植物、50余种鱼类、30余种鸟类在此栖息。此外，据了解，沱江河犀浦段改造工程作为2016政府投资项目年度计划，已于2016年年底前启动建设，届时该处将成为市民文化休闲的亲水走廊。

▲滨江两岸项目自然环境优越，原生土地拥有丰厚名贵的树种资源

无论是从城市发展界面、配套环境、未来升值空间等各方面，滨江两岸所处的郫县犀浦板块都具备吸引改善人群的实力。再加上板块目前在售的价格并不高，锐理数据统计显示，2016年犀浦板块备案销售价格为8496元/平方米，对比同环域的外光华、东升板块均处于低位。

因此超高的性价比，在主城区甚至三环周边区域得不到满足的改善人群很自然就被吸引到了这个地方，通过调研板块内成交客户工作区域和居住区域的构成数据便足以证明。

数据显示，目前滨江两岸所在板块的购房人群中，来自近郊、二级城市、省外工作或居住的人群占比不足3成，而其余三分之二则来自于城区，尤以玉林—倪家桥、大源、中和及华阳等以南延线为轴线工作和居住的人群占比最大。

如此结合来看，对于此次滨江地产打破常规在郫县打造的滨江两岸项目，市场有了更多期待。