20分钟通勤最低门槛1万2 这个区域适合刚需的10大楼盘盘点

来源： 2023-03-06 12:16:35

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管南片区主要分为管南三环内（老管城区）、管南三四环之间和管南四环外，南区已经进入四环时代。很多人说这不是一个改善的区域，周边的环境和人流太过复杂嘈杂，高压线，城中村，高架桥，专业市场，都出现在这个三条路网交界的三角地带。

航海路上看美景鸿城、富田太阳城总是感觉杂乱，这是很多人对于管南这个片区的印象，不过管南的生活氛围很好，人气足，两者结合也就奠定了区域的刚需或刚改属性。

本次主要带大家踩盘老管城区，即管南三环内板块，板块大致以航海路以南-南三环以北-中州大道以东-机场高速以西为界，连接了二七区、经开区第三大街板块。这个区域到东区CBD、高铁就业中心，机场都非常便利，三条主干道使这个区域交通有着非常大的优势。已经使用的地铁5号线，即将通车的4号线是这个区域的又一加分项。

整体来看，这个区域的房价在1.2万-1.9万的区间，大致以品质和楼龄划分档次，有适合自住、投资各类楼盘。

总体来看，这个区域的优势非常明显：

位置：紧邻金水和东区主城区，三条主干道可快速直达，很多小区出门就是公交站台，地铁4号、5号线。

配套：基础配套很充足，楼下便利超市，诊所，银行，医院等都有，大型的商场如万科生活广场、大商、永乐、永辉等，非常便利；另外就是区域内的世纪欢乐园（据说要改成市民公园）。

劣势：

周边环境稍显杂乱：临近物流园区，加上之前有南曹乡拆迁，居住人员相对比较杂乱，整体外部环境一般，几乎所有小区电动车和人不分流，加上外部修建地铁围挡，行车不规范，比较乱一点。

医疗、教育优势不足：整个片区内没有大型的好的医疗配套，而且没有很好的学校，类似管城回族区第二实验小学、南曹乡七里河小学等。

片区内楼盘概况

第一类：次新房，环境佳户型设计合理，税费高

阳光城，区域内最新的小区，体量较大，已交房2/5/8/9四个院，还有3/6/10号院未交房，后续将是片区内最大的一个连片社区；已交房的院里，8号院的小区品质最高，洋房高层高低配，社区较大，可选户型和面积段较多，是区域内偏改善的楼盘；

9号院是区域内同品质高层小区里楼龄最新的，户型设计合理，不足之处是得房率较低，72%左右，这两个小区首付最低要求在40万左右，都有差额税和增值税，因为刚交房不久，小区内有不少毛坯房，想要自己装修的可以选择这个小区。

第二类：10年内房龄中上等社区

在这一类里，美景龙堂的价格和品质是最高的，也可以说是区域内的标杆楼盘，小区环境、物业管理和户型设计都没得挑，不过小区整体地块不是很方正，对整体的景观设计有一些影响，部分楼栋临中州大道，有噪音。大部分选择万科的，都是对于万科有偏爱的人群，比较适合地缘性改善，不然同样的价格可以买到高铁站。

阳光城2号院和5号院算是区域第二档选择，交房时间六七年，税费可以省去不少，价格也适中，不足的是小区比较小，绿化配套一般，5号院相对好一些，但是环境不如8、9号院，想要次新房又想少税的对小区环境要求没太高的可以选择5号院。

美景鸿城的一二三期，一期单气，三期小三房少，成交量比较大的是二期，三个小区里都有基础的配套设施，儿童游乐场、小区的休闲广场等，一二期里有篮球场，每个社区里都有很多商业，对内对外的商业，很多楼栋的一楼也都是商业，电动车乱停乱放较多，社区内就像是一个缩小的生活圈。这三个小区比较适合喜欢热闹有人气，对小区品质要求不高的刚需。最大的优势就是4/5号线双地铁口。

第三类：房龄相对较老或产品一般的低门槛社区

美林河畔，当初应该很多人都被临河而居加上这优美的名字吸引了，时隔整十年，这个小区不管是从小区环境、物业管理还是楼宇外立面户型设计，都没有能拿得出手的一点自豪。要真说有优势，也是占了区域的地利优势，距离4/5号线地铁口比较近，周边配套成熟，商场步行两三百米可达；优劣势很明显，周边配套生活便利，小区内居住品质很一般，楼栋密度大，临高架，有噪音。