深圳写字楼租赁市场活跃,新兴板块供应量加大「深圳楼市打新入围」

10月19日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

报告显示，2021年第三季度，前海合作区扩容令深圳的政策利好“更上一层楼”，极具经济活力的城市发展前景将带动深圳商业地产市场长期向好。着眼当下，第三季度深圳商业地产市场表现卓然。优质写字楼市场单季吸纳量突破50万平方米，领跑全国，科技板块继续位列需求榜首。前海的表现尤为抢眼，入驻率得到大幅提升。整体市场在大量新增供应涌入的情况下依然实现了空置率的改善。投资市场活跃度稳步提升，写字楼依然最受投资者青睐，金融机构则是主力买家。

优质写字楼市场:单季新增吸纳量全国领先，前海板块表现突出

数据显示，三季度深圳共录得4个新项目入市，总计供应超过26万平方米。新项目均来自核心商务区，包括前海、福田中心区和高新园区。

报告认为，深圳市场需求异常强劲，单季吸纳量创历史新高，突破50万平方米，位列四大一线城市之首。受此带动，虽然面临大量新增供应，但整体市场空置率依然实现了2.2个百分点的改善至18.7%。TMT类企业继续位居市场需求榜首，整体占比超3成，金融业位居第二，占比超25%，两者共同构筑了整体市场需求的半壁江山。细分行业来看，TMT需求主要来自提供软硬件开发以及信息技术服务的科技互联网企业；金融行业的扩张以传统金融为主，主要来自银行业和保险业。从需求来源来看，本地企业依然为需求主力，占比超6成。与此同时，随着新项目不断入市，搬迁需求占据市场主流，其中升级搬迁占比近半，大多为乙级以下写字楼或工业楼宇跨片区搬迁至甲级写字楼。

报告称，前海板块表现抢眼，单季为整体市场贡献了超1/3的需求，并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的跃升。其中，超5成需求来自科技行业，近2成来自金融行业，政府招商对于前海写字楼市场短期内快速去化起到一定的推动作用。

深圳第三季度写字楼租赁需求强度分析。

深圳第三季度写字楼成交热点区域。

数据显示，从租金表现来看，若干项目在空置率较高的情况下实行灵活的租赁策略以实现快速去化。受此影响，整体市场平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元。随着需求不断向好，租金降幅环比继续收窄。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示:“未来六个月，新增供应预计超过50万平方米，主要分布在南山和罗湖区。受新增供应影响，整体市场空置率预计将小幅升高。但得益于多样化招商推动，预计市场平均租金降幅将进一步收窄，个别位于核心区的优质项目在良好去化和运营推动的情况下，将实现租金上涨。凭借已有的产业基础叠加2月底公布的支持金融发展的政策，福田中心区将依然是金融类租户的首选，而科技企业格外青睐南山区的态势将保持不变，主要聚焦高新园区。随着前海扩容及香港政府北部都会区规划的公布，前海无论在中短期还是远期均具有良好的发展前景，区域吸引力不断增强，在政府引导下也将不断吸引准入产业相关的企业进驻，带动区域写字楼市场热度攀升。在新增供应聚集、老旧楼宇承压的情况下，业主更加注重且积极寻求提升运营平台、物业管理和硬件设备设施的效率和水平。与此同时，租户迎来了较为理想的租赁窗口期，可以主动出击，开展物业甄别，争取寻得硬件与租金条件适宜的物业。”

投资市场:写字楼类物业继续领跑，金融机构担纲主力买家

数据显示，2021年第三季度，深圳投资市场表现较为活跃，共录得3宗成交，整体市场交易额共计人民币37亿元，相比上季度有明显上升。

投资物业类型中，写字楼继续担当市场交易主力，本季度三宗交易均为写字楼，其中2宗位于南山区核心商务片区——前海和高新园片区，另外1宗位于宝安区。季内所有成交均为整售，包括2宗资产交易和1宗股权交易。投资类型包含核心型、自用型和增值型投资。成交的写字楼不但包括甲级纯写字楼，还包含工业型写字楼。位于核心区的优质写字楼物业持续获得投资者青睐，同时地理位置优越且具有租售表现良好的工业写字楼物业也正在成为买家关注的物业选择。

市场参与主体方面，卖方主要为开发商，而买方构成依然延续上半年的趋势，金融机构买家占据绝对主导地位，且这些金融机构均为世界500强企业，另外还有来自本地科技和电子企业类的买家。深圳极具活力的经济发展和优厚的政策利好令其成为众多公司开展国内、国际业务的战略首选地。

深圳大宗交易历史交易额

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏表示:“未来六个月，随着前海合作区扩容以及香港北部都会区规划的公布，双重利好叠加释放，深圳的政策面利好得到进一步加持，城市发展前景更具吸引力。各种类型的写字楼物业将依然是买家重点关注的对象，具备稳定租金回报的优质写字楼物业以及具备价格竞争力的工业型写字楼物业将成为购买者的优选标的。此外，具备较好租金回报表现且总投资额度相对较小的物流及产业园类物业将依然是投资者关注的重点，因为深圳市场中此类型可投资物业较为稀缺，预计周边城市如东莞、惠州等地将录得该类物业的大宗交易。”

深圳写字楼市场要怎么投？

鉴于深圳持续高速成长的经济和办公需求、不断提升的城市定位，世邦魏理仕对深圳写字楼的投资前景保持乐观。但上述挑战的存在则意味着投资者需要结合自己的投资风格和要求选择更加聚焦、更具选择性的策略。对此，世邦魏理仕有如下建议:

策略一:核心区的优质写字楼

尽管未来5年深圳写字楼总体供应充沛，但新增供应呈现区域集中，部分核心区新增供应已经接近尾声。稳步增长的租金收益以及核心区位稀缺性所带来的长期升值预期将为追求稳定现金流、交易总价范围较高、倾向于中长期持有的机构投资者提供合适的投资标的。除福田CBD以外，科技企业集聚且供需态势将大幅改善的高新园片区也值得投资者重点关注。

策略二:产业集聚的商务园区

随着中国经济加速向创新转型，近年来商务园区的投资交易不断增长。深圳是国内最重要的创新中心之一，拥有国内领先的科技和高端制造业产业集群，以研发和产业类租户为主体的商务园区（土地性质为工业）在深圳的需求非常旺盛。世邦魏理仕建议投资者可以重点关注高新科技园、西丽、留仙洞等产业集聚度高、通达性好且便于承接周边写字楼外溢需求的片区。此外，国内首批五个以产业地产为底层资产的公募REITs中有三个以产业园区/商务园区为底层资产，这将进一步提升该类资产在大宗物业交易市场的流动性和关注度。

策略三:新型产业办公项目（M0用地）

M0项目因其所处区域的高产业聚集性以及高容积率可实现的高品质产品设计带来的良好办公体验，与商业写字楼在使用性方面并无实质区别，可实现相较于传统工业研发楼更高的租金水平。从已投入使用的项目来看，同区域、同品质的新型产业用地写字楼和商业写字楼租金水平相近。而新型产业办公项目的土地成本通常低于同区位商业写字楼的20%，加之其产业性质以及由此带来的转让限制，因而在大宗物业交易定价方面较写字楼更具弹性空间。

中短期内新型产业办公项目的集中入市为投资者提供了进入这一领域的窗口期，建议投资者应根据区域供需情况、交通条件、产业发展前景等维度优选项目，并推荐南山的前海、后海和蛇口区域为重点关注的片区。同时，因其产业用地属性，新型产业办公项目也在公募REITs试点底层资产范围之内，投资者也可以通过REITs实现退出。

商务园区和新型产业办公项目的土地性质均为工业用地，应遵守深圳关于工业楼宇的转让政策，根据相关规定，因此投资者需要对工业类物业项目投资和运营过程中的相关政策进行详细研究后进行相关的投资决策。

【撰文】冯少文

【作者】

大湾区楼市观察

来源：南方 - 创造更多价值