按揭贷款房产证办理流程「办理房产证的流程和费用」

西安的电视问政开始于2016年4月8日，西安市房管局是第一家被问政单位。通过暗访等形式，公房小区环境脏乱差、窗口单位作风、保障性住房违规出租、商品房违规销售等问题被一一点出。西安市房管局局长夏俊山在现场4次道歉，11次作出承诺。节目最后，一位观众送给局长夏俊山一个听诊器当礼物。

夏局长接受电视问政

夏俊山说，这是让他们多听一听老百姓的心声，给西安市房地产市场问问诊、把把脉。此次问政之后，西安市房管局连夜进行整改，对这些问题分类进行解决。“我们如果真心想老百姓之想，真心帮老百姓解决问题，这个事情就会是非常好的形式，而且说一些真心话，老百姓会理解你，也会支持你。”牵动人心的楼市转折期中，房管局局长夏俊山悄然去职。根据新的人事安排，他将担任西安市政协委员工作委员会主任。自2012年4月开始担任西安市房管局局长，夏俊山执掌西安房管系统长达6年之久，经历贯穿西安楼市的漫长低迷期和后来的迅速上涨波动，是非功过众说纷纭，一言难尽。这数年楼市情状，各种矛盾仍历历在目。漫长的楼市低迷期中，市场供应良莠不齐，各种无证违规售房现象屡查而难禁，多年中积累的社会问题与矛盾一直蔓延至今。而在其后的迅速上涨中，不仅是市场价格预期和供给预期难有准确信号，在市场恐慌情绪中，更是曾出现融创摇号门这类恶性事件，使行业监管者和市场信用共遭重创。

作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。

办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。其中另一部分土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地，开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

《建设用地规划许可证》

房地产行业的《建设用地规划许可证》是作为建设单位合法使用地块的证明，是在划拨土地前需要办理的手续，它确定了拟建项目的位置、地块范围、地块用地性质及其他相关规划指标。

建设用地规划许可证是同意你对这块地有使用权后，用于项目的建设用地，是由当地土地主管部门批复的。而建设工程规划许可证则体现出诸多的规划指标，确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量、地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、建筑物距离红线位置、建筑密度等等，是由当地规划《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。本证起到确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处罚。

《建筑工程施工许可证》

建筑工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

《商品房销售（预售）许可证》

《商品房销售（预售）许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

1、商品房预售许可申请表;

2、商品房预售许可申请法人委托书；

3、商品房预售许可申请报告,附商品房预售方案;

(1)商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。

(2)如代理销售,应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书(复印件)。

4、工商营业执照(复印件);

5、房地产开发资质证书(复印件);

6、开发项目立项资料(复印件);

7、国有土地使用权证(原件);

8、建设工程规划许可证(原件);

9、建筑工程施工许可证(原件);

10、工程施工合同(复印件);

11、建审总平面图(复印件);

12、房产测绘成果报告(原件);

13、商品房预售资金监管协议;

14、申请材料为复印件的应加盖申请单位公章,并携带原件。申请材料不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

由上面可看出，只有土地局批了《建设用地规划许可证》，规划局批了《建设工程规划许可证》，然后办理《国有土地使用证》，三个证有了就可以办《建筑工程施工许可证》，最后办理《商品房预售许可证》，就是人们常说的五证齐全。

西安当地产经历过一段时间五证不全可以卖房，资金宽裕了再补办五证，一个时期的地产低迷，破产烂尾的很多，高房价拯救了一批企业，补齐来五证，还有一些勉强交房，五证却遥遥无期，原因就在于土地证，规划证还没下来，消防验收不过关，上车的就期望开发商盘活资金，补齐五证，准备买房的就买那些大品牌，口碑好的，质量，服务有保障。

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