宇宙中心袖珍新盘入市 均价6万成交凉凉
来源： 2023-03-02 08:17:13
文章来源：公众号【房BOSS】{ID：fangboss00}
作者：小楼
位于红山片区的“袖珍盘”宝泰雅苑，在10月2日低调开盘，推出95套商品房（总共135套商品房，剩下单位保留），均价为6万/平，户型为69-120平2-4房，首付120万起，预计2020年6月毛坯交房。
今日就实地走访项目，发现现场空无一人，营销中心设计一般，样板间装修粗糙，最尬尴是没多余地方停车。下面一起来看看宇宙中心袖珍新盘到底是否值得入手？
01项目分析宝泰雅苑位于梅龙大道与中梅路交汇处，占地面积0.8万㎡，总建筑面积约6.7万㎡，容积率6.2，绿化覆盖率40.1%。
项目为两栋住宅，其中B座，为34层的安居型商品房，约491套；A座为30层的商品房，总共135套商品房，户型建面60-120㎡2-4房。
车位共503个，车户比大约为0.8:1，值得注意的是地下车库入口规划在安居房楼栋。
据悉，B座安居房价格已于10月10日正式公布，销售均价为21586元/平，价格区间为19657—22617元/平，共491套，最小面积67平，最大面积72平。
02配套分析朋友圈推广信息
教育配套
宝泰雅苑处于民顺小学和民治中学的学区范围内，项目马路对面即民治中学。据2018深圳市初中排名（十大版），民治中学在龙华区排名第四，仅次于新华中学、高峰学校和潜龙学校，全市排名在50位左右。
商业配套
除项目自带的2000㎡的住宅底商外，周边还有大型的购物中心—九方购物中心，距离项目800米左右。对面距离100米即为绿景佐伶1866商业街。
交通配套
项目距离红山地铁站大约1.2公里，步行10多分钟。项目东面即梅龙大道，直到福田CBD，不堵情况下20多分钟。
03户型分析02户型：69平2房
户型朝南，客厅开间3.6米，活动空间较小，主卧开间3.3米，不足之处仅有一个卫生间，且在主卧套间之内。
01户型：87平2 1房
朝北，通透户型。客厅开间应该不足3米，客厅明显进深不足，活动空间较小。主卧开间3.3米，带独立卫生间；次卧偏小，阳台房偏小。
03户型：88平2 1房
西南朝向，客厅开间3.6米，主卧开间3.3米，不足之处次卧与阳台房共门，且仅有一个卫生间。
05户型：120平3 1房
东北朝向，通透户型，客厅开间4.2米，阳台进深在1米左右。卧室全在一边，主卧开间3.5米，带独立卫生间，其中有部分空间比较浪费；不足之处是主卧与阳台房共门，由于毛坯交楼，后期不清楚能否改动。
另有04户型为107-108平3房，所有户型得房率为80%左右。
01.周边不乏大社区、品质楼盘如水榭春天、绿景公馆、世纪春城以及城投七里香榭，居住体验相对不错。
02.红山片区多以89平三房为主，不少小区也有少量70平左右两房户型在420W左右，如幸福枫景、城投七里香榭等，相对来说宝泰雅苑首付120万69平2房有些价格优势。
优势：
01.相比周边二手房，单价6万/平较低，首付120万起的入门门槛。
02.周边配套商业、学校、地铁等成熟，较为完善。
劣势：
01.A座商品房部分户型与B座安居房存在对视，且楼间距太窄，同时与旁边光浩国际中心楼间距过窄，采光存在一定影响，特别是安居房那栋。
02.项目B座安居房东侧背后即为垃圾转运站，且路面较窄，开车出行存在一定影响。
03.地铁停车场出入口在安居房侧，A栋商品房路面无停车位置。
04.户型较为一般，无花园，小开发商，楼盘品质偏低。
05.容积率6.2偏高，居家氛围可能有一定影响，B栋安居房户数490多套较多，且建筑结构为合围式。
总体来说，宝泰雅苑地段价值大于楼盘品质，低总价两房可能是最大优势，自住体验一般，不如选择周边二手小区。
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