许家印与恒大案例分析「为什么恒大有事而万科没事」

周末，万科集团董事会主席郁亮判断楼市“黑铁时代”来临的文章再次刷爆地产圈。作为龙头房企掌门人，在这个楼市变局的重要时刻发出声音，对于很多习惯于跟风的房企来说，还是很有风向标的作用。

其实，郁亮对楼市的判断从2014年6月开始便成为地产圈的热点，当时，郁亮认为房地产行业进入了白银时代。随后于2018年改口，提出了更加有名的三个字“活下去”，而2022年2月10日第二次改口称楼市”黑铁时代“来临。

不管是“白银时代”还是“黑铁时代”，从近几年万科的发展来看，基本做到了知行合一。这也让万科在楼市周期波动之际，仍能保持很好的现金流，保持了持续稳健的发展。

在郁亮提出“黑铁时代”的这一周，作为前房企龙头企业恒大集团董事局主席许家印也召开了2022年的工作会议，不过，在会上强调的内容早已没有往日的霸气。会上，许家印强调“从2021年9月开始几乎没有资金流入，这种情况下要实现大量交楼是很艰难的。但决不允许贱卖资产”。

昔日房企前三强恒大集团，目前正躺在“重症监护室”等待各方救援。

为什么两家头龙房企，两家实力不相上下的房地产公司，在经过短短四年左右之后例迎来不同的结局？

带着这样的疑问，我们从四年前两家房企掌门人对楼市的判断说起，他们对楼市战略方向的选择以及思想认识和行动的差异可能是导致今天不同结局的原因。

一句话，万科、恒大的“命”，早已注定。

万科集团董事会主席郁亮在2014年6月表示“房地产行业进入了白银时代”，强调白银仍然是贵金属，房地产不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代。郁亮当时认为“从人口流动分布看，中国人口向中心城市集聚的过程还没有结束。除了北上广深这样的超大城市，我们还有存在住房需求的众多大城市、中小城市。这些都是巨大的市场”。

时间进入到2018年8月29日，万科集团董事会主席郁亮对楼市的战略判断改口了，他要求在公司三年事业计划书的制定中把“活下去”作为基本要求。他说，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。四个月之后，于2019年2月25日，郁亮进行了补充说明“2019年要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久”。

同样是在2018年，集团董事局主席许家印在召开的2018年度工作会议上发表题为《不忘初心 砥砺前行》的讲话，宣布恒大开始实施第七次重大战略决策：新恒大 新起点 新战略 新蓝图。

恒大要坚定不移地实施“规模 效益型”发展模式，要坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，并在产业布局上积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局，到2020年底实现总资产3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿、负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

很显然，恒大集团董事局主席许家印采取的“既要”、“又要”、“还要”的战略，既要规模，又要效益，还要低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。

不过，许家印在“既要”、“又要”、“还要”的战略中，显然重视了规模，而负视了低负债、低杠杆。在规模提升之后，杠杆也快速加上去了。同时，还对规模的扩张发挥得淋漓尽致。到了2021年，负债居然超过了1.9万亿，约占全国GDP的2%。

为什么许家印强调的规模起来了，杠杆却没有降下去。这自然与其实施的战略有着直接关系。

2019年11月，许家印在恒大新能源汽车在广州召开全球战略合作伙伴峰会时表示：恒大造车没有资源，没有经验，因此要走一条新路。

这条新路就是：买买买，合合合，圈圈圈，大大大，好好好。我们不叫弯道超车，我们是换道超车。

正因为各自战略的不同，两大龙头房企今天的局面也出现了巨大的差异。

恒大集团董事局主席许家印在2022年2月10日的内部会议上表示：“决不允许贱卖资产”！保交楼60万套，月销售回款百亿“。同时，许家印也坦诚的表示，恒大从2021年6月公司开始陷入困境，9月开始几乎没有资金流入，这种情况下要实现大量交楼是很艰难的。

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而作为财务稳健的万科，对后期的楼市更加谨慎。万科董事会主席郁亮在万科集团2022年会上的总结发言时表示：

外部环境当前的第一个特征是行业进入缩表出清阶段，而对房地产业来说，缩表出清就是去金融化，不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。

郁亮指出，“要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。”今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

是的，不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，从今年开始，房地产开启一个新的时代。