二手房停贷 还有一个需要考虑的因素「二手房停贷意味着什么」

最近关于二手房停贷这个事儿，各种分析解读非常多，你要说它是真的吧，说不过去，因为监管层并没有明确的政策和文件说要停，高层也没有任何一个官员说过这话。但你要说它是假的吧，已经跟真的差不多了，好多城市的二手房贷款确实放不了款了。能办理的，时间上也是大大延长。

关于二手房停贷的原因，我们先简单总结一下网上的观点。第一，银行没有放贷额度了，现在有红线要求嘛；第二，逼迫人们去买新房，不仅可以去库存，还能维持土地财政；第三，拉长放款时间，降低交易速度，为市场降温。另外还有第四第五等等，这些观点在网上很多，我们不再赘述了。不赘述是因为这是别人总结出来的观点，并不代表我不认同，我认为这些观点都有道理，今天的节目咱们再补充一点。

其实二手房停贷还有一个值得关注的因素，那就是锁死热钱，在当前的经济环境下，还是值得分析一下的。

在我的记忆里，大蒜十块钱一斤上一次应该是2017年，这又好几年了。按照热钱喜欢炒作这种尿性，今年下半年或者是明年再整个十块钱一斤应该也不会让人感到奇怪。“姜你军”，“蒜你狠”这些都是热钱的典型表现，这是我们都能感受得到的。当然我并不是说，控制二手房贷款就能解决炒作大蒜的问题，不是这个意思，炒作一个大蒜其实用不了太大资金的。我只是先举个例子，咱们好接着往下展开。

热钱这个东西是无处不在的，到处寻找利润。它为社会经济增添了流动性，这是它好的一面，你说我有一个资产需要变现，如果说没有热钱的话难度很大，所以任何一个社会没有热钱不行，那是死水一滩。但是热钱这玩意儿毕竟不是投资，它不是追求长期稳定收益的，太多了也不行。热钱涌到哪儿哪儿就起泡沫，对经济的正常发展也不好。

现在社会上热钱的存量是很大的，最近一段时间大宗商品价格大幅上涨，热钱不能说是推波助澜了，而是起到了主要的作用。但是大宗商品炒作总有一个结束的时候，而且政府也出手调控了。如果热钱从大宗商品里面退出，它们会往哪儿跑，这是一个让人头疼的问题，政府最害怕的就是热钱跑到民生商品上。那就麻烦了。跟踪和调控这些热钱，是经济部门一个很重要的任务。

光是跟踪这些存量的热钱，已经是很头大的事儿了，如果再有增量的热钱涌出来，那就更麻烦了。我们来看看新的，增量的热钱有哪些？

有一个信息大家应该都知道的，那就是疫情以来，国际资本大量地进入中国。这些国际资本里面很大一部分都是热钱，它们是来寻求短期利润的。加上这些国际资本，现在的中国社会里面，热钱的体量已经很大了。

那么在这种经济环境之下，二手房停贷，它的意义就不只是开头我们说的那几点了，意义就更大了。那就是，提前锁死新的热钱增量，免得到时候临时抱佛脚，那就控制不了了。

中国最大的热钱聚集地在哪儿，不用我说大家都知道，那就是二手房。所有人，除了开发商，手里的房子都是二手房，这个体量有多大？不敢想啊，几百万亿。哪怕只有十分之一跑出来那就是灭顶之灾。

可能有朋友不同意，二手房里面有刚需啊，有长期投资的，热钱占得比例应该不大啊。对于这种观点我认为应该辩证地去看。

二手房里面，除了刚需，也就是一个家庭就只有一套房子，那这种房子肯定是沉淀资产，打死不会卖的。两套房以上的，都可以看做是潜在的热钱，跑不跑只是条件限制的问题，严格来说没有长期投资房的概念的。

我买房长期投资，这是有条件的，那就是房产每年稳定增值5%以上，房产每年不涨5%，你持有房产就是赔钱的。如果说房产不涨了，甚至下跌了，你看他跑不跑，谁还给你玩长期投资啊。所以我说，二手房市场除了刚需，只要条件成熟，全是热钱。

那么二手房市场除了刚需，这种多套房的比例有多大呢？您在网上搜一下房屋空置率就知道了。最少30%。这些热钱如果条件允许，放它们出来，哪怕出来十分之一，后果不堪设想。

可能有些朋友会说，经济决策部门也太神了，啥玩意儿都运筹帷幄了，提前给你算好了。我没有这个意思，今天的节目也不能这样解读。

我们这么分析，是因为它会有这样的效果。但是我也不相信经济决策部门能提前想到这么远。二手房限贷原因是很清晰的。政府不想让资金大量进入房地产领域，规定了三道红线，银行放贷有额度限制。去年下半年一线城市房价又开始上涨，政府又加大了调控力度。但是地方政府还离不开土地财政，还得靠卖地过日子，新房也得有销量。这众多因素结合，导致了现在二手房停贷和拉长放款周期这么一个现实。我们不能说监管部门就是目光长远，提前锁死热钱，压缩泡沫产生的空间，降低经济风险，所以才二手房限贷停贷。这样说那真是胡扯了，我们只是分析当前的停贷限贷确实会产生这么一个效果，或者是歪打正着吧。

那么，二手房限贷停贷这种现象会维持多久呢？对房价有什么影响呢？我只是提供思路，肯定不能跟您保证结果，谁跟您说保证涨保证跌的那都是骗子，任何时候都要自己拿主意的。任何他人的意见都是仅供参考。

刚才说了，限制二手房放贷，能锁死热钱不是原因，只是一个结果。但是这个结果我们都能看到，相信监管部门他也能看到。监管部门一看，呦呵，还能产生这么多附加的效果呢。那么我想，这会被用作一个长期的工具，时不时地用拿来用一下。就像一个橡皮筋，监管部门会把它扯得不松不紧，既让你很难受，又不能把它扯崩了。

在现在的某些城市，二手房限贷的情况已经很严了，但是这种严法我认为不会持续太长时间。扯得太紧二手房会彻底失去流动性，有几个人能全款买房的？那样更危险。万一崩了呢，对吧。

有些地方呢，投资房比例比较大，炒作的比较厉害，那可能就勒得紧点，即使扯崩了也在所不惜。有一点要认清楚，政府对于投机炒作的热钱，是很乐意它们能死一批的。你看历年以来，炒作大蒜的，炒作大宗商品的，包括炒股的。赔得一塌糊涂要跳楼，你见政府管过吗？有人可能会说15年股灾政府还救市呢，我跟您讲，那是很多企业都到了质押红线，不救不行了，可不是救股民的，要搞清楚。最后不也没救过来嘛，只是跟券商和银行说了，即使质押股跌穿了平仓线，你也不能强平，不能要求企业追加，仅此而已，了事了。

所以说，二手房停贷这个事，分析起来很有意思，不排除还真敢出现这种情况，某个地方房地产炒作就是压不住，多套房占比很大，那真敢抓个典型出来，真弄死你。就是停贷，你想跑都跑不了。其实我倒是真的希望，能爆这么一个典型出来。