633米高楼「杭州第一高楼」

阅读下面文章之前，希望您能在右上方点个免费的“关注”! 接下来的每一天，您都能收到精彩有趣的内容。您的关注就是我前进的动力，多多支持哦[作揖]

说到国内第一高楼，很多人第一反应就是上海中心大厦，这座高达632米的大楼一直被视作国内最高楼的标杆，是各大经济强市看齐或想超越的标的物。这不，同处长三角的邻居苏州，就有一处建造中的高楼在试图超越它。

它就是规划高度为729米的苏州中南中心!

729米的中南中心&301.8米的东方之门

苏州中南中心如果建成，729米高的它不仅是苏州第一高楼，而且将超过高632米的上海中心大厦，成为国内第一高楼。

2012年6月，中南建设以6630万元摘得该项目地块，并于2014年1月开始施工，到2015年4月，项目所有桩基全部施工完成。然而这之后，苏州中南中心就一直停工，直到五年之后再次复工。但复工的同时，也公布了项目新的规划方案---高度由原来的729米调整到499.15米，被砍近230米!

中南中心新旧方案对比图

为何中南中心打好桩基后停工五年？又为何一复工就改变原规划方案采用新方案？

摩天大楼建造成本之高是普通人不可想象的，上海第一高楼632米，建造成本148个亿元，加之这几年人工物价的升值，苏州中南中心没有160个亿肯定拿不下来!所以，桩基打好了却停工，不可能跟中南中心项目资金周转没有关系。但在2019年9月30日，中南建设发布公告称，公司拟以现金44亿元向控股股东中南控股集团转让公司持有的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权，以实现中南中心项目建设资本金问题。

这样基本就解决了中南中心项目的建设资本问题。可是，又为何更改规划方案“自降身高”，将729米的高度直接砍成499.15米呢？

这和国家出台的“限高令”有关!

国家住建委规定，明确要求停止审批建设高度超过500米城市建筑，确定要建设的，需要报送至住建部审批才能建设；500以下的超高建筑，也要省级政府审批后，抄送住建部得到肯定答复后，才能建设。

就此，苏州中南中心不得不改变规划自降身高，以求迅速开工。

不止是苏州中南中心，同期，国内多座在建或待建建筑都下调了高度: 武汉绿地中心由600米降至475米；深圳罗湖华润湖贝塔项目从830米减至500米；西安中国国际丝路中心大厦由501米降至498米；成都天府新区超高层项目主楼塔台从677米改成489米，等等。

很难说这不是国家政策导向的结果!

那国家为何出台“限高令”？国内摩天大楼过多了吗？这背后的思考就是我们今天要探讨的重点。

摩天大楼是一个城市经济发展的象征，曾几何时，国内多地一度掀起“摩天大楼热”，争先恐后盖起超高建筑，还一个比一个高。

但是，如今的中国还真的早已不缺摩天大楼!

截止2020年4月，中国超过100米的大楼有1938座，全世界最高的20座建筑，11座在中国；中国建成和封顶的摩天大楼，超过400米以上的就有25座，300到400米的更是有80座左右!

25座400米以上的摩天大楼

摩天大楼在寸土寸金的大城市中心，通过高度向上发展，扩大了使用面积，可以提高土地利用率；地标性超高建筑租金高，吸睛更高，这不断能带动周边房产快速升值，更能吸引人潮盘活带热周围经济；更重要的是，重要城市的地标不仅代表着当地城市实力，也向国内和世界展示了其所在国的综合实力!

但是，成本经济性怎样？建成后利用率怎样？超高建筑越来越多的同时，开始质疑是否应该继续支持摩天大楼建设的人也日益增多。

适时调整国内摩天大楼的建设，加以政策引导，是时候了!

再者，建筑应该是有生命的。代表一个城市形象的建筑应该延续城市的文脉，彰显城市的特色，不该仅用一个“高”字了得!

科学院院士、东南大学教授段进曾说过一段话挺受用: 中国城镇化建设的“上半场”已取得巨大成就，但同时，建筑风貌乱象、城市文化缺失，千城一面、环境品质不高等问题逐渐显露。甚至不少城市扭曲了文化特色的要求，“贪大，媚洋，求怪”的建筑层出不穷，最终完全偏离了要体现当地文化的初衷! 一个城市的地标建筑不能延续本地文化底蕴，也不能体现当地时代风貌精神特色，又“高”又“多”又何用？!

第三个是超高建筑利用率，空置率问题。

在寸土寸金的区域修建超高建筑，的确能缓解用地紧张的状况。但对于很多城市而言，其现有土地开发强度并没那么大，是没有必要修建超高建筑的。并且超高建筑的建设成本高，运营与维护成本极大，还要面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战。

而超高建筑摩天大楼的租金，回报率是否有必定会很理想呢？目前中国的摩天大楼大多为写字楼或酒店。据调查显示，2019年中国一线城市整体写字楼市场空置率持续攀升，达到近10年最高点，平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率更高，平均在28%左右。到了2020年初疫情的持续爆发和扩大，很多地方进一步出现倒闭失业潮，租金本身就很高的摩天大楼超高建筑利用率控制率定是进一步的扩大。

最后，是超高建筑建造、运营、维护成本问题。

先不管动则百亿的建造成本，就说说后期运营维护成本问题。超高层建筑外表看似靓丽，但居住和办公的性价比很低。首先，公摊太大，使用面积小；其次，超高层建筑维护成本很高，电梯、保温、照明、清洁、物业等费用，要比普通住宅高2倍以上；另外，超高建筑还是“三高”即高消耗、高成本、高碳排的最大来源之一。居住办公舒适性差，各种各样的成本却是巨高! 一个城市没有雄厚的经济实力，是无法建设和运营摩天大楼的，运营不善则必然带来财政的亏空和浪费。

国家对超高建筑的限制，“摩天大楼热”必将降温，中国城市超高建筑将会进入理性、务实的阶段。

所以，苏州中南中心被拦腰一刀，不是必然，但绝对是自然(周期定律使然)。它所引发的背后思考值得我们去分析、探讨。