深圳安居房新政解读「深圳安居房完全产权差价」

近日，多名深圳保障性住房配套商业用房的租户向南都记者反映，租赁合同即将到期，出租方深圳市人才安居集团有限公司（以下简称市安居集团）将收回商业用房并进行重新公开竞价招租。招租方式的变更以及招租底价的上涨，让不少租户难以接受。对此，市安居集团回应，招租工作依市国资委相关规定和双方合同执行，招租底价亦由第三方评估机构进行专业评估得出，不存在违规现象。另据记者从市住建局获悉，早在2013年已向租户发出通知，明确合同到期后，商业用房将收回并重新公开竞价招租。目前的商业用房租赁合同由市安居集团与承租人签订，若产生纠纷则由双方按合同约定或法律规定处理。

租户不满：续租方式变更，竞租底价过高

经营百货生意的租户吴女士反映，其于2012年12月与市住建局签订租赁合同，租下位于福田区益田村的保障性住房配套商业用房。2013年12月，又与市住建局签订了《过渡期商业用房租赁合同》。

2017年12月，市住建局将约33万平方米的商业用房移交市安居集团。2018年1月，吴女士签署了《商业配套设施出租人主体变更三方协议书》，协议提及，商业用房出租人由市住建局变更为市安居集团，双方租赁关系延长至2019年12月31日。去年至今，市安居集团又先后两次发布变更租赁期限通知书，将租期延长至2020年6月30日。

但从去年6月起，吴女士多次收到市安居集团关于租约到期将收回并重新公开竞价招租的通知。吴女士介绍，目前其承租用房月租金约为人民币110（元/平方米/月），而市安居集团人员告知其原承租用房将在6月30日合同到期后以约170（元/平方米/月）的招租底价进行竞租。

实际上，对于租约到期后招租方式的变更，吴女士表示，其在2013年签署过渡合同时已注意到了条款中关于租赁方式变更的约定，但因急于续租而选择签约。“我们都不同意（竞价招租），但还是照样续租。大家也没有多想”。

据租户提供的《过渡期商业用房租赁合同》显示，条款中明确提及“本合同租赁期限满，租赁合同终止，出租房屋施行公开挂牌竞价招租。在公开挂牌竞价招租时，同等条件下，原承租人享有优先承租权”。

除了招租方式的变更之外，目前公开招租的底价也引起了租户的不满。一名梅林二村商业用房的租户向南都记者反映，其于2011年向市住建局承租商业用房经营至今，目前缴交的月租金为人民币104（元/平方米/月）。近期其被告知原承租用房将以155（元/平方米/月）的价格重新竞租，势必对其店铺的经营带来冲击。

租户表示，如果采取公开竞价招租的方式，老租户付不起高价租金只能退场，生计将会面临困难。因此，呼吁出租方市安居集团对已租出的商业用房按原有方式及合理租金直接续租，保障原租户的优先承租权。

市住建局回应：

租户前期已知晓商业用房将公开竞价招租

针对租户们反映的情况，南都记者联系采访了深圳市住建局。市住建局介绍，由政府投资建设的市本级保障性住房小区均配建有数量不等的商业用房，为小区居民提供生活配套服务。2017年底之前，这些商业用房产权归市政府所有，由市住房和建设局委托市住房保障署进行租赁管理，租金收入上缴市财政专户。

早在2013年，市住建局为进一步规范政府产权商业用房的租赁管理，明确商业用房租赁合同期满后，由原来的直接续租改为重新公开竞价招租。同年6月，市住建局召开商业用房租户代表座谈会，决定设置三年过渡期，即原合同到期后，如租户愿续租，可签订三年过渡期合同。《过渡期商业用房租赁合同》中也明确指出，过渡期合同到期后，所承租商业用房将收回并重新公开竞价招租。

2017年12月，根据市政府决定，市住建局将约33万平方米商业用房移交市安居集团，由市安居集团承继上述商业用房所有权人的权益和义务。对此，市住建局向承租人发放了相关通知，并与承租人和市安居集团签订了《商业配套设施出租人主体变更三方协议书》，明确了出租主体变更为市安居集团。

综合上述情况，市住建局表示，承租人在前期已明确知晓商业用房将被收回并重新公开竞价招租的情况。目前的商业用房租赁合同由市安居集团与承租人签订，若产生纠纷则由双方按合同约定或法律规定处理。

出租方回应：

竞租底价系第三方机构评估所得

据记者从市安居集团了解，此次涉及的商业用房重新竞租的有290户原合同于2019年12月30日到期的租户。截至5月14日，共有67名租户与安居集团达成协议。相关负责人表示，此次竞价招租工作依据深圳市国资委于2013年发布的《关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见(试行)》及集团与租户此前的合同约定施行。

针对商业用房招租底价过高的质疑，市安居集团相关负责人回应，承租用房为保障性住房配套的商业用房，原始租价较低。经过数年发展，该部分用房租赁价格已明显低于市场水平。此次承租用房的招租底价系专业第三方评估机构根据市场评估得出，据安居集团提供的租金评估文件显示，承租用房估价测算过程由估价对象市场租金求取、物业市场月租金求取组成，估算因素包括位置优劣度、交通便捷度、商业繁华度等。

市安居集团相关负责人表示，在招租条件设置及竞价过程中都对原租户的优先承租权进行了保障。一方面，若经营状态良好的租户在公开招租时有续租意愿，集团将继续按照原有业态去设置招租条件，一定程度上保障其中标几率；另一方面，对原租户的优先承租权会在招租竞价中体现。该负责人介绍，竞价为一次性报价，如招租底价为80元/平方米/月，一方报价90元/平方米/月，而原租户报价85元/平方米/月，比另一方低。此时原租户可行使优先承租权，跟随对方报价，竞得承租权。

对于租户们提出的诉求，市安居集团相关负责人表示，在合同期结束之前，将继续与租户协商。若租户仍持反对意见，未在招租、评选中竞得房屋的承租权，将在合同期结束后按约要求租户搬离用房。

实习生 林珏瑶记者 程昆

马上办评分

被点名单位：

深圳市人才安居集团

76分 良

介入速度：23分

理由：媒体介入前，已经就租赁合同期满后商业用房公开竞价招租的情况与租户进行沟通协商。

处理进度：18分

理由：考虑租户实际困难，先后两次延长租赁期限。针对已制定的解决方案向当事租户进行了解释说明。

处理效果：15分

理由：仍未获得全数租户对本次商业用房招租工作的充分认可，还需进行后续沟通。

马上办研究员评分：20分

对于租户质疑的招租方式变更、招租底价过高、优先承租权保障等问题，能及时给出相应解释说明及相关依据。但目前仍有不少租户对招租工作有较强的抵触情绪，还需进一步做好后续的沟通解释工作。此外，受疫情影响，租户的实际困难客观存在，在遵照法律法规和合同约定作好重新竞价招租工作的同时，或可考虑出台相应的纾困方案，助力租户渡过难关。

【马上办评分体系和打分参考】

百分制

基本评价：对主管部门、责任单位的介入速度、处理进度和处理效果进行打分。主动介入、处理效率高、群众满意度高，则评分高，反之，则评分低。

马上办研究员评价 ：结合事件背景、政策法规乃至当下的办事流程设置，同时结合主管部门、责任单位的资源配置、职责范围等充分考量介入行为的有效性，评判处理措施的可行性，为提高部门和单位办事能力提供参考借鉴。

■介入速度 25分（参考： 事发就主动介入25-20分，媒体反馈后介入19分-10分，从不介入0分）

■处理进度 25分（参考： 立刻采取行动25-20分 有解决方案19分-11分 正在制定解决方案10分，尚无采取行动0分）

■处理效果 25分（参考：马上办解决25分 有解决的时间表15分，处理中结果待定10分，无结果0分 ）

■研究员评价 25分（参考：满意25分 不满意但可以理解10分 完全不满意0分）

【马上办红黑灰榜体系】

（备注：为进一步完善马上办评分体系，特增设“良”等级，分数区间为79-70，及格等级分数区间为69-60，其余不变。）