2020年济南楼市「2019济南楼市暴跌」

2018年，济南楼市在“冷热交替”中走完了一年，连续两年的调控已经看到了明显成效，不论是市场还是购房者都趋于理性状态。2019年已经到了，济南楼市是持续理性还是迎来“春暖花开”？新的一年，政策有哪些新调整？市场将有哪些新变化？又会出现哪些新产品呢？近日，记者采访多名楼市专家打卡，请他们对2019年的济南楼市做出预判，为广大购房者指点迷津。

市场小幅微调呈稳定态势，产业地产比重将增多

许传明

合富辉煌（中国）山东公司副总经理

济南楼市已经进入盘整阶段，在宏观调控手法精细化等综合因素影响下，2019年短期成交活跃度和价格波动将以小幅微调的稳定态势作为主要表现。

2018年三季度到2019年二季度土地成交将处于相对低位，预判2019年年底开始将迎来一个供应小幅下滑。同期因为成交相对稳定，在存量供应的保障下市场供求结构能够保持基本稳定。由于济南主城区土地资源稀缺，以供定销成为济南楼市成交空间布局的基本特征。热点成交区域形成受土地供应牵引，多集中于济南市新区或周边县市。

产品品质迭代加速，2019年济南楼市的产品品质不仅能与一线城市同步，甚至能出现各品牌房企最新锐的产品，济南市民将充分享受市场竞争带来的品质提升和服务升级。

从客户结构上看，入门级刚需客户受近年来房价走势挤压将持续向二手房市场转移，豪华住宅成交量本身占比不高，中等收入阶层成为置业绝对主力。中等收入阶层中的改善性需求的占比相对前两年有所降低，“新济南人”、产业转移型置业等刚需有望重占鳌头。

受济南城市产业升级和新旧动能转换的推动，地产开发提质增效将加速。产业地产在地产开发中的占比将达到前所未有的高度，在原有零售、办公地产之外，文教、休旅颐养、科研和其他产业地产所占比重将越来约高。

政策倾向刚需，开发商需改变产品定位

陶晓智

山东房拓房地产研究中心主任

2019年，政策预计将整体保持稳定，不过对首次置业者可能会有所放松，甚至会波及首次改善。从中央经济工作会议的表述上看得出，仍将要坚持房住不炒，但调控主体在地方政府，中央只是指导。预计2019年限购政策仍难以放开，首套房的首付比例以及利率可能会放松。另外，落户政策也会放松，来加大城镇化，刺激住房需求。

因此，2019年成交量预计会比2018年有小幅上扬。2018年济南住宅成交量预计在730万平米左右，基本上回到5年前，已经处于低位。2019年随着政策对刚需的松绑，成交量或会有所上升。另外，预计成交的套均面积也会减小。对开发商而言，需要改变产品定位，以更适合这部分人群。

政策向刚需倾斜，预计高价（价格处于前10%）楼盘销售会承受较大压力。以刚需为主的市场，紧凑型户型会增多，所以，控总价思路下单价不会降。而2018年下半年出让的土地，会在2019年下半年入市，因为底价相对较低，所以会相对低价入市，维持市场整体价格的稳定。

对于购房者来说，如果首套或首改价格上涨无忧情况下，可以好好比较后再置业。除了价格外，也要多关注产品设计与工程质量。购房者也要时刻关注利率变化，利率下调是福利，是出手的催化剂；但是投资购房谨慎，不要轻易加杠杆入市。

刚需全年都是购房机会

程道平

山东师大城市与房地产研究中心教授

展望2019年，济南楼市管控在前后半年会有明显不同。根据“房住不炒”定位，济南市必须遵照中央要求，巩固楼市调控成果，将在上半年继续保持调控力度，房地产市场趋冷，开发企业经营者或顺势而为，对可售房源会继续降低利润空间促进销售成交；或坚挺休眠，放缓工程和销售进度。

后半年楼市调控因城施策政策如得以贯彻执行，济南年中之后有望调控政策放松，首先会是解除限价，其后会是降低首付及贷款利率，随后市场走出谷底逐渐回暖。中央政府对房市健康发展的长效机制方案有望在2019年底之前形成，济南市也应探索建立“供需平衡、库存合理、价格平稳”的市场运行机制，促使2020年房地产业革新。住房多元化消费成为新趋势，房地产企业必须贴近需求，积极拓展转型。

住房理性消费和理性投资是基本原则。济南本次楼市调整，大型房企带头，新开盘项目均采取以价换量的形式，不过鉴于地价等开发成本较高，房价进一步下降的空间已经有限。

因此，对于婚房、学区房、家庭人口增加用房等住房刚性需求，现在起全年都是购房机会；对于改善型住房需求，新开优质楼盘性价比比较高，上半年可择机选购；房地产投资者可密切关注降价或低开楼盘（公寓、住宅、商铺），全年均有投资机会。

差异化调整下，政策实施将更精准

孙大海

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任

济南房地产市场在持续推进调控政策落实、强大市场管控的情况下，2018年住宅市场成交量较去年有一定程度下滑，价格同比增速放缓，去化周期回归合理区间，房地产市场实现平稳回调。从济南新建商品住宅可售存量来看，库存量正在逐渐增加，去化周期回调趋势明显，基本回归可控的合理区间。

从近期房地产市场形势来判断，市场已经实现平稳回调，供求矛盾得到进一步缓解，房地产市场预期也逐渐平稳。2019年上半年由于企业销售压力较大，竞争激烈，市场不会出现明显回暖。但从今年的土地成交和新增供应来看，全年的供应量会保持在一定的规模，市场萎缩和持续下行的情况不会出现。而且，济南房地产市场一直是以刚性需求、改善需求为主，这两部分需求保持在80%以上，对稳定市场规模的支撑力短期内也不会发生改变，因此2019年全年市场整体应该会延续稳定态势。

2018年12月24日，住建部全国住房和城乡建设工作会议提出“稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。因此从政策层面来看，坚持“房住不炒”定位不会变，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房继续保持调控政策的连续性稳定性是未来很长一段时间的工作重点和方向。此外，下一步的政策实施将更加精细化和精准化，针对刚需和改善、投资和投机等购房行为做出差异化的调整。

（齐鲁晚报·齐鲁壹点 楼市记者 古婉宁）