北京楼市走向「楼市全面调控大幕已经拉开」

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取最大化利用，请问如何选择？

A:回答:你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法

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Q:提问：京总好，想问下1300w左右预算，三元桥凤凰城的两居值得持有吗？和望京品质次新三居比呢？感觉周边临主路有点乱，但地理位置去哪里都很方便。

A:回答：你好，感谢信任!三元桥交通都没啥毛病，产业比较零碎，和太阳宫仅一条街之隔，房价的涨幅确一般，主要是缺乏优质的教育资源，所以房价一直涨不过太阳宫，目前属于价值洼地，投资学区房的逻辑是今天买的房子不带学区，未来变成学区房了。凤凰城二期三期还可,一期稍微有点旧,这个盘没什么问题,就是东边临京密路和机场快速,注意回避楼栋即可;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！

Q:提问:您好京总,通州的万国城MOMA这个楼盘怎么样,如果900万买这个盘合适吗?

A:回复:你好,我觉得万国城妥妥的韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;900万买这个盘属实有点浪费了

建议认真阅读星球置顶的文章《通州跑赢大盘选筹导图》和《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我咨询.

Q:提问：您好，京总。 感谢您的分享，目前我想购置一个房产，主要考虑生活便利性以及交通，另外考虑未来的生活舒适性。目前在郎峰和通典之间犹豫。也想问下，未来八里桥片区拆除是否会提升通典区域的价值? 感谢

A:回复：你好，感谢信任！ 1、不知你预算多少，如果考虑生活的便利性可以在万达商圈重点看下富力金禧花园和万方家园，能够跑赢大盘的楼盘每个片区不会超过20%，万达商圈配套成熟，这两个盘有一定的稀缺性，长远看有增值的价值。

2、八里桥片区属于通州的西大门，在往西就是朝阳的溢出区域常营了，从位置上这个片区没有明显的竞争优势，整个通州重点发展的是新城，新城重点发展的是运河CBD，靠近运河商务中心的优质地块，未来有一定的价值，其他板块都属于配套服务区域了。

建议看下置顶中的文章《通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利！有问题可再向我咨询！

Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，熙悦林语，和锦诚园，中铁和园，花语府等新盘。能给些购买的指导建议吗？？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹是在这20%的范围内,因此文章中可能会缺少部分楼盘.

熙悦云上瀛海、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这五个盘所处的板块属于亦庄新城的溢出, 瀛海的优势是有地铁8号线,未来还有S6和亦庄T1,紧靠南海子公园,地铁站还有未出让的土地,未来有可能会建商业体,有自己的产业,并且已经划为亦庄新城,整体的区域界面环境算是不错的

但几个新盘的价格目标溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大,旧宫也如此

瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强

我们买房投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标

溢出板块我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗

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Q:提问:京总你好,文章中你说五里坨不建议买,石景山不是正在发展产业吗,好多中介说石景山未来潜力巨大。

A:回答:你好,感谢信任!1、石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看是一个通勤卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐

03年石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存

今天的石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域

溢出的板块一般是在楼市上行期间，核心区的房价大涨时，才会传导到周边次级溢出的区域

如果石景山未来不能吸引优质的产业落户加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大

2、五里坨基本已经到山里了,真的太远太偏了,溢出的区域一般分为一级溢出和二级溢出,溢出的区域能不能买要看三个方面:

第一看距离:这个是最核心的,溢出的区域必须和核心的主城区接轨,距离不能过远,中间不能留白和有大型的建筑物阻挡才能让溢出区域居住的人群和主城区无缝对接.如果中间留白不叫溢出的区域,叫卫星城.

第二看配套,即便是溢出的区域,也要有基础的配套,能够满足在这个区的基本生活所需,比如学校、大型商场、医院.

第三看交通:一个是轨道交通、一个是路面交通,如果溢出的区域过远,没有轨道交通也没规划,地面交通又不好,这种溢出的区域基本是没有特别高的价值的.在满足以上三个条件的溢出区域,更值得购买,如果是有利好的规划,价格还比较低,是值得买的.如果以上三条哪个都没占,这个区域的发展难度至少10年以上

3、中介说的可信吗?中介不懂投资，甚至和投资没有任何关联。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的投资客。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。中介打磨的是交易环节,他做的所有事情，都是为了促成交易，而不是预测涨跌。只有投资客关心的才是价格,你只有实战了，自己拿钱押在上面，才能会关心涨跌。

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Q:提问：京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。

A:回答：你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错

从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.

中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群

这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘

因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大

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