深圳未来规划高楼「未来五年房价会涨吗」

【粉丝提问】提问：大表哥好！您在直播间提到未来5年深圳将从板块堆高过渡到洼地填平，具体的底层逻辑能否讲解下。还有如何看待最近欧神的预测2026年之前，北上深将达到内环25w，中环18w，外环12w的房价水平？纸币计价都不复有意义，任何调控和楼市都成为小事？谢谢您！

回答：

1.首先一个数据，反应的是，福田和南山在2019年到2022年三年的均价变化，你会发现，福田和南山的均价越来越小，一方面房价基数大过后，福田和南山的基本面都没有太大的变化，就目前深圳科技的含量和福田的金融影响力，是无法支持高房价，更多的房价是由游资来支撑，而不是城市的基本面。所以我们看到的板块堆高，其实就是游资的去向。

2.在目前密集调控的深圳，游资已经很难有条件（名额限制等一系列原因）再注入资金到“堆高”板块，更多的游资选择了“资金下沉”，从去年的小产权调控，到杭州、合肥、郑州这一系列热度联动。在无利可图的非充分市场里，是很难出现板块堆高的市场投机行为。这和这座城市未来有多大价值没有必然联系。

3.任何一个市场都有“沙堆效应”，洼地填平一定是未来深圳楼市的主旋律，一方面迎合房住不炒，不追高，不捧杀，另外一方面，也是符合共同富裕的大背景环境。所以抑制板块堆高，促进洼地填平，是具有社会意义。

4.非常庆幸的是奥派在房地产依然还是主流门派，关于欧神的预测，环理论没有精确的区域，其实就没有精确的统计样本，就深圳而言，深圳湾区域已经均价接近突破25w，后海区域接近17w，但是整个南山要达到均价25w可以说是非常不现实，所以至于4年以后内环中环外环的预判价格，你可以说它对，也可以说它错得离谱，就看如何定义样本。不严谨的结论，在这里不做评论。

5.一旦真正形成了“高壁垒”的阶级分化，所有调控将变得愈发艰难，就好像你的钱进了别人的荷包，你再去想要回来，跪着都很难。但是万事没有绝对，不要忽略天朝做任何一件事的决心

【会员提问 】大表哥你好，去年一直关注房产这块，但是715政策以后，在武汉白沙洲去布局了一套，不知道对不对，但是今年还是想回深圳再弄一套。 目前情况是深圳桃源村老破小一套，市值530，贷款还有230。重庆一套市值150万贷款。目前子弹200，固定年收入100，浮动100。 我想两套都卖掉，手里600 ，夫妻都有贷款记录，婚内卖房，真LH操作，由于离婚前家庭套数为0，一套5层400首付800，标的要能2押的，另一套3层120的400标的，手里剩100，月供3.7。 不知道哪里的标的合适？ 目前一个小孩打算今年要老二，所以得买大一点的，不然以后还得换，但又想着最好买增值快的，以后换也好换。 今年首先搞定第一套800 自住的房，考虑自住加增值，看了福田只能二房可能后面又得换房。看了桃源村的城市假日天地峰景同样价格可以买4房，居住会很舒服。但担心片区没啥大发展，学位不好，增值空间有限，总价上去后刚需买不起，有钱人看不上，以后接盘的人少。很纠结，小孩还有4年才上学时，可以晚一点或者下半年钱到位后再考虑学位小户型。

回复：

1.目前800万3房，按照目前南山的单价9.6万来看，整体上南山可选的不多。这个价位基本买不到稍微新一些合适的3房，西丽的龙光珠光茶光大学城可能还有一些产品能够匹配得上，但是800万的投资为主的策略，优先建议蛇口东角头板块，白石洲板块，但是楼龄整体偏老，而其它的板块，暴击的动能几乎只能靠大学区红利，比如南山实验的麒麟中学重新划片区，预计南山整体的投资表现，依然是呈现两极分化的走势，豪宅越豪，刚需越刚，中间档位，坐等听张。

2.城市假日天地峰景所在的西丽，包括珠光茶光，塘朗，相对来说新一些。之前也提到过，塘朗山就像一块五花肉上的一道杠，肥得肥瘦的瘦，留仙洞总部基地和西丽高铁，也别指望有太好的预期。从位置和地势格局上，并不能完美地结合产业商业、打造出下一个红山，很有可能不人不类，成为北部进入南山的一个“梅林关”。地铁12号线、15号线通往光明的线路一旦开通，将会进一步流失产业，高不成低不就处境十分尴尬。对珠光茶光，桃园村基本没有太大反哺作用。

3.老前海片区：星海名城一期，阳光棕榈园，但楼龄普遍在2002左右。前海概念的红利已经很乏力了，只能指望前海学校学位升级。有网传会有名校升级，但八字没有一撇。

前海荔湾：万豪月半山，香格名苑，预算只够2房，目前配套不便。

南山中心：世纪广场（复式），学府花园。面积虽然够大，但片区一般和楼盘品质不高，后海花园，海岸城后面，勉强还差一点点。

4.800左右的段位，个人认为，福田增量空间会更大一些，景田的合正名园（3房2卫，主要看香蜜村、华泰商业综合体带动），香蜜新村，龙塘小区（华润旧改，全福田未来最无底视野），部分也有3房选择，彩田莲花的长城盛世家园，彩田村，车公庙国都高尔夫花园，益田村，但都处于一个慢周期中，涨幅也会一般，上下沙学位增量已经体现（红岭集团化），皇岗和保税区，深港合作区，福田海岸城，自住都是相对不错的选择，而新洲片区，按照集团化的速度，春天也很快就要到来，也就今年或明年。

5.更多的购房、融资DY方法，需要了解更多信息，LH操作方法和DYD细节，建议线下展开详细聊

【会员咨询】提问：你好，有人说强烈不建议买小户型 因为小户型将来的竞争对手是大量兴建的公租房 一般人不会浪费首套名额买小户型 因为对居住环境改善不大 只不过名下有房说起来好听罢了 请问老师怎么看这个观点？

回复：

1.最早2006年国八条提出鼓励小户型商品房供应，解决中低收入住房问题。当时的环境，并没有完善的保障性住房供应机制，只能从商品房供应端着手。十四五规划，深圳每年会新增18万套/年的供应，比十三五规划供应量每年翻一翻，未来3年的保障性住房的供应将会大幅增加。但是到2025以后，继续回归至8万套/年的平均水平，足以见得这是一次深圳为了留住人才的“表决心”。

2.在深圳，商品房和保障性住房并不是完全两套独立的体系，这一点上和香港和新加坡完全不能相提并论。国家的社会体制完全不一样，完全不可能照本宣科，中国特色的房地产政策，是要符合中国国情和城市发展的契合度。

3.小户型代表其实就是深圳的年轻刚需这一波群体，中国的保障性住房始终处于僧多肉少得“饥饿”状态，以及中国式的人情世故，这一类过渡性的小户型永远都不会淘汰。现在的保障性住房通常都会在关外，区域的优势，资源的优势（配套，医疗，教育）都会不同，低总价相对于南山和福田就是一个入场的门槛，如果门槛都不值钱了，何来区域产业优势，这似乎逻辑也说不通。

4. 这些理论放在二三线城市可以，因为核心区的城镇化没有那么高，保障性住房没有必要下到乡下，放在深圳，就是完全不了解深圳的水深火热，不是人人都买得起大户型，有条件谁还买小的，这岂不是脱了裤子放屁，一个萝卜一个坑，每一个人都有他适合的产品。打算买苹果的人，说oppo垃圾，这些人脑子都是有问题的，不食人间烟火

【咨询】学位房选择，麻烦老师指点： 1.在深有两套房产，一套在2014购入宝安弘雅花园70平，乐有jia上的参考价450左右（目前查不到成交价），自住，欠40万月供3000，公积金刚好够，小学学位在用。

2.一套罗湖，东方都会的房子，刚买不久，在限售期，33平，贷款70万，月供4k，租金3000；

3.中山，2016购入，毛坯，110平，欠50万，月供2400。 夫妻都在宝安上班，家庭收入4w，目前月供一起9000，公积金和租金可以抵掉6000，手上现金20w，孩子上一年级，准备要二胎，感觉置换房产卖了自住的宝安房子上学和住家都有问题，也有考虑把弘雅花园的房子抵押压后，用自己弟弟的名义，在福田买一套差不多的中学学位房。目前很焦虑。麻烦老师，帮忙指点一二，感谢！

回复：

1.目前弘雅花园（丽景城）的楼龄虽然毕竟上了22年，但是在新安成熟片区，沃尔玛天虹，海雅缤纷城，宝安公园，并且户型彩光好无遮挡，生活交通便利，在当下的价格和片区双刃剑下，属于性价比较为不错的砖位之一。目前指导参考价在6.2万左右，如果做二押的话，评估单价也不会浮动15%以上。保守的融资空间大概在【450*（1 15%）】*0.7 -40 =320左右上下。

2.但是由于入手的罗湖的东方都会限售，中山的房产不确定涨幅收益如何，如果是在翠亨新区，火炬开发区等潜力大的片区，是可以继续持有。卖掉后能够兼顾住家，上学，楼龄，总价，在不增加负债的情况下，关内是非常难做到的。

3.抵押方式再买一套按照您目前的情况并不可取取，需要具备一定的偿还负债能力。假设抵押300出来全款再买，月供1.6w左右，福田选择学区的选择并不多，要么面积太小，现代之窗，格林网苑，只能用来纯上学，根本无法自主。如果再叠负债，月供压力太大，毕竟两个小孩，目前在不置换的条件下，不建议抵押。

4.所以，方案一：建议维持现状，2年后罗湖和中山同时出掉，或者连同宝安全部出掉，置换到南山育才或者南二外的学位，兼顾生活品质，但是减仓的最大问题是卖房的周期不一致，就会导致资金躺在手里；方案二，宝安和中山同时出掉，找800-1000标的三房福田学区或者南山2房或小3房中等学位。老蛇口的东角头，有歌剧院概念，白石洲，福田景田的科技中学周边都可以关注一下，个人觉得这几个位置潜力和性价比最高。

勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。