万科开始趟“浑水”了

F1.

5月9日，万科郁亮亲自带队与广州市政府签署了关于城市更新的战略合作框架协议。

出席框架协议签订的还包括万科总裁祝九胜、广州市市长、副市长等班子成员。

“广州市市长郭永航在与万科董事会主席郁亮座谈时表示，希望万科加大在穗投资布局力度，加强与广州的全方位合作。“

郁亮表示，未来将加快落实战略合作协议有关事项（原文摘自中国房地产报）。

这是从万科喊出黑铁时代以来，郁亮鲜有的一次露面。

虽万科尚未对外官方回应，但此次签约的级别和双方重视程度，足以看出万科对于在广州城市更新和旧改项目持续推进的诚意和重视程度。

万科在广州的谋篇布局最早是可以追溯到2003年，目前已开发项目60余个，与大多数开发商一样，万科将在广州的深耕策略的切入点定位在了非公开市场入手。

仅2017年以551亿元的价格拿下广信资产包就为万科锁定了近千亿的市场储备。

在城市更新方面，先后参与了白云区田心村、黄埔区文冲村、黄浦区沙步村、永庆坊等项目的改造建设。

万科在广州的底子和发展动能其实并不差。

而现时点与广州市政府的战略合作，更将进一步奠定万科在未来3-5年的持续加大的投资力度以及市场份额。

从万科喊出“黑铁时代”以来，国内房地产市场虽然未出现周期上的根本性扭转，但政策环境、融资环境等行业形势已经开始出现抬头趋势。

作为龙头房企，万科审时度势以及对于行业周期的判断，对于所有房地产企业而言都具有很强的借鉴意义。

虽然客观的来说，“黑铁时代”、“活下去”等言论显得过于焦虑。

F2.

旧改，作为大湾区较为典型和特色的土地获取和城市更新方式，一度受到开发商的热捧。

尤其是在2018年-2020年，全国土地公开招拍挂市场楼面价一度攀升，甚至紧紧扼住开发商合理利润的咽喉。

参与旧城改造是开发商主动和被动的选择之举。

首先旧改项目相较于公开招拍挂市场而言还是非充分竞争的市场，开发商看中的是较低的土地成本以及粮仓型的战略方向。

相较于拼刺刀而言，旧改项目也更有故事去说。动辄百亿、千亿的土地储备也更能够打动股东方和投资者。

甚至是地产行业出现了一条土地获取方式上的“鄙视链”：旧城改造（勾地）＞收并购＞招拍挂。

但是旧改项目对于资金的沉淀要求也更高。尤其是拆迁中的不确定因素，会严重的拖累房企现金流。

这也就出现了自去年下半年房企纷纷暴雷后，旧改项目也频频退出的局面。

2019年，房企拿着同样的投资策略，开始纷纷扎堆大湾区。

彼时，旧改就像是一场饕餮盛宴一般。甚至吃惯快餐的高周转开发商也企图来分一杯羹。

结果验证了，很少开发商能够吃上肉，大多数扎进来的，都是赔了夫人又折兵。

某广州头部房企投资人员：

“2020—2021年是广州旧改爆发期，全国的房企都来抢滩。现在政策方向变了，企业也融不到钱，我们的旧改板块基本上裁到一个项目只剩一个负责人，裁员比例达80%。”

除了行业环境持续下行导致开发商融资受阻、销售回款减少以外，2021年8月，住建部强调‘严防大拆大建’的63号文件发布后，让原本改造周期较为漫长的旧改慢上加慢，政策环境的变化也让部分企业猝不及防，因而心生退意。

旧改这门生意起始并不好做。

F3.

4月初，一份时代中国《关于恳请支持旧改项目退出的报告》流出。因恳请政府协调退还旧改项目投入的20.1亿元资金而备受关注。

时代中国恳请政府支持协调退回公司从化、增城3个项目的旧改履约保证金，协调公司黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，并归还前期投入资金。

作为广州的“旧改王”，押注旧改十余年，实则无奈。

广州时代在国内9个城市拥有约135个处于不同发展阶段的旧改项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿元。

开发商现在也跟明镜似的，锁定并不代表能够转化，这是旧改的症结。

如果广州时代无法及时退出，那么捉襟见肘的现金流只会是持续恶化。

另一个角度来看，旧改业务不仅资金沉淀大、回报周期长，引申和延展出的表外负债也是需要更为警惕的隐患。

瑞银认为，自2016年以来，龙光可能在城市更新项目上至少投资了530亿元人民币，如果龙光违约，可能会引发对其他拥有城市更新业务的房企再融资的担忧。

除时代中国、龙光外，积极退出旧改项目的房企比比皆是。如宝能退出枫下村项目、恒大退出庙头村项目等。

仅2021年广州就有16个旧改项目涉及企业变更/股权换让。

F4.

写在最后：

曾经的香饽饽现在变成了开发商急于甩手的烫手山芋。

首先并不能否定旧改这条赛道突出的优势，只不过开发商需要更加理性评估这条赛道的门槛。

现时点，对于资金充沛的龙头房企而言，仍然是一条长线布局的下场时机。

万科，看到了，也这样做了。