青岛西海岸的房价还会涨吗「青岛西海岸未来的中心」

近几年来，青岛楼市最热的区域，一直是有国家新区头衔，享受省级待遇，喊出“再造一个新青岛”口号的西海岸，而2021年，青岛楼市最波诡云谲的区域，也非西海岸新区莫属。

上半年，西海岸涨声一片，出现了不少破3万的楼盘，甚至个别楼盘的一些楼王楼座逼近或者突破4万大关。

关键是，这些卖到3万、4万的房子，还没有什么违和感，除了一些真的保守到极点的老青岛，其实并没有人觉得这些楼盘不值这些钱。

但是到了下半年，西海岸风云突变，楼市“速冻”，不少开发商价格战打到你死我活，甚至因为销售难，资金链出现问题。

更有甚者，甚至一些开发商的营销策划人员，账簿一翻，算盘珠子一打，发现房子开盘以后的销量可以预期的达不到预期，干脆拖着，不开盘了。

只要劳资不卖，就不存在卖不出去一说，不是吗？

问题来了，西海岸这个楼市，到底是行还是不行？，众说纷纭，观点针锋相对，甚至十分“拧巴”。

其实出现这种“人格分裂”、“冰火两重天”的现象，原因就一个，也是我们之前说过的：西海岸面积太大了。合并胶南后的西海岸面积高达2096平方公里，超过市南、市北、李沧、崂山、城阳、高新区面积之和。

只有30平方公里，只有西海岸新区面积1/60，还没有一个灵山卫街道（36平方公里）或者阿朵小镇（32平方公里）楼盘占地面积大的市南区——一个区赶不上一个楼盘面积是不是很惊人——西部西镇、团岛的老破小楼市表现和东部海天中心、万丽海景、燕岛国际的表现还截然不同。

那西海岸新区这么大面积，跟深圳特区都差不多了，那它内部的楼市分化肯定非常大，不同板块之间楼市表现差距巨大，截然相反都很正常。甚至在某种程度上，得把西海岸视为一个独立的弱二线城市来对待。

这时候你非要笼统地去说什么人口涌入、前景无限，或者单纯批驳什么工业区、远郊区之类，除了证明你不了解西海岸以外，其它什么都证明不了。

对吧。

对于西海岸出现中联和府、怡景湾、名嘉荷府、鲁信随珠花园这样的“超三破四”楼盘，还有后面玺樾府、华润悦府，灵山湾壹号、大溪谷部分楼座三四万秒成交的事实。有些人的解释是，西海岸经过这些年发展，实际居住人口已经超过200万，接近青岛市内四区之和的2/3，尤其是开发区，这几年已经可以形成自己的“内循环”和圈层划分。

但是，除了行政角度依然属于青岛以外，西海岸新区在经济、人口流动角度，甚至自身的城市文化，都在很大程度上已经形成了开始摆脱青岛主城区“附庸”的身份，在向一个独立的城市迈进。

这里无可辩驳的事实就是：西海岸自身的重点学区，在茁壮成长，而且成长速度甚至快于浮山后学区，青岛的教育，隐隐已经有了老市南、浮山后、石油大学“三足鼎立”之势。

相比很多没有经过毕业生成绩验证，只是堆砌名师资源的学校来说，西海岸的几所学校的考试成绩是相当靠谱的。无论是中考的普高率，还是高考的高分考生、一本率、西海岸都“当仁不让”。

考试成绩、升学率数据摆在这里，要么你得承认西海岸石油大学周边的学校已经比市区大部分地方都要好，要么你就得承认西海岸教育宽松，“内卷”程度低，孩子压力小，总之你得承认其中一个。

但是，相比当年很多瞧不上浮山后的土著青岛人对现在浮山后学区的接受程度而言，大部分青岛老土著对西海岸学区的接受程度基本为零。

拜托，团岛的教育连黄岛尾灯都赶不上……

原因也很简单，首先西海岸和市区的中考不统考，西海岸的孩子学习成绩再好也只能考开发区一中、胶南一中，不能考2、58，心里总是差点什么。

其次嘛，哪怕送到西镇24中这种“小哥摇篮”，孩子升学率可以忽略不计只能混社会，至少将来说话还是“嫩个潮鲅白找刺挠”，要是送到西海岸的重点学校读书，那孩子将来即使能上211、985，说话却成了“你瞅啥”，“瞅你咋地”了（笑）。

对于西海岸的东北老铁，客观地说，相当一部分人也是受过高等教育的，至少比蜗居在市区老破小里的底层土著的素质、收入层次要高得多，能招来这一批人，也是青岛城市竞争力的表现。

但是，事情的另一面是，胶州湾两岸的方言本来差距就很大，大批东三省“老铁”的进驻，更增加了文化隔阂，更加给人一种“西海岸不像青岛，而是另一个城市”的感觉。

所以，虽然也有很多心态比较包容，或者通勤需求弱、面积、景观需求比较高的青岛市区土著（比如说我）去西海岸买房，但是凭心而论，维系西海岸楼市，只靠市区土著的购买力，是不现实的。

支撑西海岸楼市的三大台柱子其实是：市区居民外溢、西海岸本地居民改善以及坐着大巴车前来投资的外地看房团。

理解到这一层，西海岸新区2021年下半年，部分楼盘表现萎靡不振，甚至“连开盘都不敢”的楼市表现，瞬间迎刃而解。

根本原因是：由于某种众所周知的原因，外地看房团开始不给力了。

对于青岛西海岸新区的楼市，很多楼市砖家一直有个说法：供应量太大了。海量供应之下，百盘大战，楼市岂有前景？

比如说灵山湾的公寓，影都修了8000套，中铁博览城修了4000套，还有世贸悦海、东方时尚中心、海云曦岸……加起来2万套都不止，灵山湾街道2018年登记户籍人数才6万人，2万多套公寓，卖给谁？

但是这种说法很明显是片面的。楼市砖家都能看到的东西，上位者的站位更高、获得的资源更丰富、视野更宽广，他们难道看不清楚吗？能盲目建设大批根本卖不出去的水泥砖块吗？这不可能。

真正的原因其实不难理解，但是解释起来需要很多篇幅。虽然在很多全国级别的楼市学者都在说：同等情况下买房买主城不买郊区，但是在青岛很特别，还多了一句话：同等条件下，买房买前海不买后海。这个定律，对西海岸是好用的。

有些看客可能搞不明白前海、后海的关系，一言以蔽之，坐北朝南，海在面前的区域，是前海，海在背后的区域，是后海。

图上A、C两条海岸线是前海，B、D两条海岸线是后海。

现在青岛的海景房，价值是A>B>C>D，但是在可以预见的时间内，一定是A>C>B>D，C会超过B，对这话不服的，别找我，找米宅去。

海岸线C ，也就是西海岸的前海，它的价值无可厚非。虽然看眼下，华润灵山湾悦府、海信灵山湾天玺的平均房价比瑞昌路上的华润云上观海、海信湖岛世家要便宜，但是悦府、天玺这种名字用出来，相应的品质做出来，就意味着开发商心里还是跟明镜似的。

作为“金边抹布”，前海就是毋庸置疑的“金边”。是整个青岛的城市的封面，也是打造核心CBD、高档豪宅区、五星酒店的位置。

青岛主城的前海之美毋庸置疑，但西海岸的前海也不差，照样有山有海，有金沙滩、银沙滩、连三岛、城市阳台这样的重量级天然海滨沙滩浴场。以及大珠山、小珠山、藏马山、灵山岛、琅琊台这样的旅游休闲度假场所。

所以，在主政者眼里，发展旅游产业，是整个西海岸新区大发展绕不过去的“坎”，在新区成立之初的规划里，国际旅游度假区的字样，赫然在目。

旅游业有多重要？这个要跳出青岛的三界之外，从宏观角度看一下，2019年，美国旅游业收入是1.84万亿美元，占美国当年GDP比值是8.6%。

这个数字已经够狠了是吧？但是法国旅游业占GDP比值接近10%，2019年光是中国游客在法国消费就高达30亿欧元。2020年因为众所周知的原因，中国游客不至，法国即刻“损失惨重”。

所以法国人在病毒面前再投降一次的原因是很好理解的，相比感染几百万人，保住旅游业似乎更重要一些。

但是中国的旅游业目前还是窝里横，在海外没有知名度。2019年，中国接待海外游客，算上港澳台仅仅2000万人次（是否全部是游客尚且存疑），而法国接待了接近1亿人次，高于法国人口数目。

同样是海滨城市，沙滩浴场，美国迈阿密和中国青岛在各自国家城市里的排名差不多，但迈阿密一年接待海外游客千万人次，青岛汗颜……

很明显，中国和西方发达国家目前在旅游业上的差距，远大于在高科技、精密工业、芯片等领域上的差距。

虽然我们不能学习发达国家去工业化，还要在高科技的路上勇攀高峰，但是“仓廪实而知礼节”，老百姓兜里的钱多了，对于包括旅游业在内的第三产业的需求也就自然增加。

中国2021年的人均GDP已经高达12500美元，接近高收入国家门槛，很明显，随着中国人的“钱袋子”越来越鼓，未来对旅游业的需求肯定是水涨船高。

绕了一大圈，话题回到原点：西海岸沿海，修了2万套度假公寓，真的很多吗？答案是如果青岛旅游业达到迈阿密的一半，那就还得再建好几万套。但凡有点前瞻性，也不至于说西海岸的房子盖得太多。

而且，前几年西海岸的旅游业的发展似乎已经卓有成效，不仅到了夏天金沙滩、城市阳台“人满为患”，2018年还出现过北京双胞胎在东方影都溺亡的事故。

大家可以寻思一下，为什么北京游客来了青岛，不去青岛人喜闻乐见的一浴、二浴，石老人，偏偏要跑到城市阳台？

归根结底是：对于游客而言，洗海澡这件事，到金沙滩、城市阳台和在一浴、二浴，并没有什么区别。

尤其是第二次、第三次来青岛旅游的游客，对青岛的城市历史文化已经不感兴趣，目标往往就是吃海鲜、洗海澡，这时候西海岸新区更低廉的住宿价格、更崭新的淋浴设施，更能打动他们。

当然，有些手头充裕的，似乎可以顺便再买个房？

所以，真正造成现在西海岸楼市现状的背锅侠，搞不好还得是这位：

在2021年7-9月，本来是青岛旅游旺季，在南京、扬州、张家界等地突然发生的德尔塔疫情，对于旅游业以及旅游衍生产业是一记“重锤”，被迫按下“暂停键”。

高度依赖旅游业的海量外地“看房团”被迫取消，导致西海岸很多开发商年度业绩根本无法达标，到了秋天，在生存压力之下，一些资金链紧张的开发商被迫开展惨烈的价格厮杀，也就是情理之中了。

理顺了这一层，不难理解青岛西海岸新区2021年楼市有些“拧巴”的表现。从而也可以分析出2022年的西海岸购房攻略如下：

1、青岛主城刚需外溢区域和西海岸土著居民首选改善区域：看涨

2、高度依赖外地“看房团”的区域：慎重

3、欠开发、缺人口、无配套的远郊区：规避。

文章一开始，我们说到，根据七普数据，西海岸户籍人口从2010年的130万增加到190万，实际常住人口肯定超过200万，这不是一个小数字，已经几乎等于烟台主城芝罘、莱山、福山、牟平各区之和，活脱脱一个弱二线城市的样子。

人口快速增长的同时，也一定会产生分化，毕竟你说西海岸行政机关工作人员、各大高校教师、工厂管理人员、高级技术工人、一些销售行业领军人物不属于高知高财群体，估计连自己都说服不了。

那这些人住在哪里？

从热力图上来看，情况是这样的：目前青岛西海岸的主要人口分布在薛家岛、唐岛湾、辛安（含老黄岛）三大板块以及灵山湾沿海、胶南主城之内。

那么，再联系一下各大楼盘所处的位置、摘出去一些环境比较差的工业区，事实比较简单：

首先，青岛主城外溢的刚需，会沿1号线沿线购房，但受制于通勤距离，他们很难走得太远。

有部分养老、度假需求的改善群体，可能会沿着1号线、13号线走得更远一些，但是他们购房的位置不会距离海岸线很远，甚至直接有在家推窗的观海需求，少部分可能会购置小珠山南麓的山景别墅。

其次，开发区大片居住“老破小”的本地土著，主要改善的位置，应该是“向南走”，最终在西海岸核心区，也就是长江路商圈、积米崖商圈周边。有少部分人可能会沿13号线向西“走一段”。

至于胶南本地土著的改善，应该不太可能“挪窝”，绝大部分都在胶南城区“就地解决”，有少部分会外溢至灵山湾西侧，包括“泛灵山湾”板块以及海洋活力区。

不用说，这里首当其冲是海洋活力区，大珠山周边，其次是青岛西客站、张家楼、琅琊的部分远郊楼盘，这里人口稀少，楼盘众多，依靠青岛土著根本不可能完成去化，买房子的任务，就是靠各级“外地看房团”，也许大妈们免费旅游时候玩得尽兴，就刷卡了。

这里有“下一个富人区”称号的灵山湾也不能摆脱干系，有人说，这样的区域还能算富人区？不好意思，当年崂山沿海的很多楼盘，像阳明山庄、山水名苑，当年也是靠北京人、上海人、鄂尔多斯人的购买力来去化的，毕竟也算过来人，亲历者，大家都不要太激动（笑）。

旅游业受冲击，看房团被取消，这类区域的项目受冲击非常大，不少楼盘为了完成业绩，或者促销回款，不惜降价促销。

那么，这种楼盘可以抄底吗？我的看法是不一定不能买，但是得慎重。现在这病毒变种层出不穷，不是德尔塔就是奥密克戎，再变几次希腊字母都不好用。等到大家可以喘口气，放心“出去看看”的日子，还不知道要到何年何月。搞不好抄底就成了抄到山腰上。但是，一些特别好的楼王位置，还是应该抓住的。

至于第三条，哪里算远郊区，这里就不说了。

按照我们之前的逻辑，西海岸还是得分为六个板块：薛家岛、唐岛湾（长江路）、灵山卫、胶南、辛安和其它。相比去年，西海岸的购房逻辑有少许变化，可以对比我们去年的文章来看一下。

去年的文章链接在2021年，青岛西海岸新区购房攻略，有兴趣的朋友

薛家岛：出隧道以后会先来到的区域。适合生活圈子在主城，频繁来往隧道通勤的人，这里的情况与去年差不多，新房比较少。二手房很多。

由于拥有地标性景观金沙滩，薛家岛的楼市出现了不小的分化。临海的鲁信随珠花园已经“破4”，把市南区火车站以西的所有楼盘都“拍在了沙滩上”，并且可能还有上涨空间。另两个看海项目卓越天元和金沙乐府，前者主力户型290-320超级观海大平层，虽然是接手利海的“烂摊子”，后者内部一直传闻“军心不稳”，但是价格都也奔3万去了。

说起薛家岛，三圆新都心“八卦阵”以及里面的钢筋森林不能不提。这一区域主要是青岛的刚需外溢位置，目前香奈公馆已经售罄，只有金秋悦府一个在售项目（仁洲观海已经在八卦阵里迷路了）。

对于外溢刚需购房者而言，我们更加推荐这里的二手房，山海湾、悦华里、阳光里、金泽儒家、西海景苑、富源公馆等等都可以考虑，价格在1.8万上下。

至于去年预言将要售罄的维多利亚湾，受到一些风言风语的影响，似乎还没有售罄，如果预算实在有限，那还是不要想太多，该买就买吧。维湾周围还有两个盘，海尔的衡山学府和金地的九里风华，时常有人问我它们如何，我的回答是，慢慢抻，这两个盘，如果不不大降价，很难在销售上有起色——即使把维湾“耗到卖光”，也依然要面临维湾成千上万二手房的竞争和挤压。

唐岛湾：又称长江路板块，西海岸商业核心区，拥有青岛第二大商圈和第三大学区，配套好，人多——地皮就必然稀缺，所以新建楼盘少且贵。是西海岸目前改善人群的“首选地”。

目前唐岛湾一带品质较好的楼盘豪宅化的趋势已经很难阻挡，名家汇、明嘉荷府、中联和府、怡景湾，HD金沙滩，这都是突破3万的楼盘，凤栖澜玥、青铁海誉府的价格，也并不便宜。如果翡翠长江解封，那这四栋超高层建筑肯定也是西海岸下一个“3万级”楼盘的热点人选。

这里奉劝很多老青岛人一句：你们还看不上崂山的时候，崂山已经买不起，你们看不上浮山后的时候，浮山后已经是很多鸡娃家长砸锅卖铁也要买的地方。你们还觉得“买不起青岛可以买黄岛”的时候，黄岛好位置的楼盘早已经开出了千万的价格。

所以青岛买房，那些标榜自己“正宗青岛人”的意见不听也罢，不然干嘛说青岛好位置的房子都被外地人买了……

这一带新盘还有禹州的两个盘，悦府和天赋云海，不论价格、位置还是户型都比较适合刚需，不过这段时间禹州的资金链出了一些问题，应该不至于烂尾，有意这两个楼盘的朋友建议等等看。

二手方面，关注学校划片情况，关注一下产证年限，规避老破小，就说这么多。

灵山卫：又称灵山湾，这个板块号称青岛下一个“富人区”，也是西海岸楼市的重中之重。这里前海后山，风景优美，地理格局和之前青岛两大富人区八大关、浮山前基本相同，房子密度低，遍地洋房别墅的特征亦同，"出则繁华、入则宁静"的规划格局亦同。因此这里的楼市，让人有无穷的想象力。

但是同样，因为楼盘太多，供应量大于需求量，2021下半年，在失去“外地看房团”的支撑以后，灵山湾很多楼盘的去化都出现了一些困难，很明显，同样灵山卫的楼盘也在分化。

这里特别提醒购房者，灵山卫的楼盘，不能笼统地说谁能买，谁不能买，而需要细化到具体楼座甚至楼层，哪个楼座能买，哪个楼层不能买——尤其是看海的几个盘，如灵山湾壹号、灵山湾悦府、星光岛……

道理不难理解：灵山卫楼盘不算少，但能看山的能看海的好楼盘不多。更重要的是，好楼盘还不是所有的位置都能看山看海。景区房一户一景，导致"楼上土豪，楼下土鳖"、"前楼卖天价，后楼打骨折"是这一带海景房的主要特征。

怎么，这么做不像富人区的样子？——一句话，当年崂山麦岛金岸、麦岛天玺也是这么卖过来的。套路一点都没变。

如果不懂这个逻辑，那灵山卫楼盘购房，非常容易踩坑。降价了还帮着别人数钱，别说我没提醒过你。

说起灵山卫，不能忽略的一点是：两河、临港、生态园附近有些低端楼盘打着灵山湾的幌子说自己是灵山卫的楼盘，其实它们属于泛灵山湾片区，刚需板块的高楼和"富人区"的别墅，购买起来是两个逻辑。2021年下半年，中南、绿城、和达、实地、西发已经在兰东路激烈厮杀，明年中联、双星也要加入战团，估计这一区域楼市，很难有太大起色。

至于去年描述应该售罄的大溪谷，由于风景实在没得说，前七期如期售罄，而且卖出了不低的价格。但是后来又在高山路对面增加了一个8期，这个大溪谷8期一改前几期的豪宅风，变成了和路边回迁房混搭的刚需小区，总价只有百万上下，对此一开始还有少许疑惑，后来看到小珠山隧道征收了附近的蒋家店子几个村的房子，对此秒懂——总之，这个8期，该买的直接去买，对于外来购房者，还是不推荐了。

对于灵山卫，我之前的描述“灵山卫房价追不上麦岛，青岛不可能发展好”的描述依旧有效。同理，在青岛城市化结束的时候，唐岛湾的房价应该追上香港中路，海洋活力区房价应该追上金家岭。这句话的解释在之前很多文章里有提到，属于长期远景，这里不再赘述。

胶南：三山环抱的地形，中央有河，是个人口聚集地，新区zf办公中心设置于此。这一区域楼市有前景，但是前景归前景，大饼是大饼，活力区、西客站、万科城，四处大水漫灌，楼盘之间竞争激烈，为了营销不择手段。对于胶南的楼市，要有放长线的心理准备，不管胶南城区，风河两岸、海洋活力区和大学城，都是这样。

2021年胶南的楼市也出现分化，出现了几个预期房价破2万的高端楼盘，比如说传说区政府附近的黑卓大平层。至于这种房子谁会买，估计只有胶南人自己“慢慢享受”吧。

但是随之而来的也有不少问题：黑卓大平层、卡地亚世家、森海ONE，还有著名的“反弓盘”龙湖春江天玺二期，胶南上千套两万多的房子，到底卖给谁？

至于辛安，因为是青岛的工业区，环境比较差，因此没有必要过多赘述，辛安楼市的购房者基本都是在周边工厂工作的工人，以及老黄岛“老破小”里的居民改善，外地刚需不可能外溢到这里。主城刚需面对辛安大概率会选择城阳、高新区乃至蓝色硅谷。西海岸本地土著如果购房，大部分落地昆仑山路印象和、金地蓝庭、万科新都会等楼盘，也不太会考虑这里。就不再浪费篇幅了。

2022年的西海岸楼市，到底会如何走？首先可以肯定的是，唐岛湾的新盘“豪宅化”只是个开始。青岛“前海为王”的楼市铁律，在西海岸不会被打破。中联和府、名嘉荷府、随珠花园这些楼盘，只是开了个头而已。

至于灵山湾，虽然我坚信西海岸楼市未来制高点一定在小珠山正前方，不在唐岛湾，但是话得补充一句，东部大开发从1992年开始，麦岛房价超过香港中路，都是2010年，甚至2015年之后的事情了……

急什么？西海岸很大，中国的城市化还远没到完成的时候，一切慢慢来过……毕竟西海岸现在值得购房的重点板块，也就是薛家岛、唐岛湾、灵山卫三处以及老胶南县城，难道不是吗？

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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