如何看懂新盘 | 买房砍价师踩盘保利·和光逸境

最近后台留言问保利·和光逸境楼盘较多，我们就派亲戚买房砍价师去踩踩。我们今后规定，北京深圳楼盘，留言超过10个，我们就会行动。

保利·和光逸境。这个楼盘的看点是，北京为数不多的四环楼盘。

而且其宣传是，“可以预见的绝版之作”、“罕有的改善平层”。这个都很适合亲戚买房的主流用户。

那我们就去了。

老实说人气还真不错，我们周二的上午，居然看房的还络绎不绝。没有宣传，说都是客带客。

据说8月开盘之初，异常火爆，两天到访量达到800组，我有点相信，后面再讲。

我们看楼盘以后基于四个大的方面，像看人一样，出身、长相、内涵、收入。

出身就是地段，天生的好或不好；

长相是规划，一个小区规划的好不好，不仅是好不好看，还有，和用户的界面是不是友好；

最重要的是内涵——户型，这是看一个人的内涵的地方，对于一个楼盘，它内含了地段的出身定位、规划的合理尺度，等等各方面的条件，每个细节都体现在户型上，也是决定你买和不买的关键因素；

最后就是价格升值空间了，像谈恋爱一样，如果喜欢，那么这一条可以忽略，如果还在犹豫，你就要看看他是不是潜力股。

好了，我们来看看这个小区的出身。

西四环，乍一听那是上流阶层了，但是它在西四环的西南段，就是南城了，丰台不丰台的倒没关系。有点像天津，也是一线城市，但它也是个离山海关很近的东北城市了（第一次听到对天津的准确定义吧？记住了，你在天津置业就有准头了）。它近在离京港澳高速很近，不知怎地，我一看到了这个路牌，虽然在北京，我就感觉去到庄里了，离石家的那个庄不远了。

更准确地说，它东边挨着西四环，南边不远是京港澳，北边是莲石路，几条逼格不高的路，就一下把它圈住了，也由此定义了它的圈层。

看地段出身，还可以看两样，一个是片区的商业档次，一个是典型人群。

翠微百货是区域内最高逼格的商场，你要进去，基本上是一下子回到八十年代的感觉。虽然外观也彩色闪闪的，也有跟上现代步伐的时下广告；但走进去，走进去，你就深切地感受到，国企需要改革，这是一个现身说法的体验馆。每一个墙角、每一个立面、每一个陈列都用灰尘、用细节、用布局写着三个大字：脏、乱、差。因为十几年没遇到这样的地方了，所以多说几句。路过还有个欢乐水魔方，似乎是配套加分项，但一年中有半年停业，还有汽车驾驶学校，都透着荒凉。加油站在这里，也有点配角抢戏的感觉。

说到人群，先排开此小区的未来人群，大的区域内来看，片区质量比较参差不齐，大量的回迁房、限竞房；其次是搞文的和练武的都有。

总体说，有点像我们砍价师自己吧，草根出身，来到北京，不满足于中介的“小张”“小李”，努力站定立场和提高专业性，希望被叫成“张老师”“李老师”，努力去赢得别人尊敬。

关于本项目人群的特殊性，我们留在规划部分再讲，这个也很重要，谁是你的邻居，决定你进出小区的心情。

说到规划，这个项目可生动了。

但凡走在北京东二环和西三环，看到这些房子的，作为一个买房砍价师，都会情不自禁的脱口而出：这是哪个SB做的设计？

农民刚进城的时候，都喜欢把房子盖在路边，把门窗对着马路。你现在到一些偏远的小县城去看，还能看到大马路两边，都是住宅围观马路的感觉。

可是，这里是北京，这里是大城市，这都9012了，大部分在马路边的房子，都转过了身子，目视前方，用侧面身子对着马路，难道，还会出现之前的，把住宅建成面向马路的吗？

这个小区还真是的。

我们看看这个小区的规划图，看两分钟，再往下看。

左边就是川流不息的四环

看出什么了吗？

这个布局真的很奇怪。

我们亲戚买房的买房砍价师，虽然都不是学规划出身，但看久了也知道，左边的一条，如果，哪怕是做成塔楼，起码也有一半好户型，南北向的房子，最多只牺牲掉几套北向的。朝向，这个在北京，北方的城市，传统文化之都，可是太刚性了。就像车，是外地牌照还是北京牌照一样重要。这下全是东西向的房子，面向马路。大马路有什么好看的？我想问一下规划设计师！

哎，别急，谁都不傻，我们买房砍价师都能看出来的问题，我想他们一定也能看出来。继续对着上图，盯10秒钟。

看出问题了吗？

为何中间的两栋这样摆布？一个楼前占据最大的花园进深；一个占据在最中央的位置，楼盘的均好性呢？似乎都不考虑呀！

一个四环边的小区，也是稀缺性的，拿到这地也不容易的，为何不搞成一个档次差不多的高档社区，而非要搞些东西向的小户型在里面。我懂，这是为了用尽容积率，但完全可以不一样的设计呀，东边靠马路哪怕搞些塔楼，也有一半好的户型，不会这样都不好呀。

不合常理必有妖！

原来，这个小区是合作建房，有回迁，而且中间好的那两栋，是留给了原来的单位。这样再回过头来看，你就清楚了，东边的一排南北向的房，就尴尬了，其实就是个警卫，在那站岗的，为这中间的两栋彻底挡住四环边的噪音，形成一个安静的小区的。

好了，看到这，你就知道未来这个小区住着什么样的人了。

三类人，一类是原单位的人，一类是新买的大户人家，还有一类是负责站岗的小户人家。

想想，你未来住里面什么感受？

肯定有人会把这里当成自己的主场，有人被当成外来户。

但这个可以是劣势，也可以是优势。因为原单位是中宣部！（让说吗？大家看看这篇纯粹的技术贴，会不会被删了）。如果你是张一鸣或者范冰冰，搞文化文艺工作的，赶快买一套，未来大家都是邻居，有事好沟通。

总而言之，这个小区总共有700多套房子，8月份入市的时候只有286套在售了。说明大部分都被中宣部认购，而且包括了最好的两栋。中宣部以外的客户只能购买东西向的99平三居，还只能选择6号楼3单元部分楼层，以及西边的两栋大户型。所以前面说的开盘有800组到访，我信，说一开盘就卖成了尾盘，我也信。

这个说的有点多，我们接下来再看看，内涵，内部户型。

99平三居户型图

99平东西向三居，一进门一面墙挡得你严严实实，懵逼的思考着left or Right的同时，走过长长的走廊，来到了餐厅。哦不，是客厅。因为客厅面宽只有3米5，让我误以为是餐厅。按照光学原理计算，这个面宽，家里就只能放个小电视。沙发也不能大，否则放不了。

一进门那面墙

对于每天帮买房人累死累活砍价的我来说，我的业余时间就是在厨房，经常做点什么补的，犒劳自己。而这里最让我无法接受的是厨房。为什么窗子只有那么一点点？注意一下，样板间厨房的窗子外面是绿地，但实际房子外面是对面的墙 ，也就是天井，光线会很暗的。9万一平的房子，您让我买这么大的暗间厨房？

——虽然小户本身会有不好排布的问题，很多弊端室内设计师都做了掩护和规避，但还是看到了很多，不一一举例了。

咱们再来看看主打的四居户型。记住是187平，如果不是187，没有问题，因为每个空间都很适度，尺度很合理，这可能是我们砍价师的自己视角。但当我们变回客户，改善型客户，就发现这近200米的大宅，没有体现出优势来。比如主人房面宽仅有3米6，和原来住的100平两居的大小差不多，真没有升级了的感觉。厅的面积和层高倒是很舒服，但是也没有阔大的感觉。想来想去，可能是回字形设计，等于把平面又在中间隔出了一个完整一圈的交通面积，使得整体空间布局不错，但进到每个空间，就不够大了。特别是大户型需要的两个大地方——主人房和客厅，都没有大户豪宅的感觉。最后我们看看个人薪水如何，就是小区价格，这个小区有没有可能是潜力股？

这个大的片区比较复杂，一路之隔（莲石东路）的海淀人民普遍住着10万上下的老破小，岳各庄同区域均价12万的紫辰院和2500万起的限竞房国风长安，又凸显出均价89890元的和光逸境价格相当亲民，有诚意。

但对精装后总价890万左右的小三房，我还是感觉有点看门不值，毕竟也快小千万了。

未来由于这里还有传说中的地铁11号线，可能大家还对升值抱有期待；但那也是出行更方便，不是带来升值的充分条件。由于周边没有什么成片土地，大的改变不会再有，所以就不会有太大的身份改变了

我们也花功夫，走了项目周边的二手楼盘，能和它构成替代关系的，我们选看了对面的大成郡、旁边的万科紫台以及稍远的万科中粮假日风景等。

隔着一条马路的大成郡。均价75372元/平。104平米东向两居报价715万，217平南北大平层报价1850万。

这个就是同一地段，你选择是新房、质量好的；还是旧房，环境好的。

大成郡，这么晚的建筑，这么大块的地，规划相当不错，里面有个长条形的3万平米的大花园。布局大开大合，小组团围合，理应居住起来相当舒适；但是，但是，建设质量真是有问题，才几年时间，就年久失修的老态破败样子，很是可惜。好地真是不能给到他们手里，国企地产，只能这样了。物业估计也是他们的，管理太差，加上之前去了趟翠微，真是一到这里，就陷入了国企风格的汪洋大海，真有点不适应。

不过，不过，这结论下早了，保利也是国企，质量就是不错。可能是南方和北方的差异？地域歧视更是要不得。

下面看的倒是民企名企，但也是好不了哪去。万科紫台，当年开盘时是多么地新鲜靓丽，怎么一入伙这才几年就蔫了，外立面的紫红色退成淡红，被雨水侵蚀，也没了光彩。真有点像女人，一生了孩子就不再是高圆圆了，成高芳芳（我同事）了。

说回价格，万科紫台就均价75907元/平，170平南北三居报价1180万，如果找了我们亲戚买房的砍价师，至少还可以再砍掉80吧。这个和逸境就有可比性，同片区，如果没有处房情节，就为了过日子，找个有经验的二婚，可能更实惠，起码省了近300万。

万科中粮假日风景均价64260元/平，85平东西向两居报价512万，这个不看；看134平南北通透三居，报价930万。如果不要四环边的虚荣，（虽然是个看门的），和逸境的小三居来比，性价比就一目了然。

当然还看出来项目的很多优点，比如园林，比如立面，比如大的空间处理，都有品有位，这个收费的公众号负责说，我们就不说了，我们只负责说别人不说的，或者是看不到的。

记住，以上仅是砍价师个人观点，不代表亲戚买房平台，也不是最终结论。如需讨论，请在评论区，我们都会放出。还有下一个希望去踩哪个盘，请评论留言点名。

本文首发于公众号“蔡照明透视”。