关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见「信阳居住」

信阳市人民政府

关于加快培育和发展住房租赁市场的意见

信政〔2017〕24号

各县、区人民政府，各管理区、开发区，市政府有关部门：

为深入贯彻落实《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》（豫政〔2016〕85号））精神， 完善住房供应体系，深化商品住房供给侧结构性改革，加快培育和发展我市住房租赁市场，结合我市实际，现提出以下意见。

一、指导思想、原则及目标

（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会及中央、省委和市委城市工作会议精神，贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，以解决制约住房租赁市场发展的突出问题为导向，降低房地产的投资属性，增强住房的居住属性，引导居民转变住房消费观念，积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式，有效增加租赁市场供应，促进住房租赁市场持续健康发展。

（二）基本原则。坚持政府引导，加强政策协同，注重政策引领性、针对性、可操作性，不断完善体制机制，营造有利于住房租赁市场的政策环境;；坚持市场主导，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加快机构化、规模化住房租赁企业发展;；坚持以人为本，着力解决住房租赁市场存在的结构性矛盾，建立长期、稳定、和谐的租赁关系，维护租赁当事人合法权益;；坚持创新供给，注重供给侧改革，鼓励各地根据经济社会发展和房地产市场发展情况，充分发挥自主性和创造性，科学确定发展住房租赁市场的目标、重点和政策措施。

（三）工作目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，健全政府监管、行业自律、主体诚信、社会监督的住房租赁市场机制，推动实现城镇居民住有所居的目标。

二、培育租赁市场供应主体

（一）积极发展住房租赁企业。鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供专业、规范的住房租赁服务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。鼓励住房租赁企业充分利用互联网和信息化技术开展租赁经营，提升服务质量和效率。

（二）鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务。进一步转变观念，引导房地产开发企业从传统的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

（三）规范住房租赁中介行为。积极推行房屋租赁合同网上签约备案，加强房源信息发布管理，规范租金管理，提供规范的居间服务。建立健全服务标准体系，倡导诚信服务，不断提升从业人员素质，提高中介服务质量，促进住房租赁中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

（四）支持物业服务企业经营住房租赁业务。利用物业服务企业对小区管理服务的优势，支持依法开展住房租赁经营。对合法改造房屋用于出租的，物业服务企业应提供相应的便利，对违规装修、违规合租等行为，物业服务企业应及时制止并向房屋管理机构和住建、规划等有关部门报告。

（五）支持规范个人出租住房。鼓励个人依法出租自有住房，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。规范个人出租住房行为，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

三、拓宽市场供给渠道

（一）增加住房租赁房源。鼓励政府、企业、社团、个人将拥有所有权、合法使用权或者管理权并符合出租条件的房源自行出租，也可委托住房租赁企业、房地产中介机构出租。

（二）鼓励新建租赁住房。各县区各县（区）政府、各管理区（开发区）管委会政府（管委会）应结合住房供需状况等因素，适时将新建租赁住房纳入住房发展规划和年度住房建设计划，合理确定租赁住房建设规模，有序开展租赁住房建设。

（三）允许改建房屋用于租赁住房。根据市场需求，在城市管理和规划许可的情况下，可将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租，但要确保消防安全，确保消防设施完好有效，符合消防、建筑节能有关要求。具体的改建、改造管理办法由各县区各县（区）政府、各管理区（开发区）管委会政府（管委会）制定。

四、完善公共租赁住房制度

（一）加大保障力度。提高保障性住房资源配置效率，实施廉租住房与公共租赁住房（以下简称公租房））并轨运行、统筹管理。加快在建公租房项目的建设进度，尽快竣工分配，完成实物配租。

（二）进一步扩大保障范围。扩大公租房保障范围，将符合条件的城镇中等偏下收入家庭，在城镇稳定就业的进城农民、外来务工人员等非城镇户籍人口，新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，纳入公租房保障范围。各县区各县（区）政府、各管理区（开发区）管委会要综合考虑当地经济发展水平、收入水平和房价情况，合理确定住房保障标准。

（三）实施公租房货币化。推进公租房实物保障与租赁补贴相结合，在公租房完成实物配租后仍有保障需求的，应通过政府对公租房保障对象发放租赁补贴的方式解决。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

（四）盘活公租房资产。公租房要首先满足符合住房保障条件的家庭和个人的承租需求。在对保障对象实现应保尽保后，公租房仍有剩余房源的，为避免空置，可按市场租金标准面向社会出租，保证充分利用公租房资源。面向社会出租的租金，要按照公租房管理要求缴入国库，实行收支两条线管理。

（五）提高公租房运营保障能力。鼓励各县区各县（区）政府、各管理区（开发区）管委会政府（管委会）采取购买服务或政府和社会资本合作模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。

（六）整合安置房资源。将满足居民自住需求以外的安置用房进行统一规划、建设，由集体经济组织或住房租赁企业统一承租后投放租赁市场，也可由政府以购买服务的形式，统一承租后用于住房保障。

五、加大政策支持力度

（一）健全完善住房租赁政策。要研究制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。继续落实好提取住房公积金支付房租政策，进一步简化办理手续。非本地户籍承租人办理住房租赁登记备案后可按照《居住证暂行条例》(（国务院令第663号））等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。有条件的地方可采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，保障基本的住房需求，也可采取阶段性、灵活性的政策措施，活跃住房租赁市场。各有关部门要积极开展管理创新，对住房租赁企业设立登记、住房租赁装饰装修、消防安全等方面的申请，要限时办理有关手续。

（二）落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；对房地产中介机构中的一般纳税人提供房屋租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产及房地产开发企业中的一般纳税人出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

（三）加强金融支持。鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持。对开发建设并持有经营租赁住房的企业，政策性金融机构可比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持。

（四）完善供地方式。鼓励各辖区盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目以招标、拍卖、挂牌方式出让的，持有出租的年限应符合出让方案和合同中批准的法定年限。

六、健全完善住房租赁管理体制

（一）落实各地责任。各县区各县（区）政府、各管理区（开发区）管委会政府（管委会）对本地房屋租赁市场管理负总责，要根据本意见，研究制定具体的实施方案，加强房屋租赁管理机构建设，充实人员力量，明确房屋租赁安全责任，加强出租房屋安全管理，确保各项工作有序推进。要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。

（二）完善租赁管理制度。严格落实住房租赁合同登记备案制度，加强住房租赁市场管理，规范市场行为，稳定租赁关系。制定出租住房标准，规范住房租赁行为，保障住房租赁安全。住房租赁当事人经登记备案的租赁合同或房屋租赁登记备案证明，视为承租人合法稳定住所的证明。

（三）加强行业监督。房管部门负责房屋租赁市场管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、房地产中介机构和从业人员信用管理制度。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要广泛宣传相关法律、法规，切实维护出租方、承租人双方合法权益；按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。

（四）强化政策宣传。各县（区）政府、各管理区（开发区）管委会各县区政府（管委会）及有关部门要充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义，创新工作方式，加大宣传力度，引导新闻媒体全面、客观、公正地报道住房租赁市场情况，适应新型城镇化发展的新形势和新要求，倡导住房先租后买、梯级消费、梯次改善的新理念，营造有利于培育和发展住房租赁市场的良好氛围。

信阳市人民政府

2017年10月11日