投资保险还是投资房产「房地产投资的风险」

我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：你好，我们山东曲阜这边房价已经6300-7000左右了，国庆节开盘，这边这个楼盘附近有小学，但是中学和高中远些（有5公里），小区附近有人民医院和汽车站（1.5公里），想问一下今年的国庆节买房合适吗？认筹金己交了。最好回答的具体点，谢谢老师！

回答：这个价格相比三四线城市来说其实不算高，可以入手，不用再等了。这一轮三四五线城市房价上涨主要是棚改货币化补偿政策引发的，济宁也不例外。今年济宁棚改量还是比较大的，虽然曲阜市只有一个采煤塌陷区要改造，但是要看整个济宁的量，对房价显然还有一波行情。所以能买则尽量早买。

但是从买房自住的角度来看，选择楼盘时要综合考虑地段、学区、商业、医院、交通等因素，你看中的楼盘附近有小学，但是中学（高中不算学区，需要考）距离太远，如果以后不考虑换房子，还是应该选择更合适的房子。毕竟以后孩子上学是大事，要未雨绸缪。尽量选择双学区楼盘，小地方的房价好学区保值功能比较强。

提问： 星叔，武汉的新洲区孔雀城开盘均价六千，不限购，这样的投资能入吗

回答：不限购区除非你没有房票，一般都不建议，不限购一般区域位置偏，配套差，各种不完善，这种投资来说，不确定性太大，买房不能赌，想办法入限购区才最好，具体p限购方法详见知识星球内部

提问： 星叔，我现在居住在新郑龙湖，但是在中牟上班，宝宝一岁，未来有换房必要，但现在贷款利率较高，适不适合在今年置换？如果换房，孩子还小有没有必要考虑学区问题？是选万科兰乔圣菲（绿博园片区，价格不到1万，中牟县房本）还是选融创美盛象湖一号院（白沙片区，价格一万三，郑东新区房本）？另外，旧房卖掉后手上大概有90子弹，我是享受低利率用公积金贷款60（夫妻二人共同贷），凑足100左右的余款，还是按三成首付，用商贷？

回答：既然打算置换，肯定各方面都要考虑，因为未来置换房子的成本越来越高，所以需要考虑孩子学区。融创相比更好，自住加投资，买房公积金贷款低利率肯定首先选择

提问： 星叔，郑州纯投资，首付40万左右，月供能接受5000内，推荐几个好盘呗，谢谢星叔！

回答：郑州目前的核心是高铁站和北龙湖，城市的发展方向也就是向东和向北，但是这两个区域三环的楼盘价格都在18000以上了，总价170万，首付50万，月供将近7000.

如果能够接受，建议楼盘阳光城檀悦，瀚海思念城。

如果不能接受，可以考虑高新区的钱隆城和金水区的锦艺金水湾，都有学校，单价在15000左右，总价130万左右，首付40万 ，月供5500。

提问：为什么买品牌的盘有投资价值？

回答：首先，品牌楼盘的物业和配套服务更好，以前是买房，以后是买服务，有钱人会更注重居住品质的提升，这也是中国现阶段新的矛盾的体现，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾；其次，品牌盘具有更好的抗跌性，受调控影响的几率较小。比如合肥的万科蓝山项目，即便在房地产波动的情况下，依然少有浮动，就算是周边都已经跌去了2成了，万科的项目价格还是比较稳定

提问：卖有贷款的二手房，是哪个环节办理过户？买家赎楼？首付？买家贷款审批后？买家付完全款？我现在的买家和中介说首付后过户

回答：出售未还清贷款的二手房，过户时间是在买家支付首付并在抵押按揭合同签订之后进行，具体说就是拿到银行放款承诺书当天办理。至于赎楼，按照事先约定，或者买方赎楼，或者中介赎楼。一般情况下是中介垫付赎楼款，费用由卖家承担的，虽然表面上卖家没有承担，但是中介可以通过压价等手段扣除该费用。

为杜绝困扰，建议你选择在当地城市知名度高、品牌美誉度较高的中介卖楼，签订好委托合同。一般不会出现问题，你只需要让中介协助你收到约定的款项即可。

提问：叔，马鞍山与南京很近，高铁17分钟。 目前市内均价7000-8000，南京30000左右。 这是不是一个很大的上涨机会呢？ 有没有可能马鞍山被南京带动起来呢？ 马鞍山市有没有投资价值，谢谢！！

回答：外地投资不入，本土作战可以长持，马鞍山属于三四线城市，城市的核心是自身产业强有力支撑和发展，人口净流入，从而带动内需，房子才有市场和价值而言，靠一条高铁不足以拉动一个城市的房价，而且全国有很多更优城市投资

提问：星叔好，坐标长沙，目前两套房，其中一套位于开福区四方坪110平米，出租中，小区门口地铁三号线今年底预计会通车，想卖掉该套进行房产投资。请问1、五一广场50平米以下小户型是否合适？2、如若投资刚需，请问有建议的区域吗？谢谢！

回答：面积太小，除非有很强学区加持，建议增加现金流买大一点，2房或小3房，未来转手更容易，小户型占房票升值空间还有限，长沙买房最佳投资淘笋区域 长沙科技城高铁新城金融中心，还有梅溪湖淘笋入

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。