成都上半年约20个楼盘\\「成都2021第二次集中土拍」

7月8日，麓湖生态城观澜二批次举行公证摇号。本批次推出8/12 号楼，共计 190 套房源，其中预留 2 套面向国家级领军人才销售，另外188 套房源面向社会公开摇号出售。尽管本次的房源单价已经拉到了4万元/平米以上，但是报名购房人数还是达到574组，超过本批次总房源数的 3 倍以上，再次触发三倍熔断。

2021年3月22日，成都市出台房产新政，报名摇号的人数超过预售房源数三倍，限售的年限则由3年延长至5年，此举被形象地称之为“三倍熔断”。三倍熔断与二手房指导价、法拍房限购限售等措施一起，被视为楼市降温的“狠招”。

1年之后，房产政策开始松绑，市场开始出现明显的分化。

今年上半年，成都市场一共有19个楼盘共计23次三倍熔断（天府锦云因未查到摇号人数，故未算在内）。作为一个观察成都楼市直观的切入口，梳理这些三倍熔断楼盘及其背后的故事，可以为我们了解上半年的成都楼市提供一个侧面支撑。

上半年19个三倍熔断楼盘，12个位于国际城南（高新区和天府新区），其中天府新区最多，共9个楼盘11次三倍熔断。

麓湖生态城、新鸿基悦城、川发天府上城、中建天府公馆等楼盘均火爆一时。网传新鸿基悦城超过10万人报名，最终的资格比拼也异常激烈，需要有稳定就业且连续缴存60个月社保及以上才能入围，入围名单中社保缴纳最长为375个月；麓湖生态城今年两次开盘，尽管总价已经高达450万起，但还是两次触发熔断；恒大天府半岛在开盘前被披露存在重大风险，但摇号人数仍然达到3000多人，触发三倍熔断。

| 新鸿基悦城

由此可见，天府新区仍然是最受购房者追捧的热门区域。紧随其后的是成华区。成华区上半年共出现3个楼盘4次三倍熔断，数量甚至超过高新区。不过，仅有华侨城滨江一号6月20日开盘的这一次，去化率达到了100%，其余楼盘（或开盘）都未能清盘。誉浪东望甚至创下了三倍熔断最低去化率，248套住房开盘仅认购189套，去化率仅76%。

城南的火热，也折射出市场的冷热不均，两极分化严重。一圈层的青羊区和金牛区、二圈层的双流、新都等区新盘供应不少，但均未出现三倍熔断的楼盘。即便是在天府新区，也有不少楼盘开盘去化不理想，一些网红楼盘旁边由龙头房企开发的品质楼盘去化率甚至低至4%。

这些三倍熔断的楼盘，第一个显著的特征是拿地久远，大多属于超长待机、老盘新售，且不少楼盘已经是现房销售。这也算是成都楼市的一笔旧账。

恒大天府半岛的土地获取已经超过了16年，是这些楼盘中年头最久远的楼盘之一。2006年5月，香港开发商新世界以5亿元的总价，收购成都心怡房地产开发有限公司60%股权，获得成都心怡手中一宗面积高达1650亩商住用地的开发权。随后，开发了河畔新世界。

2015年末，河畔新世界被恒大收购时，尚有超过1000亩土地未开发。被恒大收购后，项目易名为恒大天府半岛。成都市场开始摇号之后，恒大天府半岛因价格倒挂受到购房者争抢。2021年，恒大暴雷，天府半岛后期项目存重大风险，但仍然出现了三倍熔断。

| 恒大天府半岛售楼部

与恒大天府半岛类似的还有华侨城滨江一号。2007年7月，香港开发商信和在成都豪掷41亿，拿下塔子山366亩土地，高昂的地价让该项目名噪一时。但信和御龙山项目的开发并顺利，甚至一度被业主质疑工期拖沓，土地使用年限缩水。直到2017年，华侨城87.675亿元收购信和御龙山项目80%的股权，改名为华侨城滨江一号。

同样是香港开发商，新鸿基虽然未将项目出售，但其拿地时间也超过15年。2007年，新鸿基地产拿下了华阳245亩地块，即如今的新鸿基悦城。不过令人想不到的是，15年过去了，新鸿基居然仍有8栋现房，约1452套房源待售。今年也是新鸿基悦城时隔8年之后再次开盘销售。

不仅仅是香港开发商龟速开发，捂盘惜售，本土开发商的项目也有延续多年的。今年两次开盘两次三倍熔断的中港东湖壹号，即是一个超长待机的项目。中港是成都一家具有汽车制造背景的开发商，东湖地块原属于中港母公司明君集团厂区，累计226亩。中港东湖项目有中港悦蓉府、中港CCPARK、中港央湖名邸、中港广场、臻舍等多个组团名称，最早的销售记录可以追溯到2013年。

2020年12月，中港以19300元/平米 无偿移交7%统建住房的价格，竞得东湖一宗19亩的袖珍地块。但是中港东湖壹号的占地面积却占地72亩，也就是说，还有53亩的地块来自于中港早期的土地。

城南热得最久的网红盘川发天府上城拿地时间虽不算最长，但比起现在周边的在售项目，其土地价格却是最低的。2015年1月18日，中信以320万/亩，楼面价1231元/平米的价格拿下该项目地块，后中信城被中海收购，该地块也几经辗转，最终被成都信创置业有限公司（即川发展下属公司）拿下，楼面地价涨至3000元/平米。锦江生态带规划出来以后，该板块的地价也一路走高，2021年华润、建发等在该区域拿地，楼面地价已飙升至14100元/平米。川发天府上城低于周边项目的售价也就不难理解了。

| 川发天府上城

此外，拿地久远的项目还有中铁奥维尔、永立龙邸、凯德世纪名邸、中洲锦城湖岸、恒大未来城等。这些楼盘都拿地久远，土地成本相对较低，还都是现房。而且，由于这些楼盘销售周期都长达多年，周边的配套都已经非常成熟，故而这些楼盘受到了购房者的争抢。

最后还需要说明的是，据不完全统计，今年三倍熔断的楼盘中，目前仅绿城桂语麓境属于“双限地“。在去年9月的集中供地中，绿城以楼面价10500元/平方米，溢价率10.53%拿下天府新区41.18亩地块，且需配建人才公寓面积比例50%。该地块条件苛刻，土地最高限价10500元/平方米，限定清水房价17055元/平方米，成品住宅比例100%，基础装修价格不高于建筑面积3000元/平方米。

有意思的是，中港东湖拿地的当月底，成都首拍“双限地“，成功”逃脱双限“。

摇号楼盘与周边二手房均存在着不小的价格差，这成为这些楼盘能够吸引到3倍多的客户参与摇号的核心因素。

以天府新区的老网红盘川发天府上城为例，今年3月开出的689套清水房源单价13013-14463元/平米，总价约141.5-201万/套。而据贝壳找房网的数据显示，周边鑫苑鑫都汇和中信城左岸二手房挂牌均价均超过了2.5万/平米，万科翡翠公园二手房挂牌价更是高达3.2万/平米，至少1倍的差价怎么能不引得大家争抢。

同一项目已经有二手房出售的楼盘这种倒挂更直观。时隔两年之后，恒大天府半岛于今年4月再次取证，带装修单价11487-13917元/平米（装修标准3228元/平米），均价1.25元/平米，恒大天府半岛2期二手房挂牌价为22739元/平米，有着将近1倍的差价。

新鸿基悦城5月推出的房源更是将天府新区的新房价格拉到了1万元以下，9852-12509元/平米的售价，而前期的二手房挂牌价达到27660元/平米，差价甚至超过了1倍。

凯德世纪名邸东庭4月推出236套清水房源，清水价格22690-26860元/㎡，总价约206-294万元/套。而目前整个小区的二手房挂牌均价为40217元/平米，有1.4-1.8万的差价。

位于郫都的中铁奥维尔今年1月推出最后一批次250套清水房源，参考价格6992-7832元/平米，76-89平米的小户型，总价区间53.78-70.14万元！也就是说，首付17万左右就可以上车。最为关键的是，中铁奥维尔二期小区挂牌单价10493元/平米，有着3000多元的差价。

三倍熔断的楼盘，与周边或者同小区的前期组团二手房价都有着不小的差价，有些甚至高达1倍多。尽管触发三倍熔断后限售年限延长至5年，但对于购房者而言，摇中这些楼盘无疑是赚到了。

上半年三倍熔断的楼盘有着比较明显的改善特征，其中一些甚至不乏如麓湖生态城这样人尽皆知的豪宅楼盘。三百多万甚至四百多万起步，让这些参与摇号的购房者成为名副其实的“豪刚”，上半年多个改善楼盘触发三倍熔断，也引发了市场的“豪刚狂欢”。

| 麓湖生态城·观澜样板间

此外，在我们统计的未触发三倍熔断但去化率达100%的几个楼盘中，大多数也是改善产品。其中电建地产洺悦府和建发央玺在上半年推了少量叠拼别墅，尽管价格高达500万起，但仍然在开盘当天去化殆尽。

需要指出的是，成都优质的高端产品并不太多，一些高品质的高端楼盘，尤其是天府新区的高端楼盘被购房者疯抢本质还是由供需关系的决定，与购房者的到底是什么购房资质甚至到底有多富有并无关系。摇号买房、三倍熔断确实更有益于刚需购房，但是产品决定了上车的门槛，也让市场的目光聚焦到了豪宅的“三倍熔断“，而忽视了庞大刚需群体真实的买房故事。

上半年也有三个单价低于1万的小户型项目触发三倍熔断，但均位于二圈层，分别为郫都的中铁奥维尔、新都的经典百悦天宸以及龙泉的华侨城·融创春风十里。但是总体而言，小户型供应有限，大量的刚需只能转向二手房。

需要说明的是，2022年上半年，大成都取证入市的项目百余个，而热门楼盘体量占整体供应比例极少，能够达到三倍熔断的神盘，更是少之又少，仅属于个别案例。分析三倍熔断的楼盘，只是给我们提供观察楼市的一个侧面。

当然，个别楼盘大量房源卖不出去，甚至因报名人数不足而取消摇号，这些也是个例。即便是达到了三倍熔断，也仍有6个楼盘去化没有达到100%，这也反映出另外一个事实：购房者正在变得更加理性。

5月31日成都市发布新政，大幅度放松了购房条件。二手房增值税“5改2”之后，释放了一大批三四年前的次新房，且受惠于社保缴纳期缩短至12个月，更多的人拥有了购房资格。随之而来的是，6月，成都二手房成交量超过1.6万套，创下7年来的最高值，上半年累计成交超过7万套，同样创下新高。另外，从今年3月开始，连续4个月，成都的二手房成交量都超过新房。

我们不要忘了，三倍熔断之后，有2/3的购房者落选，但他们还是需要买房。二手房无疑是一个最佳的上车通道。

就现今市场而言，一些价格较低的网红新房楼盘，摇中的概率仍然很低。而二手市场却释放了一批次新房，成为刚需群体的一个很好的选项。

退路已经铺好，狂欢之后理性地看待购房这件事儿，新政之后，市场给购房者留出了足够的上车空间。