深圳房子暴涨「高三半年逆袭可能吗」

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63㎡的房子，从490万涨到665万，需要多久？

龙悦居的答案是，一年，涨了175万。

最近，网传一张龙悦居四期业主群的聊天截图，里面提到，龙悦居四期的成交价格已经到665万。

不过，@深圳买房计划 查询贝壳找房、中原、乐有家、Q房网4个平台的成交记录，暂时没发现这笔交易。

目前显示的最高成交价格是在贝壳找房APP上，611万。

如果上述业主群的截图属实，龙悦居一年的价格涨幅约35.7%。

贝壳找房APP显示，一年前（2020年1月），63㎡的成交价为490万。

参考乐有家发布的2020年深圳住宅小区涨幅排行榜，龙悦居大概能排进深圳TOP15。

经适房的“逆袭”？

龙悦居房源成交价破600万

如果有关注深圳二手房市场的购房者，最近大概率听过龙悦居。

由于价格上涨快，它被部分网友戏称为新一代“神盘”。

龙悦居是2010年深圳开工建设的“十大民生工程”之一，一共有4期。其中，1-3期是公租房，4期共有2747套经适房，于2013年进行配售。

▲龙悦居四期 | @深圳买房计划 摄

当时，龙悦居经适房的配售价格约5170.67元/㎡，是当年深圳新房均价（2.16万/㎡）的1/4。

根据经适房上市交易的相关规定，2019年底，龙悦居业主陆续取得完整产权，可以上市交易。

查看贝壳找房APP的成交记录，龙悦居目前已经成交了103套，只有15套房源挂牌，面积均为63㎡左右。

挂牌价格最低的一套是680万，最高的一套是760万，单价最高破12万/㎡。

不过正如前述，目前可查到的、在四大中介平台上的最高成交总价是611万。

而通过比价插件可以看到，15套挂牌房源里，12套近期都上调了报价。

“我去年12月看还是608万，现在再看，已经涨到760万了。”一直在物色小户型的阿亮吐槽。

去年底他才开始关注龙悦居，结果一个月时间，涨了152万。

▲图源：贝壳找房

而另一位购房者告诉@深圳买房计划，去年底他朋友买的时候，总价才570多万。

“龙悦居是深外龙华（小学 初中）门槛最低的二手房，又是小户型，交易比较活跃。”一位关注龙悦居的业内人士称。

同属于深外龙华学区的，还有圣莫丽斯、熙园山院和水榭山，总价都是千万起的豪宅。

相比之下，龙悦居的价格似乎“真香”。

“之前有一些大V推荐粉丝买进，再加上有网友在教育局官网咨询深外跟龙华区合作到期的问题后得到正面回答，所以价格涨得比较快。”

深外龙华分校的加持，再加上在税费上，龙悦居四期房源基本上是满五唯一，交易只需要缴纳一个点的契税，跟新房的区别只在佣金，因此吸引不少买家。

据熟悉该小区的中介章先生称，目前在挂牌的房源，有个别业主年前不考虑签约，年后想涨价。

“有的业主挂着房源，只是想看看市场的情况。也有业主的房子还没转成红本，想让买家把补地价的钱给交了，年后打算卖到700万以上。”

不过，投资客欢哥却不看好龙悦居，认为660万的价格已经处于高位。

“这个价格没多少利润空间了，就算涨到800万，也不划算。”

以后还能捡“笋”吗？

安居房、人才房实行封闭流转制度

龙悦居初始配售单价5000多到现在10万 ，不少网友表示酸了。

有网友留言称，当初看不上，现在高攀不上。龙悦居现在的涨幅跑赢很多盘，当时要是申购，那就捡“笋”了。

龙悦居不是唯一一个享受房价红利的经适房。

深云村、侨香村，甚至是桃源村三期这个首批面向户籍低收入家庭销售的经适房，在取得完全产权后上市交易，价格也随着市场需求的增加而上涨。

▲桃源村三期部分挂牌房源 | 贝壳找房APP

如今，作为深圳保障房的其中一种类型，经适房已“绝版”。

深圳在2013年停止集中建设和供应经适房。

龙悦居四期是深圳推出的最后一批经适房项目。

但可售型人才房和安居型商品房还有可以取得完全产权的机会。

未来还有“捡笋”的机会吗？

根据2011年6月实行的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，安居型商品房在购买10年后也可取得完全产权。

如果10年内需要转让安居型商品房的，将实行政府收购制度。

至于产权所有人取得完全产权后，符合条件的可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

1月15日，@深圳买房计划 致电深圳住建局保障署，工作人员回应称，由于首批安居房还没满10年，目前相关上市交易的政策还没有出台。

保障房制度，深圳还在探索。

2018年，深圳提到，出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。

2019年4月，深圳住建局发布《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》和《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》，意味着深圳在保障房体系内将实施新的管理措施。

文件显示，无论是安居房还是人才房，产权限制期都是10年。

但截至目前，正式的政策尚未出台。申购人如何才能取得完全产权，暂未可知。

2020年12月，深圳住建局在回复网友咨询时表示，在充分吸收合理意见和建议的基础上，住建局会同司法局等部门，进一步修改完善了上述三部政府规章的相关内容，已经上报市政府审议。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁则建议，人才房、保障房就是要全封闭管理，孵化成功就出局退出，退给政府，有条件的购房者去买商品房。

“我觉得我们（在安居房、人才房等保障房）留了一个十年的口子，就是将来还能够上市，其实我个人不太赞同的。”

他表示，不让人才房成为炒作的方向。“我觉得这是很重要的，希望政策将来朝这个方向来改。”

也许，龙悦居是深圳住房制度探索路上的意外产物，也是片区教育升级的映射。

作为深圳人，你希望看见下一个龙悦居吗？