厂房出租东莞「厂房改造」

■工业厂房成了二手房东逐利的对象

工业二手房东“退市”

因二手房东“炒作”，使得厂租成本上涨，东莞某镇五金模具厂老板刘军辉最近有点吃不消，原本打算将工厂搬迁至其他镇街，但不菲的搬迁费用，使其踌躇不定。

搬还是不搬，他纠结了很久。

就在一个多月前，东莞市政府《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》（以下简称为《指导意见》）“出炉”，这份文件被刘军辉看作是为实体经济撑腰，剑指工业厂房二手房东恶意炒作行为，坚定了他留下来的信心。

本报记者近日走访长安、石排、石碣等镇，与多位企业主、厂房业主面对面，了解《指导意见》实施后厂房租赁市场所呈现的新变化、新特点。

据悉，多个镇街已制定落地措施，均认为政策将直接降低企业经营成本，也是东莞扶持非公经济发展，优化营商环境的重要一环。多位企业老板也反映，多个镇街厂房租金有所回落。刘军辉就是这项政策的一位受益人。

《指导意见》旨在降低企业厂房租金，屏蔽“中间商”赚差价行为，让中小企业吃下“定心丸”

屏蔽“中间商”

“不再让中间商赚差价了。”得益于《指导意见》，某塑胶模具厂老板杨恒将按照合同约定，以26元/平方米的价格，续签厂房租赁合同，而不是之前二手房东指定的32元/平方米。

2017年初，伴随着深圳企业外溢的脚步，杨恒将他的厂子从深圳宝安搬迁至长安镇霄边社区。他租用了600平方米的二楼厂房，加上公摊面积，一共是900平方米，每平方米租金20元。合同中列明，厂房租金每年上涨10%，于今年3月份到期。

令杨恒没有想到的是，在续约的档口，二手房东竟发出“逐客令”，勒令他合同到期后立即搬走。“我打听后才知道，二手房东打算用每平方米32元的价格，租给另一家从深圳搬迁过来的企业。”杨恒说。

记者了解到，从2017年下半年开始，一些深企加速转移，东莞临深镇街厂房租金进入普涨模式。目前，多个镇街工业厂房平均在30元/平方米左右。地理位置好、交通便利的厂房，租金则更高。

嗅到这一商机，部分中介趁机“进军”东莞工业地产，开始做起二手房东炒作工业厂房房租，这让部分中小微企业颇为“头疼”，甚至引发了一手业主和二手房东、二手房东与租户之间的纠纷。

而就在去年11月份，东莞出台《进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策》，即“非公经济50条”。其中第二十三条提出，稳定村（社区）集体工业厂房租赁市场。2018年12月4日，《指导意见》获市政府常务会议审议通过。

作为“非公经济50条”的配套政策，《指导意见》“亮剑”囤积厂房、哄抬租金等违规行为。对违约转租、分租的，依法追究责任，并列入交易平台信用风险警示名单，三年内不得参与全市村(社区)集体工业厂房转租。

新政策出台后，部分镇街（园区）及基层社区迅速响应。比如，长安厦岗社区以前只要租客提供身份证以及公司等资料，就可以从社区租厂房，但现在要求所有的厂房必须直接出租给实体经济；道滘、石碣等镇规定，承租政府或村（社区）物业的，必须是实体企业，或者某领域具备一定科技含量的企业，未征得同意不得分租和转租，如发现即刻终止合约，收回厂房。

多位企业主表示，如果严格执行新政，能很大程度上杜绝二手房东的炒作行为。没有“中间商”赚差价，厂房租金自然有所回落。

“再也不担心二手房东突然涨价，给我留在东莞开厂吃了定心丸。”刘军辉每月厂房租金成本接近1.7万元，他指着《指导意见》告诉记者，如果不用和二手房东打交道，每月厂租成本可以节约1/3。

公摊面积只有通过二手房东租房时才存在，水电也由二手房东“二次供给”，每月用不到那么多也要收取相当的电费

二手价几何？

记者走访多个镇街采访多位企业主了解到，按照租赁合同，厂房租金每年按7%-10%的幅度上涨。但二手房东突然大幅涨价，带来很大的经营压力。

黄勇华是私人业主，厂房位于石碣镇桔洲某工业园区。他告诉记者，二手房东把空厂房全部承包下来后，缴纳几个月保证金，很快就能从租客手中回收成本，实际上不用拿出多少本钱做生意。

“我将自家厂房整租给二手房东，不到两个月就分租完了。”黄勇华坦言，因为担心厂房空置，很多房东更愿意把厂房租给投资客。这些投资客以中介投资公司为主，实力雄厚，从不拖欠资金，而且不用耗心费力进行日常管理。

刘军辉说，作为中小企业老板，很难从一手业主手上租三五千平方米的厂房。他分析，一手业主通常有几万平方米厂房，如果直接面对中小企业老板，每家企业交租时间、水电卫生、日常管理等问题各不相同，不如整租给二手房东，当“甩手掌柜”潇洒方便。

不过，二手房东从本地业主手中以低价整租厂房后，再以高价分租出去，并且又以分摊公共面积的方式，赚取高昂的租金差价，这不仅增加了中小企业的负担，还引发不少断水断电的纠纷。

“我租用的厂房，实用面积是600平方米，算上公摊面积，有950平方米。”刘军辉算了一笔账，按照实用面积计算，每平方米租金达到28元，但算上公摊面积，每平方米租金只有22元。他说，二手房东接手后，还莫名其妙地增加各种附加费，如管理费、安保费、卫生费、电梯费、工业垃圾清理费等等，又增加了不少成本。

杨恒特别提到，公摊面积只有通过二手房东租房才存在，而工厂供电供水也由二手房东“二次供给”，工业电费收1.3元/度，还设置了基础用电量，每月即使用不到那么多，也要收取相当的电费。

罗勇在石碣开办一家电子零件加工厂，他告诉记者，厂房租金占了经营成本15%，还不包括给二手房东交保安费、管理费，扣除工资、水电费、杂费、原材料等日常开支，纯利润只有10%—15%。但如果直接向一手房东租厂房，租金成本将节省20%—30%。

不少受访者表示，厂房租金如果在市场作用下正常上涨，或者按合同约定上涨，是可以接受的。但二手房东哄抬租金，不仅扰乱租赁市场，也干扰企业的正常经营。

石碣新鸿滔食品有限公司总经理何月明认为，如果任由这种“炒房”行为发展，将影响人才、资金等生产要素向东莞聚集，进而降低城市竞争力。

《指导意见》出台后，将规范厂房租金市场，为提升厂房物业档次水平、提高基层社区物业管理能力，赢得空间和时间。有企业老板在朋友圈转发消息，称“备受鼓舞”。

为实体经济撑腰

农村集体厂房物业是全市实体经济的重要载体，我市农村集体资产交易平台建成以来，集体厂房物业交易管理日趋规范，效益不断提升

二手房东的出现，一定程度上扰乱了市场租价，给非公实体经济造成了一定负担。

“新政策实实在在为非公有制经济撑腰，遏制集体厂房物业交易二手房东现象、为优质重点企业提供集体厂房物业交易‘绿色通道’。”市农业局农资办主任尹效良认为，出现上述问题的原因是管理部门当时没有专门就集体厂房物业的转租分租问题，制定实施对应的政策。

面对镇街分散的、零碎的土地资源、物业资源，以及统筹难度大、投资信息缺失等问题，《指导意见》明确减少企业对二手房东的依赖。镇街（园区）招商部门要完善工业厂房数据库和信息平台，动态掌握工业厂房利用情况，为招引项目落地提供高效的信息服务和平台支撑。

记者梳理发现，横沥镇通过挖掘资源，统筹盘活土地物业资源，精准对接项目用地需求，大力开展“三旧”改造，以“工改工”方式改造横沥第二工业区26.6亩旧厂房用地；利用私人手中的闲置土地落实项目，落实用地面积50亩……这些都得益于安装了物业统筹管理信息系统。

横沥利用大数据对全镇的土地、物业资源进行一次梳理整合，有效对全镇低效闲置土地、物业等资源进行统筹、整合、盘活，及时充实、更新数据库资源，动态掌握全镇土地物业情况。“这是横沥统筹土地、物业资源，精准对接项目招引落地的又一创新做法。”横沥镇党委书记何植尧说。

记者了解到，利用大数据能全方位掌握全镇土地、物业资源情况，及时更新“资源库”，激活资源的利用率，推动土地、物业等要素的公开化、公平化处理，更有利于招商引资，降低企业经营成本，引导租赁市场走向规范化。

何植尧举了一个例子。维科电池项目落地前缺乏土地厂房资源承接，横沥根据资源库的土地物业信息，为该项目腾挪出一家低效益企业厂房进行翻新改造，解决了该项目100亩用地，通过旧厂房物业翻新改造大大加速了企业投产，项目一期日产能规模14万只锂电池，年产能规模5000万只锂电池。目前正在规划项目二期厂房的改造方案，今年6月开工建设。

可以说，利用大数据对物业资源做统筹，既为搭建公开、透明、健康、具有市场导向型的镇街物业平台打下了基础，提供了支撑，也实现了投资信息的对称，为企业提供了真实参考，破除传统买卖市场信息不对称的阻碍，压缩“二手房东”生存空间，有利于建立一个公平、互利的租赁市场。

租税联动机制

实施租税联动，在镇村厂房物业租赁交易中，各镇街（园区）要明确进驻企业的产业类型、税收贡献、技术水平、产值规模等要求，提高招商引资质量

记者了解到，为寻求破解租赁市场出现的弊端难题，切实为企业减负，各镇街已根据各自实际情况，制定了相应的措施，更加辩证地看待税收与租金的关系，需着眼当地产业链的长远发展。

如位于谢岗镇粤海装备产业园的粤海工业智造产业中心，用地面积330亩，计划投资总额6亿元，主要引进、培育、发展优质的数控机床、精密五金3C以及机器人生产等高端装备制造企业。一期预计2019年上半年竣工投产。

目前，已有中广核等6家企业签约入驻该园区。为吸引更多有质量、有发展前景的企业入驻，除了设定硬性的入园标准外，项目在“让租”“降租”和“放水养鱼”中寻找平衡点。

“我们对入园企业设定了一个硬性标准，进来的企业税收必须要达到80万元/亩。”粤海置业综合管理负责人陈辉长说，为了招到更多优质的高端装备制造企业，园区在租金方面给予企业很多优惠并且企业税收越高，租金就会越低。

这并不是个例。华科城·石碣智谷加速器作为东莞北部首个专业产业加速器园区，由石碣镇属公司的厂房改造而成，土地面积33202平方米。引进该项目时，该镇充分考虑到其对整个电子信息产业链的影响作用，在保证总体租金收入平稳的前提下，对科技创新类企业有所倾斜，租金比市场价更优惠。“大概有10%—15%的优惠幅度。”石碣镇经济发展公司总经理梁建勋说。

实际上，不管是新建厂房，还是旧厂房改造，目的都是为当地经济发展保驾护航，从而引进优质的企业，打造高端产业集群，助推产业转型升级。也就是说，“让租”“降租”会带来短期收益下降，不过站在优化产业结构、促进动能转换的层面看，这将进一步降低企业负担，及时回应企业关切诉求，既可以巩固产业链优势，也可以间接保证东莞制造的相对成本优势。

有分析人士指出，发展制造业就是要“放水养鱼”，降低企业运行成本，增强企业经营活力，进而推动企业做大做强，提升产业整体向好发展，从而扩大税源范围，使税收逐步增长，再采取利益平衡机制，确保镇村收益得以保障。（见习记者 袁健斌 记者 吴金华）